主持人：下午好！今天下午非常荣幸请到了台湾甲桂林公司董事长张裕能先生，他是我们《新地产》的良师益友，他特地为了我们这个会从台北赶过来，他在豪宅整个制造还有营销方面有很多经验，在这里与大家分享，他今天会讲21世纪的豪宅新思维，我们想听一听他这方面的高见，有请张先生！

　　张裕能：首先谢谢新地产让张裕能有这个机会在这儿跟各位年轻的朋友见面，想当年在23年前，也就是1982年，那个时候是甲桂林创立的时候，当时我跟大家一样年轻，二十几年过了，今天非常开心能够重温旧梦，跟一些年轻的孩子大家一起探讨有关地产的事情。比较幸运的能够在一个城市，一个国家发展过程，二次大战以后发展的历程，台北发展是比较早的，因为政治、经济各种因素，台北、上海、北京发展的顺序是这样的。一个地方的地产，地产是文化的传承，跟地方的物理性有绝对关系的，当我们在看台北、上海、北京这几个城市的时候，要看看他们都市的风貌，看看他们市场的现象，首先恭喜大家，你们第一选对了行业，第二选对了地方，大家在北京落脚，在地产的发展过程中，遣几年我们看到上海的发光发热，但是大家不要着急，我上一会在北京公开露面是两年以前，海峡两岸地产交流的会议。

　　当时我提出一个地方最后绝胜负终究文化是最重要的一环，我个人喜欢旅行，我们看几大洲，几大都市那么多的国家，我个人把北京这个城市定位成亚洲最重要，最伟大的城市，欧洲是巴黎，美洲就是纽约，这几个城市都市的原创性非常强，纽约来自于港口，巴黎的都市是放射线的，从D区螺旋状一致一直往外钻，纽约是非常直线性，北京这个城市是一个得天独厚的地方，它的政治发展，一个方块，一个放快的发展，这种都市的原创性会对北京将来都市发展，在全世界竞争里面有很大的影响。

　　前几年当大家看到上海发展的时候，北京的朋友心里有一点焦急，是不是北京动作太慢了，根扎得比较深，冒芽不一定太快，但是涌冒出来以后会发展非常快。上海是一个殖民地的地方，八国都在那边殖民中国，所以上海是一个殖民地文化的地方，台湾某方面也算是，它历经日本的殖民，但是日本的文化吸收的是欧洲，这几个地方都有它的发展历程。归结一个都市的发展，最终的胜负在于文化的厚度。今天看到东三环

　　看到整个上海地产的发展，实际上是从新古典整个殖民地建筑一路延伸，古代西方在延伸的东西，那个东西它是比较在文化上它的扎根是比较浅的。在中国的北京，它本身它的底气是来自于明代建都，他都市的规模来自于草原民族的力量，来自于北京在我们讲现代建筑艺术来讲，谈到比较极限的建筑，北京任何地方出现现代建筑会非常亮。我昨天到上海的美术馆看双年展，看到一幅画，现在北京出现了新的东西，像那种比较崭新的建筑，放在上海会格格不入，上该整个都市的纹理是殖民地都市的纹理，中国在明代建筑之后，它的美学，明朝末年之后的美学本身就是非常的极限。我们看天坛，颐和园，事实上在北京整个都市的风貌，还有在中国建国之后定都北京，全世界各大使馆，所有的国家到北京设大使馆，那个时候是现代主义当道的时候。在你们看到那么多大使馆建筑，其实已经生根在现代建筑，从明代开始，明代的家具也很漂亮，那个时代一直延伸过来，大使馆建立很多很多非常漂亮，非常干净的建筑。其实北京以现代建筑的观点来讲，是一个全世界非常适合现代建筑的一个地方。

　　建筑代表一个都市发展，较量非常重要的工具，我个人从1990年，从密特朗的十大建筑开始追踪，一路到1997年柏林新首都现代建筑完成，2000年伦敦的改变，现在伦敦也了很大的改变。到最近我的观察之后，关心北京公共建筑发展之后，我可以告诉大家，在21世纪之后，全世界的观点来看，新建筑之都就在北京，而且将来可能很难有人可以超越。因为北京有足够大的腹地，刚好地产蓬勃发展，政府行政资源非常强，政府行政力量非常强，承担对都市的领导之下，我可以预告，将来文化的强度，建筑的强度，北京在将来会跟巴黎，跟纽约相对的有一席之地。CCTV的那个建筑，中央电视台非常漂亮，非常独特，因为建筑最难抗拒的是地新引力，设计那么一个巨大的东西，设计地心引力，那么独特的建筑，在人类建筑史上是非常难得的一件事情，这是北京的骄傲。

