本报记者　伍仁

　　真实的供求关系

　　上海的房地产交易中心网站上有每天的成交记录，还有存量房的显示。上面显示，7月以来，每天的成交套数是200多套，还有15万套房子没有卖掉。

　　这似乎是上海楼市供求的最直观的反映。

　　15万套房子中并没有计算开发商手中捂着的大量楼盘。而每天200多套的销售量中，也是鱼龙混杂。

　　计算上海楼市的供应总量并不困难。房地产开发有1-2年的周期，只需要计算上海市过去两年盖了多少房子，就可以得出今年市场的供应量。

　　根据上海统计局的统计，2003年上海市的住宅施工面积为6782万平方米，2004年上海市的住宅施工面积为7361万平方米。

　　今年年初，上海宣布推出“两个1000万”的中低价商品房，现在已经落实了1230万平方米。这些房屋还没有被计算在内。

　　以上数字已经简要勾勒出上海楼市目前的供应情况，那么，所谓的“真实需求”是多少呢？根据上海策源地产研究中心的研究报告，2000年至今，上海房地产市场需求呈阶梯式增长，从2002年前低于2000万平方米，到2002-2003年跃升至2500万平方米以上，而2004年更是跨越到3400万平方米以上，其中新房销售达到2880万平方米。

　　这些数字包括了上海楼市的投机需求和拆迁带来的被动需求。

　　上海银监局副局长徐风6月初曾对外透露，由境外人士和居住地不在上海的外地人构成的“两外人士”是目前上海的购房主力军。据统计，2004年，“两外人士”的一手房贷款笔数占比达45%，金额占比达50%。发放给“两外人士”的房贷占房贷余额的40%左右。今年4月交易的单价1万元以上的3480套房屋中，“两外人士”占比45%。

　　但在政府不断出台打击投机的政策之后，“一下子让原来的投机需求转变为供给，倒逼市场。”中瑞地产研究中心分析师尹峰说。

　　而从2001年到2003年，上海市共核发房屋拆迁许可证1130张，批准拆迁居民为27.6万户，这产生了大量的被动需求，但从去年开始，上海已经放缓了拆迁规模。

　　现在上海楼市的投机客已经销声匿迹，旧城改造也已经放缓。尹峰预测今后两年的市场消费量约为1500万平方米，这个答案与一些房地产企业老总们的看法一样。

　　市场信息

　　7月，记者采访了30多位业内人士，但谁也说不清上海楼市的未来走向。个中原因，与上海房地产市场信息的密不透风不无关联。

　　业内大腕尚且如此，更何况普通的消费者。平时，他们所能获得信息的主要渠道，一是报纸和电视，二是互联网。

　　通过上海房地产交易中心的网站可以发现，今年5月之后，上海市内环外的中低价商品房大量上市，而高档商品房却比例较少，在经历调控带来的震荡之后，这种交易结构使上海房屋成交均价呈缓慢上涨的趋势。

　　面对如此状况，一些在卖方市场呆惯了的开发商们还是显得很“清高”，甚至还在采取捂房的销售策略。记者7月在上海古北新区采访时，周围一些楼盘虽然已经完工，但售楼小姐们却告诉记者，没有开始销售。

　　但另一些开发商则已经开始寻找接盘者。上海绿地的一位工作人员告诉记者，现在上海每天有100多个项目在天上飞。许多小房地产商希望将项目转让给他们。

　　以大华集团为代表的一些开发商则开始降价促销，但降幅并不明显。

　　“开放商还在等待。”浙江大学房地产研究所所长赵杭生说。房地产商们一个重要预期就是中央提出的“调控并不意味房价要暴跌”的目标。