牛金荣：刚刚大庆还谈到一个点，可能你们俩都合在这一块，就是我去英才的时候经常走京城高速，可能走的线不太一样，但我不知道区域化算不算明显的界限，但是如果考虑到自助的话，到这边很顺，其实我们很关心英才这个项目到底是针对哪一类的客户群？

　　蓝春：很高兴听到吕总说这个价格高，我一直想是做房地产区域很重要，就是这个区域好了，大家都好了，可能在部分上有一点竞争，但是大家都在一个锅了。

　　林洁：其实CBD发展商，大家实际上都把这个事情做起来了，大家都在受益。

　　蓝春：我觉得温榆河十年内做的很好了，其实也许大家都觉得很好，没必要去炒了，所以我今天很高兴，和同行和专家坐在一起，刚刚讲到温榆河的河北跟河南，我觉得这两个区域基本上很接近的，我讲我的体会，我是外地的，从福建过来的，对北京情况不是很了解，但也是一个资源关系，我2000年进北京，通过同学、朋友介绍，看的第一块地就是温榆河这块地。

　　那个时候是什么状况呢？大家对这个区域还不是很认可，所以到现在是满地追着找地。这是北京这几年地的变化。

　　另外一个为什么看重地呢，一个是温榆河别墅确实在北京卖价很高，但是有的房子卖了就没人住了，所以晚上我们开车过去看，我估计有60%、70%灯亮，所以给我们一个心病，我们就觉得不是一个泡沫的事情，因为确实在南方卖一万多块钱，两千美金的，不能想象，所以这个时候就改变这个市场是有潜在的市场的。另外刚才讲的就是区域价值，因为我们跟天竹公司有合作，对他们的发展有什么了解。它是93年拿的地，它是因为市场的原因，把这个做起来的，它的启动资金是借的20万，等于说有好多业主和老外，他喜欢在这儿，但是原来规划没批，政府也没有做配套，所以它在市场的推动下，他在用很少的钱，把这个地区给占领了，所以我觉得能够发展竞争的很重要一点就是潜在价值。

　　相对来讲就是天竹地区，因为有天竹房产一级开发，它在93年的时候就做两期开发，所以它能够做到水、暖、电、气，现在你看北京很多用气就没有了，我考察了那么多别墅区，好像基本上没有一级开发做市政配套，这是一个特殊的地区。所以它在市政配套方面，把地区的价值也带起来了。实际上我在2000年的时候，跟现在的变化又大了，我当初对这个地区觉得有一个遗憾，就是距离相对远了，刚刚吕主编问了，跟河北有什么差异，一个是朝阳一个是顺义，这有一定的差异，另外一个是道路的差异，所以它这边确实在过去几年是有差异的，但是现在这几年有变化了，京承路开通了，就是有大政支持，所以它的国际学校在建设，国际会展中心，再一个是天竹开发公司跟天津泰达，在全国都找一级开发的企业，联手在做新的一期开发。它现在有九千多的有地，可能还有四千多亩的建设用地。所以未来对这个地区的，我在2000年的时候，我一感觉它的市政配套还是不错，所以它的也会有酒店，也会有商业街，还有一些主题公园等，还会再提升整个地区的品牌，所以在目前这种情况下，实际上在温榆河的地区，河南、河北差异不是很大，而且它已经形成了一个整体的区位优势。

　　我一直看好整个空间，你看北京的别墅区，真正别墅区在过去十年发展你看，从小汤山也好，没有一个是政府主导下在做的一件事，它都是因为市场的原因，你包括像以前的昌平，大部分很多是违章建筑，为什么有违章建筑？因为政府有需求，又没有给批，这个就是政府的调控、规划跟城市的发展跟需求有一个明显的脱节，所以很多项目都是城市改造、隔离带等，所以这个就带来了过去北京在别墅区建设整体来讲跟公寓，跟现在高档楼盘整体从前期到后期，整体落后。所以温榆河地区为什么它这几年，包括在温榆河区域规划调整，政府应该首先批准了，它首先认证了这个地区，因为就是有天竹一级开发公司，而且现在政府批准了，必须要求各区县成立开发公司太批准。

　　否则最后把可开发的地开发了，绿地没人建。所以这个地区有政府的一级开发商背景，另外国际会展在这里，温榆河投了10个多亿的改造背景，另外就是北京市新的规划调整，政府对于居住的质量要求，预留的发展空间更大了，所以我想这个也是在这几届政府政策的推动下，对这个地区的发展确实带来很好的机遇。

　　牛金荣：从市场的感觉来看，因为青年报最近对别墅的关注比较大，我们感觉有两个带，一个就是四环的绿色带，最开始我们记者在说的时候，有点不相信，一个一个数，确实非常大。然后就提到一个温榆河，我不知道大家走京城有没有走，那条线走的时候，往往都是别墅的，所以我们觉得，包括刚才蓝总谈到的，已经成了围界。所以可能区域的价值提升都不是一块一块的，确实需要政府层面或者更高层面的关注，我不知道庄院长对城市规划方面有没有研究？