　　当我们回头看看在前十年发展比较快的上海，上海拿出一个真正的地标出来，外滩的一些老房子内部改装是一个殖民地建筑。他们拿出来的是在浦东立的一个

　　也是因为我个性喜欢比较开阔的地方，甲桂林没有到上海发展，就直接进北京，我们在北京的公司比较出名的案子就是MOMA，就是我老头子自己策划的，难得进到北京来，到这个年纪也很少亲手做事情。后来有人接了，开头整个状况是完全由我们一手掌握的，因为我了解一个文化的力量，了解北京城的深沉，还有就是北京人，北京人有痞子性格，全世界的痞子都集中到纽约去了，全中国最痞的人都在北京，他不服输，自以为是，非常任性，但是他也非常用功，非常有自己的见地。有时候他自信不足的时候，会抬不起头，但是自信够了以后，我告诉大家，北京的力量将会超越上海的光芒，上海是抄袭别人的东西，但是北京是一个真正的原生，自己原创性非常强的城市。在新的思维，新的建筑进来，北京这个城市，包括地产的发展，它发展的强度可能会超越大家的想象。

　　巴黎，大家觉得很浪漫，很漂亮，巴黎有什么？巴黎就是那些房子，那些美术馆的收藏，巴黎人已经软了，北京的人还是非常奋勇向上，学习能力，学习精神，拼搏精神非常强，巴黎的人已经在吃老祖宗的本钱。纽约人还是非常带劲的，巴黎已经过去了，其实北京将来它的发展我想大家是可以期待的。

　　我今天主要谈21世纪豪宅新思维，谈话之前谈这些是告诉大家，一个市场的发展实际上跟它的都市风貌，经济活动，它的市场现象都有决大的关联。我今天会带来一些片子，有两个是今年2005年，台北最轰动，最贵的房子，台北甲桂林操刀的。另外所谓21世纪豪宅新思维，到底思维在想什么，因为这都是人使用的，人类的结构实际上正在改变中，人类的家庭结构，都是结构，在后工业时代，在手机，PC蓬勃发展之下，因此我们人类的生活，个追不同的风貌，因此将来豪宅的思维会跟着我们人们的需求，包括情感的需求而改变，这是我对以后21世纪豪宅的一些思维，这个思维来自于纽约的改变，来自于最近东京一些新建筑的改变，我想我的根据在这里。

　　接下来台湾豪宅的演绎，曾经新地产唐亮给我写了一篇访问，告诉大家豪宅这两个字是甲桂林发明的，当时我是被那个时代台湾的房子，比较有钱人，比较好的房子，到底它的重点在哪里，面临着不景气的状况，我们为了挑战新的东西，所以当时把一个居住的空间，跟它所用的材料，做比较大革命性的思考。大概三百平米的房子，过去在台北应该做五个房，那个时候我们只做三套房，当时新闻媒体问我叫什么房子，我说姑且叫做豪宅，没想到这个字变成了今天的主题，是这样一路延伸过来的，虽然这个词用得不是很好，总是有一点财大气粗的感觉，但是总而言之，代表了每一个区域有一定档次的住宅。

　　其实看上海豪宅，台北豪宅，北京豪宅跟人的结构，跟它的都市风貌都有不一样的一些所谓的定位，豪宅这个地方国民党被共产党赶到台湾以后，他们觉得以前对农民太差了，土地的改革不太好，所以他们认真的做土改，你的佃农将来可以跟地主分土地，在这个转变之下，台湾的土地分割是极为零散，非常小，台湾的问题在于每个单元的土地地块太小，当然你可以整合旁边的地块，但是谈判没那么容易。台北发展是最早，现在是还不到中年先老掉了，因为他先天基地的规划太小。台北它的物理性，每年都会碰到地震，台风非常多次，我看到美国人一次台风就那么惨，台北人是每年都跟台风搏斗，不是台风就是地震。

　　再加上地产的发展业历史比较长，什么地点该做什么商品，该是什么人住，该是什么样的价钱他比较固定，不像北京，每个点都可能是最好的点，北京是非常多的可能性，因为各说各的道理，每一个点都可能说你是最好的，所以对于商品塑造的需求强烈性更强。台湾其实对于市场的需求，地点，基地要大，对于地震，对于台风怎么解决安全的问题，台风刮起来非常的可怕，又淹水，又停电，非常的可怕，地震死很多的人。台湾在建筑技术，还有建筑文化很多部分来自于日本，因为它是日本殖民过的地方，所以建筑美学的属性比较偏美国。上海比较偏殖民地建筑，北京最有利，北京是突然一跳，跳到世界主流，现代建筑，以人类发展来讲，是现代建筑当道，包括时尚汽车，都是跟北京同样的路子，北京的发展得天独厚，历史包括人们的努力。

