由于市场供过于求、竞争加剧，市场需求成为写字楼行业最为关注的问题。不同档次的写字楼客户在哪里？不同城市和区域的写字楼客户在哪里？他们具有什么样的特点，他们需要什么样的写字楼？

　　对于大量已进入和准备进入市场的写字楼而言，如何去寻找和发现客户？如何提升写字楼的品牌以吸引源源不断的租户？如何保持租金水平而不是“集体跳水”？如何从趋势、产品、市场与客户的角度把握市场、发现需求？

　　针对全国写字楼开发商最为关心的问题，全国写字楼年会组委会、北京新地时空信息咨询公司在成功举办前三届写字楼年会的基础上，将全国第四届写字楼年会主题定为“发现需求—趋势、产品、市场与客户”。本届年会邀请权威部门、知名写字楼开发商、市场研究和代理机构、拥有丰富写字楼经验的专家、建筑设计师以及一线销售人员，紧紧围绕“发现需求”这个主题，对大中城市的市场状况进行透视与分析。新浪房产作为本次年会的网络协办方，对本次年会进行现场直播，以下为嘉宾发言实录内容：

　　粱伟：我想大家还在沉浸在刚才两位主讲人的演讲中，讲的非常精彩。无论是国贸的乔总，还是金茂大厦的王总讲得都非常精彩，我今天收获颇深。现在有请WSP董事总经理吴钢先生给我们讲一个新的主题，“新一代办公概念度”。下面有请吴钢先生给我们做精彩的演讲。大家欢迎。

　　吴钢：女士们，先生们！早上好，今天给大家演讲的题目叫“新一代办公的概念”，实际上在一个多月前知道今天要来讲这个，所以也做了一些相应的准备，也在考虑，因为主办方跟我提出来，希望能够有一些新的不同的题目，就是说把我们实践中的一些新的题目跟大家有一个交流，不希望把它和开发商的介绍，和营销的介绍有所不同。

　　我自己在这一段时间也做了一段总结，把我们前面从99年回国以来我们做的一些工作，包括我们同时在慕尼黑做的一些工作做了一个总结，这个总结实际上来源于前面我给大家提到的这么几张图片开始的。

　　在欧洲一样，实际上我们中国也已经进入了一个办公的时代，或者进入了一个企业的时代，就是说企业开始成为社会发展的一个源动力，而企业的发展和办公是分不开的，从目前历史的发展来看，以德国的例子，在二次大战以后，办公所谓的白领占到整个从业人口20%，而今天我们办公人口，就是办公人口占到人口70%，到80%。这是非常巨大的概念。在中国提到办公人口的概念仍然占到人口到的10%到11%之间。

　　这样一个景象，在欧洲几乎每一个人每一个有知识的人，能够打电话的人都坐在办公室里，办公这一件事情将会很深刻的影响我们。然而也引发大家对越来越多办公空间进行设想，我们如何创造一个办公空间符合社会的要求，提高它使用的效率，如何办公空间能够参与企业价值创造过程中间去。

　　我今天所说的核心主题，就是如何让我们的办公空间成为企业价值创造的一个辅助物，或者一个核心。今天来的更多的是开发商，或者跟开发有关系这样的企业，我不知道是不是今天有这样的企业主，或者有没有自己要开始盖办公楼的人，我觉得也不少。实际上作为我们设计师最终仍然关心企业的效率，当我们的一个产品起到提升企业本身的价值，而不是它运行的效率，不只提供一个外部的卖点，它会更深刻一点。

　　从这一张图我们可以看到当一个办公空间变得无聊的时候，我们无法提出办公效率的问题了。而我们办公的效率，或者我们企业办公的效率它和什么有关呢？

　　首先我们在上个世纪，从上个世纪的中期开始，这50年它的发展是我们前面300年发展的综合，在这个阶段我们技术的发展已经不可阻挡的成为我们办公空间一个核心的题目，如何在你办公空间提高它的技术含量，它已经是无法抗拒的力量。