　　庄惟敏：我觉得语境不大一样，在北京的房地产界对别墅的话题做一个十年，实际上不是十年，是三年，实际上非常值得，我觉得很值得。我理解更多的实际上是站在一个规范的。房地产销售的如何，产品做的好与坏，建筑师在这里面可能是一个配角。因为什么呢？这个话出有因，主要就是因为现在中国的房地产市场本身，我认为还和西方200名的发展是有区别的。

　　我们实际上是发展商在编着一个美丽的故事，这个故事编出来以后，要把这个故事讲给很多人听，那么编故事的过程中需要有一些素材，比如说花、草、灰狼、白兔，需要一个人把它串在一起。所以我觉得建筑师是现在国内的定位，因为国内的建筑师虽然已经迈出注册建筑师这一步，但事实上它离西方的自由职业，一个御用的。实际上作为发展商，就一辈子跟着你，从前期的投资、策划，包括选址、包括定位等，我们不是这样，我们更多的是发展商编一个故事，有一个大的框架，然后请一个建筑师把我串起来形象化，故事出来以后，再去找这个人，所以在这一点上，我们和西方的房地产发展是有一点差异的。所以大家知道现在说到产品，不包括是房地产的产品。

　　比如说我们的笔记本，比如说电器产品，比如说戴尔、海信、海尔，类似他们也做一件事情，就是定制，定制的原因就是我可以有最终的客户，我可以把编故事、讲故事的风险化小，我就讲给你听。但现在我们的问题就是你在编故事的时候，也许最终客户你不清。好再现在有相对理性意义的层面，所以林总这边我想策划经验他很多，一会儿他会接着讲。所以如果没有策划，这个故事讲起来就很虚，我们现在在说温榆河这十年的回顾，大家一片赞扬之声，但是事实上温榆河以外的其他的地区怎么样？我觉得是带有一点风险在里面，就是所谓讲故事的风险，现在我感觉更多的一个层面反映出来是，就像冯小刚编电影一样，编出来一个贺岁篇一样，大家期望值也很高，如果我们只相信非常强，也许这个风险很低，也许这个故事会讲的，针对不同人来讲故事，针对的人就更强，可能投资成本非常低，效果非常高。所以我觉得建筑师起的角色，就是产品制造集团里面的一个制造者。

　　所以从这个角度讲，策划本身我觉得它意义就很重大，当然刚才几位，我觉得都是房地产界策划的大腕，因为有了你这个想法，有了吕总开始对观唐的意义，但是更多的是你当初想的时候，有多大的保险系数，就是在你决策的过程中，除了温榆河这块地我非常看好，我可以押多少宝在上面，除了这个之外，我在别的项目开发过程当中，一开始的利益到底给我多少在进行，我觉得这个是要谈的问题。

　　林洁：庄总说的，不是看现在的结果来论胜败，而是说过程。

　　庄惟敏：我知道林总这边是比较扎扎实实做事的，有人说林总做事比较保守，我不这样看，保守是你有资本才这样做，策划这个东西是靠点子，但是纯粹靠点子一定是瞎子。

　　牛金荣：我们这边在探讨一个话题，就是现在盖房子有点像IT行业，升级换代非常快。所以今天包括在坐开发商比较多，能不能从产品设计上谈谈，就是从观唐出来以后，出现一个旗帜，无论你愿意不愿意，在某种程度上成了一种符号，我们从设计师的角度来讲，毛总谈到了我们已经进入了创造性、思考性的时代，我作为建筑师怎么面临这样一个时代。开发商始终是要讲故事的，但是我们从未建筑师的职业考虑，怎么从产品方面解决。我想请刘总谈谈这方面。

　　刘力：非常荣幸受到牛主编的邀请，我觉得话题可能是有三个方面是关键词：

　　一个是温榆河区域；还有一个说的是别墅，就是产品；第三个就是10多年的发展。所以我分这三个方面来谈一下。

　　第一个问题是区域，就是温榆河区域，这是大家聚在一块的主要话题，我想区域的价值是大于单个项目的效率或者是成就，中国的别墅，香港也好、大陆也好，上海的紫园能卖出一点几亿的天价，但是这个单个的产品价格不管有多高是非常有限的，中国有没有豪宅是一个争论，但是我现在觉得中国没有真正意义上的豪宅。这一点中国的别墅和其他国家相比的话，有一个很大的区别，比如说美国、嘎纳等很多明星他们买那样的别墅聚在一起，并不是因为这个别墅有自然景观，还有一个很重要的就是人文历史价值，他一年一度的赛车、宝马，在我们北京的市场，还有上海的市场，我觉得上海的市场比北京稍微好一点，比如上海的松江等，这都是比较高档的社区。