　　我就放一下给大家看一下，台北有两个个案，一个叫做慕夏四季，慕夏是一个捷克级的画家，他是巴黎非常重要的一个画家，他曾经画过他的四个季节，因为慕夏的名字很好听，所以我们用这个名字当成案名，这是2005年台北最轰动的个案，我自己投资的，我自己除了做销售以外，也做开发商，这就是我们自己公司做的。后面的背景就是世界最高的大楼101，在101附近的基地。前面看到的那个房子就是我们的售楼处，前面那个十字红色的东西就是墙的结构，是钢骨结构盖的房子，旁边是水。这个建筑非常干净，非常纯粹的新建筑，很多细节做的特别到位。停车，慕夏四季，看到雕塑跟招牌之间的关系，这些都是外观，外墙白色的是半透明的，空的，格子状的东西，看起来比较含蓄，像我们到纽约看到很多的精品名店的风格，这种气氛，这个水上有一个木头的东西，木头上还插了花，凝聚力非常强，这是慕夏四季的招牌，水上还有倒影，这些都做的非常到位，非常精致。这是入口，走一个廊进去，那个高度非常气派，非常的精致。进口廊直接往前走，廊非常的长，室内的两边都是水，前面的端尽就是接待的台子，你看上面灯光的细致，全世界五星级都不会比这个好。

　　一路往前走，进去之后在室内往外看，我说的半透明白色的东西，就是格子状的东西，是半透明，室内可以看到户外有一个水景，水上面还有大型的插花。做豪宅的时候，都会有非常好的咖啡，咖啡台子也做的很漂亮，咖啡台子前面还有一个装饰性的花，人买房子，他的嗅觉，服务的感受都是最精致的。入口看到接待的台子，没有棱角，像是一个艺术品。进来是服务台，控制台跟廊，下面可以打灯。服务的经理在门口，就是这个经理，售楼的地方就像餐厅的包厢一样，售楼的每一个桌子的位置，有很多的帘子，那种气氛，外面就是水景，气氛非常完整，销售的工具，材料非常好，你要买房子不会受打扰，有一些想看房子，我们不让他看，就把他拉到另外一个房子，因为豪宅的私密性是非常重要的。

　　这是中间凹进去也做一个水景，每一个单元，标准单元，四个椅子，旁边的台子，黑色的台子就是资料架，跟客户说明，最好的咖啡，最安定，买好的房子你要非常安定，非常愉悦的状况去进行讲述。这个画面看到的新一计划，像上海的浦东一样，新的计划的地方。这个廊如果大家去过MOMA就会很熟悉，这是建筑师廊。我们的庭院设计也是来自于比较现代的绘画的基础，大家看到红色这幅画，蒙德里安的一幅画，原来绘画是巨象的，到了印象派时刻慢慢累计到了后期，现代绘画之父是毕加索，原来是圆锥体，谈到人的视觉里面在慢慢的凝聚，现在绘画之父赛丧强调人类的视觉里面可以是原形或者是圆锥体，或者是三角形拼叠起来的。如果大家注意看毕加索的画，他是按照这个原则来做的，另外一个是蒙德里安，他认为所有的美感都可以变成线条和颜色来解决了，我们用蒙德里安作为我们设计的元素。

　　这就是建筑设计的本题，我们在酝酿的整个情绪强于这个建筑本身，这个建筑本身有一点新古典，包装的强度够强，我们在坚固耐用，抗地震平面做的非常好，大家可以到样板间。这个建筑所有的窗户都是黄金比例去分割的，这是室内的陈设。这是正面最底下看到的墙，是我们一个标准的窗，他的圆柱怎么做，侧面可以看得到，看到好的东西，非常的精致，我们讲工艺美学。德国人做汽车非常强调它的技术，它的工艺美学，这个技术我们把它打造成，类似于做汽车，非常精致的工艺美学的标准，这个窗户并不是黄金比例。台湾发生过地震，发生过很多的台风，所以我们对于房屋的结构，隔音的解决，最底下看到好像有钢筋的部分，楼板非常的厚，30公分，中间还有泡棉球，那个东西就是隔音的，楼上拉板凳，走路楼下听不见，对于声音，对于光的要求做到非常非常的极致。甚至好的建筑对于声音的控制，另外一个案例已经追求到连低频都解决了。光有时候是看得见的，有的是看不见的，其实声音也是一样，有某种频率，对于孕妇，对于身体健康的困扰，但是我们不一定听得见。现在很多的建筑是连低频，任何一点隐隐约约听得到的声音都听不见，完全来自于日本的科技，非常高的科技来解决豪宅完全不一样的思维。这个泡棉球非常厚，跟一般的楼板是完全不一样的。

　　玻璃安全，如果子弹打进来的时候，有的玻璃会碎，还有隔音的表现，楼上有一个样板间，很多工程的建筑可以到样板间看一看。要去接待中心谈了以后，到样板间的过渡很重要，给你一点期待，欣赏建筑并不是看照片，建筑是活儿的，走动中感受建筑，建筑是活的，慕夏四季这个楼盘我们是在1900年左右的时候，兴艺术风的美学观念，现在我们讲很多做精品，做时装，纽约、巴黎最新的精品服装都是那个时代成立的，他们美学的标准就是新艺术时代的标准，当时有一些新的工艺，技术都提出来，怎么样把建筑跟艺术两个支流非常强苗的结合那种凝聚力，还有那种张力。

　　这是起居间，客厅不放电视的，有一个小的起居间，家庭生活的，是一个过渡，家人在一起的地方，这个也是一个小的房间。卫浴做的非常干净，都是五星、六星饭店的水准，客厅，客厅的宽度非常宽，客厅过去这边是餐厅，这边还有厨房。假设厨房、客厅跟餐厅整个打开来，它的长度可以达到25米。我们能把他的空间张开的可能性，做到大而不空，温暖不闷，大要有大的气派，不能空空的，温暖不能闷，这是一个过渡的书房。另外一个角度看餐厅到客厅，到对面的书房的长度，特别是样板间的细节是做的特别细，征歌的样态也就出来了。接

　　这一步房子是四百平米的房子，刚才那一幅是五百平米，它的欧是的更衣室来人家是卖衣服的，找衣服很方便，然而完成还是没有解决的，看起来好像是卖场的感觉，没有得到意想不到的效果，在泰国很多这种春。我们的浴缸比一般的浴缸低一点，因为我们的建筑都有梁，可以把整个浴缸往下降的时候，视觉上比较漂亮。对于维修，对于视觉都比较好用，这个是化妆台。

　　刚才的个案它的基地三千平台，对于中国人来说，是三千平米没有人要。单层人有三户，四百跟四百平米是双拼，独栋是一小块子，反正都完了，销售的单价是六万块一平米。这个价格一到，还是非常精致的品质，很粗糙的东西卖到那么贵也不过去，现在百分之百的卖完了。

　　润泰敦仁，当时我接手过一个案子叫润泰敦仁，是敦煌南路，一条是仁爱路，这两条路有一个交换的地方有一个圆环，他这个名字就按这个取了。这是接待中心的售楼处，你看到像一个非常时髦的房间，建筑做的非常用功，用招牌，原材料做的。这个基地1500平米，超过七万块一平米，它的民机是大概350—450，很多人是一起买两步步合起来，合并的话，人民币大概要五千多万，买单套的话，起码也要2500万，如果有些比较有钱的就买两户，两户就更多了。

　　招牌很低调，很小，为什么房子要漂起来，是因为地块太小，但是它的功能设计跟我们的需要掌握的非常巧妙。这个房子搭好以后，很多台北手机的公司在我们房子面前拍广告，很酷，很漂亮。这就是漂起来的地方，销售区一直往上走，到天上，漂到上面，刚好看东方南路的林荫大道，这个门口一样有一个非常好的咖啡吧台，咖啡煮起来很香的时候，太迷人了，不好意思走，慢慢走，这种气氛非常迷人，让要让他喝下去以后，就是台北最好的，我们煮咖啡豆的人，就是很帅的样子，全面的服务都很到位的。这是从漂起来的最高点往外看的林荫大道，这是咖啡台，从楼下进门以后，往上走的中段那里咖啡台的位置，进来就是享受，还有一张单子给你，马上就做给你，都是专业的。因为它外面很吵，车子很多，比较杂，所以我们会用比较含蓄的宣纸把玻璃贴在上面。

　　这个在北京话讲是圆环，它的位置刚好在圆环的旁边，我们强调圆环的好，我们讲这是世界第二大圆环，第一大圆环在玻璃凯旋门，墙上那个是巴黎凯旋门，就把它的价值，地点价值完全拉出来，地上做一个圆环，告诉你哪里是哪里，其实有一点小题大做了。因为基地只有1500平米，所以一定要小题大做，金额也是非常高，在台北也很轰动，在台北最有钱的人就买这栋房子。里面是模型，下面是政府规定白色的跟着圆环一起走，所以他做了一个造型，高的部分可以不用，这是一个造型。右边往上的东西，那个就是福斯特在大英博物馆的一个图书馆改建的时候，他做的一个屋顶棚子，我们那时候强调圆形，怎么样把圆的东西掌握到更好。

　　在工艺房地震的美学上，用美国太空总署的标准在做事情，北京没有地震，没有太空，安全的需求性没有那么强，但是这个做的非常非常绝对，他怎么样施工，他们怎么灌浆，他不是钢筋在里面，他是钢板在外面，里面灌浆，是双层结构的设计。他的结构怎么做，怎么样做环保，怎么样跟地球共生，很多很多工程中的细节，玻璃也是讲究的，子弹打来只会裂，不会碎下来。大家看到左边这个博士是声音博士，是建筑的音控博士，声音的事情我们都找最专业的人来解决。因为声音的传导除了墙以外，从你的管道，从地下室都会产生声音。你要跟医生一样，诊断这个声音从最底下任何声音的可能性，每一件事情都检讨过，这是一个非常庞大的工程。有一个七星级的饭店，跟帆船一样，就是用这个系统来做解决声音的问题，我在北京也住公司的宿舍，我发现北京的房子声音的隔绝实在太差了，差到了没有人性，非常没有人性，有时候不知道怎么办。好房子声音都听得见是很可怕的事情，在台北这样的事情是非常讲究的。