　　北京相对来说，自然环境比较好的话，可能就是西山、万寿山等，但是相对来说温榆河已经形成一个市场认可度比较高的区域了。怎么样把温榆河这个区域整体价值再让它提高，如果再让它提高的话，就不是某一个发展商或者某一两个发展商能够做得到的，需要从政府、学者、专家怎么样拿出一个更高的利益来，多方面的努力把这具体区位提高，它需要里面有很多度假设施，有一些社会更有影响力的活动，比如说像博螯，从这一系列的角度，一系列的主题，也需要很多开发商综合性或者协调行动，但是从定价，从产品的定位上，都奔着北京，或者中国第一富人区，自然景观也许不是最好的，但咱们努力塑造文化品位，包括像观唐一样的，这样才能提升整体价值，整体价值提高了，每一个项目都跟着沾光，整体区位价值做到了，创造的价值比你单个社区做的好坏，效应更高。

　　第二个方面就是别墅，就是产品，因为我们是做建筑师，相当于你的电器行业、手机行业，是研发部门，比如开发商下了一个定单，我们是要把这个产品给研发出来，所以我就想说产品。那么中国的住宅产品、别墅产品到了2005年，我认为有一个看法，或者有一个转型的时期，我非常赞赏刚才庄院长讲的，前面不管炒作也好，有一些讲故事的词，我用我的话讲，我认为那个时代是一个营销时代，所有发展商的努力，行业的主要任务，包括策划商、推广商大家的努力等，都集中在怎么样把这个产品包装成，推广成一个高档的产品，实际上经济基础并没有变，大家的别墅都是框架结构，同一个经济基础上，怎么样通过上升建筑的形势改变卖出去，用大家熟知的话，就是怎么样把萝卜卖出水果的价或者人参的价，这是过去的时代。

　　那么现在从营销时代进入产品时代，也就是追求产品自身的价值，什么叫产品时代？在中国的地产和别墅行业怎么理解，手机、家电行业洗过牌了，汽车行业正在洗牌，那么现在轮到房地产行业洗牌，手机曾经有过大哥大的时代，进入手机时代之后有翻盖的、双屏的、蓝牙的、上网的，价格有几百到几千，价格的不同反映技术含量等，那么现在别墅也正在进入产品时代，光靠概念是不行的。我们知道房地产行业推广手段都已经用绝了，各种主力包装也用绝了所以炒作已经走到尽头了，所以产品的品质是由什么来决定的？

　　人类文明的标志是什么？技术水平是一个很重要的可以量化的标志，你说我这个项目，里面高多少，都没有办法量化，但是你的里面舒适度达到什么样，节能标准达到什么样，采用什么样的设备，可以检测的，高于国家标准多少，是可以量化的。而且中国开始用高科技或高品质低能耗的住宅，已经开始，但是仅仅限于城市里面的公寓类住宅，第一个是锋尚等，我们现在做的一个是北京的风尚，落成的话是高于世面的水平。这才是一个品牌的开始，现在说万科有品牌，万科同样的楼盘跟别人的楼盘两个价值品质一样的话，所以品牌价值别没有真正体现出来，它的品牌靠什么体现，还是具体落实到体制。

　　林洁：就是品牌时代还没有到来。大家都认可万科是房地产第一品牌，可以举一个比较小的说明，万科的西山庭院，当时销售速度并不是特别理想，结果万科果断的说把这个停下来，然后在里面做现房，做实体的环境，做绿化等等，这样才能够形成一个效应。实际上我觉得最后他还是拿一个实打实的产品出来了。

　　刘力：我是非常看重产品的内在体制，这个我和林总也经常沟通这个事，我希望通过我们的努力，通过发展商的沟通，引导发展商把别墅里面搞出一个高科技的，因为国外已经有零能耗、零排放的别墅，夏天储蓄能力能用到冬天，完全不用煤、不用电、不用燃起，中国即便不做那么高，做一个高舒适度是完全能够做到的，我下面讲一下第三点，就是时间的发展。

　　80年代建的，到现在所有的配套等方方面面都不适用了，全部拆下了重来，我们想到的都是文革前建的，才叫旧城改造，没想到80年代的房子20年就炸掉了，可是谁敢说90年代建的房子质量比80年代的还要好，为什么不适用呢？现在的土地寿命70年，建筑寿命50年，这个房子用不了20、30年就被炸掉了，现在网上到处都在讲建筑垃圾这个。不管这个房子是几千块钱在回龙观，还是两三万的在CBD，你用什么技术含量、舒适度，再贵的房子只买了一个土地的成本核资源，二环路以内就贵，以外就便宜，这个房子本身是一模一样的，就拿空调来说，为什么我们要用空调，空调是最不卫生的，能耗最高的一种方式，所以很多别墅还拿中央空调做一个卖点，这本身就是一个笑话，我从外面回来很热，开着空调半天就能拿下来，大家看看空调里面有多脏，非典来就已经产生一个危机了，所以你花几千万买一套别墅，要想让它保值或者升值，那你里面的技术设备、技术手段和品质要跟得上，所以这个我觉得从发展商角度来讲，有这种远见是最重要的。

　　有了这种远见，客户消费者买这个房子可以保值、升值，对政府来说也不是建筑垃圾，这样才实现一个多赢的目标，而不是像一个开发商，不行就卖给人，你这只能蒙一时，不能蒙一世。谢谢！

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