　　这个是豪宅里面很重要的地方，每一个豪宅里面有一个区，那个区甚至发生大火，包括地震，这个地方也不会垮掉，承重性非常强，那个区是等待救援两小时，不管是大火，做任何事情，几乎只要进到这个房里，它是一个秘室，可以等待救援的时间，两小时之内绝对安全，这个房子有这个设计。这是这一户的样板间，大概四百多平米的房子，它做的是纽约风，颜色比较中一点。主卧室分两边墙，这个地方是他的浴室，其实就是我们讲的两小时的秘室，有火灾会自动把那个区封闭，人躲进来，外面的窗户可以敲碎，在里面可以等两个小时救援。这是样板间，我们看到廊跟玻璃一样，有一种很好的设计。销售中心往样板间的路上，插花都是非常的讲究，某个区域插花的景点，它的价钱大概分布是这样的。

　　这是跟大家报告两个台湾今年销售最成功，单价最高，也是最受大家肯定的楼盘，接下来我们谈一下真正的主题，21世纪，刚刚我们谈到慕夏四季，地点和环境没有谈到。现在如果到世界各地创新高的地方，全世界大都会里面，房价一直往上走，你会发现这个房子跟我们想象中的豪宅，庭院深深，非常独立，非常安静的东西其实并不一样。1930年纽约洛克菲勒家族，在纽约做一个洛克菲勒中心，它是一个在市中心，第五大道，公园的南边非常好的地方。当时它是一个复合型的，大家看一下图片，有些比较熟悉的画面，这是洛克菲勒中心。在那个时代美国经济最箫条的时候，他非常勇敢把洛克菲勒中心盖起来，它有它的电视台，新闻，还有歌剧院，办公室，很多的餐饮，娱乐，溜冰场都在这里。

　　这个是新闻人物在抢新闻你争我夺的图象，1930年媒体就是这个样子，大家看纽约的秋天那部电影，很多的场景就是在这儿，它有一个地下的溜冰场，我们的国贸那个溜冰场的原形是来自于这里，那边有很多经典的建筑。所谓这种娱乐办公，还也拍卖，还有艺术文化很多东西交接在一起，这种建筑商品，1930年作为一个经典，但是后来这种思考过了非常长的时间，在21世纪的时候，它变形了，变形到它的主角竟然是这种复合型的住家，他的主角竟然是住家，而且是当地最高档的住宅。我们进入21世纪以后，人类家庭结构的改变，人类因为工作的需要，这种都会生活的形态，大家都有手机，都有电脑，新形态的生活方式改变以后，在纽约现在最高档的房子给大家看一下，这个蜘蛛是92岁的法国老艺术家当时做的一个蜘蛛，后来这个蜘蛛跑到了日本东京。中心就是一个溜冰场，纽约的冬天，圣诞节的时候，最漂亮的地方就是这里，轴斯跟12星座，

　　接下来看到的是纽约现在最贵的房子，时代华纳大厦这个建筑，这个建筑是一个复合型的建筑，建筑设计从左下方一条道路，如果你在左下方开车的时候，觉得车子可以继续往前看，两栋房子中间是道路的宽度，一直往前走，很有意思的建筑。建筑是复合式的，从商业到最好的爵士表演场地在这里。商店、餐饮，这是爵士的区域。还有另外一个区域叫爵士表演的地方，这是办公室，出租、出售的，这是酒店，入口从后面进来，这是有一些住宅。从远看它的建筑物，这个房子是纽约最贵的住宅，它的入口是分开的，但是它是一个复合型的建筑。这是全世界最酷的爵士乐表演厅，整个背景是会动的，就是整个纽约的灯光，看表演的很自由，每次去舞台都不一样，有时候灯会暗，灯会亮，都不一样，这是全世界最酷的爵士乐表演厅，这是一楼的餐饮。

　　很多很多都是纽约之最，4500万的毛坯房，它跟我们想象中的豪宅，商住分离并不是这么回事，当然纽约市景观第一了。我再介绍另外一个，也是这种复合型的城市，就在日本，在东京六本木这个地方，原来是小商业活动的地方，这个房子盖好以后，房价上升到全东京最贵的地方。他是与创意的一种结合，新的时代在改变，他是创意诞生的时代，他自己这样定位。这个是现在整个日本建筑文明的代表这个时代最重要标志，他是充满魅力的文化都市，可以看到它的要求有哪些东西，从住宅、办公连电视台，酒店都是混合在一起的题，这是设计LOGO，六根柱子，用英文拼起来。它讲究就是工作、居住、休闲、文化、购物、娱乐都在这里，其实还有教育，因为它那边有一个全世界最新的美容教育机构，全世界女人都爱漂亮。

　　艺术智慧中心城市，Art＋Intelligent，艺术跟智慧结合的城市，它还有美术馆，也是跟MOMA一样，跟纽约的MOMA合作。这个美术馆每天开到晚上12：30，让夜生活的人可以去，美术馆是完全按生活设计的，并不是硬梆梆的。那一天正在做展览，时装、建筑、设计、美学，这才是商业美学上比较重视的东西。这是现代美术，东方的现代美术，我昨天去看过北京的美术双年展，我是觉得大家还有待努力，在世界艺术上大家还要加加油。那天我去的时候，刚好是阿玛尼的展，它的发展，都是非常酷，非常漂亮，过去阿玛尼做过的一些衣服。这是他顶楼的展望台，人类大都市发展很重要的都市发展几个点，在这上面都有做展览。那边有一个艺术学校，还有图书馆，还有一个都市研究所，这是人类在都市，在新时代怎么样适应这个都市，他有一个建筑展，这是日本。

　　很多很多商品的店都是设计型的，你到纽约MOMA附近，很多艺术和商业结合的东西，还有剧场，这是文化跟艺术完全跟那个区域结合，这是酒店里面。这是它的电影院，这是它的公寓，这种地方竟然是全东京最贵的房子，有史以来最贵的房子，只租不卖，费用非常非常高，这是日本足球队的衣服，这是电视台，主要的办公楼，它很注重结构，抗震的结构他们当成秀来看。人性空间跟公共艺术，公共艺术跟艺术是两回事，艺术是Art，公共艺术是要跟公共结合的，很多很多非常好的新的创作，都是最新时代的创作。右下方的椅子很有意思，下雨以后你找不到这个椅子，椅子会消失，因为它是剥离，下雨的时候，这个椅子会看不见。这个蜘蛛从纽约爬到东京来了。

　　为什么1930年之后复合性的东西，到了2000年之后，其实新天地也是，新天地的房子在比较繁荣的地方，为什么房子卖那么贵，它事实上是跟时尚，跟一些新的美学在结合，跟人类生活，极端的需要一个东西，人类情感的结合。大家谈到后工业时代在家庭结构里面产生几个现象亩，交通网络，包括飞机非常非常发达，外来人口非常多，北京这种现象非常的多，大家在一起有的去读书，有的去哪里工作，这种家庭结构的转变，在美国，尤其是2005年在美国社会学家研究，这是结构改变的一年，是非核心家庭寿次大于核心家庭。核心家庭就是父母亲跟小孩子生活在一起的，非核心家庭就是有的离婚，有的不结婚，有的是同性恋，有着各种不一样的结构改变，人类家庭的结构在2005年，在美国第一次非核心家庭大于核心家庭。所以当人类的需求改变了之后，信息生命化，就是每个人都有自己的手机，自己的电脑，事实上人类已经对于家庭的松动性更高了，因为个人更自由，个人化更强了。这个时代人类反倒更需要情感的连接，21世纪看起来比较复合型的设计，会引起那么大的反响。

　　接下来是我们跟着当代集团做MOMA的时候，这是有非常多的社会观察，后来大家会觉得很奇怪，为什么MOMA那么成功，继续他的路就好了，在北区要做那么大的改变，其实我们是跟都市2008年以后的发展，做了一些探讨以后，当代集团的总裁非常勇敢，提出了对新时代的看法。他里面非常非常丰富，强度可能会超过我刚刚跟大家谈的案例，但是不会那么复杂，很多连廊，这是非常难得的，建筑史上没有见过的。2004年在GA杂志，日本的一个杂志，这个杂志一本里面对于2004年当年的年鉴，只有一个住宅就是这个，剩下的都是公共建筑。在欧洲最重要的建筑都介绍了，这个建筑它会在社会形态，各种丰富性，常常出门，日子过得非常紧凑的人，提供勤俭廉洁，跟北京地陈观念不一样的东西。整个设计根源是来源于人类的和谐，住宅已经不止是住在房子里面，是人跟人相处，人跟建筑相处，人跟设备，人跟整个城市的相处，它是希望能够达到一个和谐、圆满的状态，这是一个活动的建筑，并不是只有安静的建筑，在室内也是非常的安静，但是它是非常不一样的建筑。

　　我就是从台北的现状回到主题，21世纪豪宅的新的可能，当然豪宅并不是只有这样一条路，过去的豪宅路也存在，只是将来豪宅的路会多元，并不是想象中的豪宅只有那条路。因为有些人真的不需要那么大的房子，有些人需要生活更便利，北京那么大的都会，想约人见面都很难，我要开车，你也要开车，浪费太多的时间，很多的不便。其实可以把很多的事情连接在一起，包括文化跟艺术连接在一起，这个事情是我们接下来一起为北京这个城市做的努力，请大家拭目以待，谢谢！

　　主持人：我建议再为张先生精彩的讲演而鼓掌，听了之后启发很大，一个是北京不是没有地了，我们的地还有很多，还有很多可做的东西，另外看到台北，或者是东京，纽约的一些优秀作品，发现我们很多豪宅在制作方面还是相对粗放，我们确实还是要继续努力。我们说到别墅，北京是一个很讲文化的城市，北京的别墅出来的时候都要论道，都要讲传承，讲它的根基，讲它的流传，讲它的文化。今年北京别墅市场应该有一颗明星，比较醒目的项目，就是金碧湖畔，他打出非常强势的口号就是亚洲别墅，我们想听听百顺达房地产公司总经理施云飞先生给我们阐述一下亚洲别墅它的内涵和精神所在，有请！

　　施云飞：大家好！今天应新地产张总和唐总的邀请过来跟大家一起探讨一下别墅发展的趋势，今年百顺达公司推出了金碧湖畔这个项目，当年我们打出了亚洲别墅的口高，刚才唐亮已经讲了，建筑传承有序的，我想建筑应该是文化的表现形式，同时建筑又是我们大家追求人与环境，人与自然和谐统一的一种外在的表向。今天能借这个平台和大家探讨一下别墅的风格或者叫演义，我想在座诸位媒体朋友，我们8月19号在中国大饭店登陆北京，以及9月11号在金碧湖畔现场盛大的开盘仪式，相关媒体朋友还有业内的朋友已经过来看过这个项目了。在这里我不多介绍这个项目了，可能大家看到的应该是我现在项目的一些图片。

　　别墅作为一个开发者来说，一直是我想做的这么一个项目，为什么这么说呢？因为我觉得别墅代表了高端市场，代表了一些有钱人的小众群体，向往着居住理念的实现。别墅作为一个外来词，它是一个西方的词汇，在翻译的过程中，实际上很多讲的都是西方的生活理念，或者说是西方的生活方式，中国传统的居住把别墅不叫别墅，他叫别野，他的概念实际上是一个第二居所的概念。在一个远离繁华闹市的地方，选择一个简单的说就是有山有水，环境优美，脱离喧杂这么一块儿地，是一个第二居所，由大家来居住，做什么的呢？放松用的。传统意义上中国别墅的概念和别野的概念，我觉得两者还是有共同点的，他们都是独立的建筑，这是他们的共通性。他们的文化背景不同，他们的居住主旨也不是完全一样的，中国传统居住中的别野只是形态手法上和别墅有相似之处，但其分别所指的生活方式乃至精神层面的追求是有明显不同的。

　　建筑是表达居住者精神和文化的一种表达和思考，如果盲目的模仿必然会导致产品，用一个词叫灵魂吧，建筑产品灵魂的丢失。我们做金碧湖畔的时候在思考东方人和西方人到底有什么差别，东方人有固有的思维模式和生活习惯，它是无法被西方的别墅居住理念所完全替代和抹煞的。对于西式别墅对于东方的审美情趣和哲学我认为是不兼容的，所以我们说我们用别墅一个词来将西方的建筑形态翻译出来，并在表现手法和本土文化的共性上，如果要是在形式上找到亚洲当代文化背景下适宜居住的方式，还需要亚洲文化居住精髓下指导它和开发它。中国别墅发展了十年，我个人认为大体分为三个阶段，从最初的引进到两、三年前出现的中式别墅，以及到现在我们觉得别墅的创新，我认为经历了一个必然的过程，而且我认为这也是事物发展的客观规律。

　　现有的中式别墅，大多数是按照中国传统四合院的这种布局，比如说像观唐，比如说易郡这种项目，做的都非常好。四合院的建筑形式一般都是四周先建一个院墙，把它围起来，紧靠着院墙来造屋，中间形成围合的院子，这是中国传统建筑最典型的以四合院为代表了，他们以院子进行各个功能的分区。完全被高墙封闭起来的四合院建筑，最明显的特征，在中国传统文化上是能找到对应点的，就是封建的家长制。为什么这么说呢？首先四合院北房，正房一定是主人，或者是老人长辈居住的，其次的东西厢房一般是四合院里的佣人，保姆来居住的。这种等级制度不可避免的造成了居住舒适性和人性需求的缺失，中国真正的别墅出现到现在只经历了十多年，缺乏相应的文化积淀。对于建筑与环境，人与环境关系的处理，别墅本质含义的表达是不明显的。对于西式别墅来说，开敞的花园，开敞的厨房以及整个院落是没有围墙的，是以家庭起居室为核心的一种建筑，私密性和私有性都不是很高，从外面人看，我举一个简单的例子，人看了都可以马上看到主人在做什么，我认为私有性和私密性不够。西方的别墅以家庭起居室为核心，没有院墙，表面上开放，但是土地是私有的，我的庭院内部是私有的，我的私有空间是私有的，在文化角度也好，或者是与人沟通的角度也好，是封闭的问题。我们给它定义了，开放式的封闭，我刚才解释了，开放式封闭的概念是什么呢？以家庭为起居室核心的，没有院墙的，西方为背景的别墅，看起来很透明，但是要进入私人领地的时候，是被束缚的，没有得到主人允许的时候，是侵权的。中方是封闭式的开放，中国的四合院是沿墙而建的，房屋是沿墙而建，当你进去的人，外面觉得里面的人高墙大院，一旦你窍门进去以后，沿墙建设的内核心，中心庭院，所有的集中地都集中在内庭院，一下就是被开放的，被接纳的，被包容的，所以我们把它定义为封闭式的开放，这是我认为中西方对于别墅概念上的区别。

　　别墅在中国发展的十多年，正是中国住宅商品化和告别福利制度分房的阶段，现在中国的富人在居住上开始有自己的审美观了，在过去的几十年里，购买人群别墅心理是炫耀性的，别人有我也想有，最开始拥有别墅的人，我曾经有几个朋友几年前买别墅的时候会问我，他说我买了这个别墅你觉得怎么样？实际上从他的问话里面就能感觉出来，他买别墅一个是满足他自己的居住需求，还有一个就是你看看我有别墅了，实际上它是一种炫耀型的消费，作为一种身份和地位的象征。发展到现在，我认为别墅的消费已经理性化了，从炫耀形象，自我需求型的过渡，它现在已经知道我想要什么，别人有什么不重要，关键是我想有什么，所以我前几天和唐亮曾经沟通过这个问题，我说现在买别墅的人，或者是现在买豪宅的人，一定是要买符合自己生活习惯的住宅，那么这是一种什么转变呢？我认为这是一种质的飞跃，已经由盲目型的购买变成理性的购买，那么也就证明了中国豪宅发展，或者是中国别墅发展的过程中，经历的这一个阶段，由炫耀型物业到居住型物业到投资型物业过渡的一个必然阶段，如果大家从经济学的角度来看，可以很清晰的看到这一点。从以前，不管房屋的价值是多少，我需要到慢慢变成我想要，价值相等了，供需平衡了，到投资型，我认为这是一个必然的过程。物业我们一定想要有它升值的可能性和想保值的可能性，这个过程他们是逐渐渐进的过程，我相信随着豪宅发展的趋势，会逐渐的清晰和脉络化的。

　　拉回来说，实际上今天中国众多的别墅项目已经开始适应了中国现代居住文化的探索，而不是一味的照搬照抄，也不是一味的标榜原汁原味了，这里我想简单的跟大家回顾一下金碧湖畔。一开始我们想原汁原味的照搬，但是西式的也好，欧式的也好，或者是做中式的都存在一个问题，西式的别墅不完全符合东方人的生活习惯，中式的别墅在符合中国传统思想理念的时候，随着现代人的发展和改革开放，实际上大家在接触外面的同时，一些生活已经西化了，已经不完全适应中国传统的四合院了。中国人的进步应该体现在，他早上不完全是喝粥，吃油条了，很早，在我这个年龄段已经开始喝牛奶，吃面包了。所以我想，当时我们在这两方面犹豫的时候，我们也在想如果引进西式的别墅，只能引进外壳，里面的功能适应中国人的习惯，要增加中厨，还要增加其他的一些功能。完全做成中式的，又不安全适应现代人的理念，所以我们推出半围合式的，同时提出一个观念，是有秩序的开放，这是在亚洲别墅里独树一帜的观点。

　　为什么是有秩序的开放，我们把四面围合的院墙，中式的别墅，封闭式的院墙一面墙打开了，现在是南侧的一面墙打开了，让它变成通过进入与园林，人与自然，人与环境结合起来，形成一种渐进式的开放，而不是让你完全的封闭和一览无余，我们就借鉴了西方开放式的封闭和中方封闭式的开放而提出的一个有秩序的开放，可能刚才那幅图片可以比较明显的看出金碧湖畔这个项目的特点。

　　唐亮给我的题目是别墅的渐进，2005年以后，中国仇墅的风厚，我个人认为应该是世界文化，东方文化互相交汇和融合的趋势，以浓厚的传统文化根基融入现在西方文化，或者叫表现形式，实际上我们在金碧湖畔的探索过程中，引用了东情西韵，或者是东方的意境，西方的手法的描绘方法，或者是建筑表现形式来解释我们对于东西文化的理解。我想随着发展，不管是东方人和西方人，他们追求居住的理念是一致的，为什么我这么说？第一大家对环境的追求是一样的，舒适性追求是一样的，大家对于休闲方式不见得完全一样，但是追求美和和谐统一是一致的。我想到，人与建筑，建筑与环境，人与环境三者之间的和谐统一是我们在建筑方面的追求是一致的。我想2005年以后，中国的别墅市场客观的讲，亚洲别墅提出了一个新的理念，我觉得应该是一个概念频出，东西融汇，追求人与环境，建筑与环境，人与环境三者和谐统一，或者是天人合一发展格局的起点。

　　今天我也感谢唐亮给我们这么一个机会，新地产给我们这么一个机会，因为他是我们一直合作的伙伴，让我来讲一讲别墅的演变格局，实际上我没有太多的准备，很多东西和大家探讨的比较粗浅，我希望有机会的话，大家可以到金碧湖畔来看一看，那里面有我们比较详细的对于文化的追求，对于建筑的追求，以及对于环境和自然追求的比较好的尝试，谢谢大家，也谢谢新地产！