　　第二个主题就是城市，如果我们说第一个主题是科技的话，第二个主题是城市。我们城市在过去一百年的发展，全球它的面积已经是我们前面一千年发展的十倍，这是一个巨大的数字。我们到1900年的时候，以及到2005年，这之间的发展实际上在我们人类的城市发展的一个核心的时期，而在这个时期我们已经完全避开了小农经济，或者外部经济起主导作用的阶段，城市它的一个观念词叫混合。在这里我们有各种功能，有会议的功能，有我们的购物，还有其他的功能，城市已经成为在办公研究里面是一个不可回避的元素。为什么不管郊区科技园有多么兴旺，但是城中的商业依然起着主导的作用，它和科技含量无关，和办公品质无关，至少它好，它和我们这个城市有关。

　　第三个更深刻的主题，是所谓的生态，我们刚才谈到从一个微观到宏观这么一个过程，就是科技它是微观的，然后我们到了城市，第三个到了生态，或者到了所谓概念的过程。在这样一个过程当中，我们如何使得我们这个办公空间越来越和自然相贴近，使得我们办公本来很紧张的事情变得更加的轻松。这实际上是我们这个时代一个非常核心的主题，我认为任何一个办公空间的创新，或者说它的建造，它都和一个关键词有关，就是效率，企业的效率怎么通过空间的创导使得办公空间的交流变得更加高效化，高效化原则上跟我刚才说的三件事情有关。一个和城市有关，一个和环境有关，一个和技术有关。只有在这三点有突破的项目才是真正有生命力的项目。

　　通过我们这一点时间所做的一些项目，对这三件事情进行一个分别的论述。在南京长发这个项目，它实际上集合了它最大的卖点，或者它最大的亮点，是它的城市和科技，我们如何在这样一个社区当中，在这样一个项目当中把这个项目和城市相连接。我们这个地段，在这个非常重要的地段，在中央商务区地段，在宣武湖，总统府，中山东路。前面的中山东路并没有回避城市的现状，而是采取了另外一个策略，就是把这个城市引入这个设计当中，我们没有设计底商，而是设计下沉式的花园，前面我们有两栋办公楼，是生态的办公楼，后面有两栋公寓，一开始本来我们定位当中并没有明确，我们在定位当中更加明确整个区域在中央商务地区，它并不是一个独立的，而是一个更加综合的，在这个底层有大型的娱乐广场，里面有一些影剧院，有一些商务，还有一些俱乐部的设施。这样集合成非常综合的功能，就是我们所说的，就是它相当一个小的城市，虽然它在城市的核心，我们不光有下沉的精品商业区域，有生态办公，有我们的公寓，同时底层也还有一个大型的休闲娱乐和商业中心。

　　在这个设计当中户型等一会我们会说，我们更精确的设计。在它的前面有一个很大的文化广场，面对南京市中心最大的一个商业广场。所以我们的设计是一个商业综合体的形态。这是从对面的文化广场看到我们的长发中心的图片。这个项目去年也得了很多奖，它是去年上海住交会十大明星楼盘的得主。在技术我们也提出了一个所谓叫做简单科技，高效率的这么一个概念，我们在立面上随着有一个非常强烈标志性的形象，我们并没有用很高的科技，我们整个结构用的是混凝土的结构，我们外表皮用带金属东西包裹它，达到遮阳，还有两层皮之间形成绿色植物带的概念，但是它是一个更加低技，我们提出科技的创新也是很重要，我们科技创新并不是高科技的创新，而是运用一些更普通的效率达到更高的效率。我们非常有创造性的在这么一个核心的地段回避了这么一个底商带来的空间阻塞的效果，使空间一直延伸到社区空间中间去，通过这个下沉广场跟城市形成一个关系。我们办公楼也是树立在下沉的广场上，同时我们也没有浪费商业的面积，也没有降低商业的价值。

　　在它的周围有很多精品的商业。在后面我们形成了一个绿色的斜坡，这个斜坡既保证我们住宅区，或者我们住宅和底下的商业有一个隔断，同时绿色斜坡是向城市而倾斜的，使城市的人可以看到这么一个场所。

　　这个图片可以看到我们办公的底层它也是一个商业，有很多的咖啡馆，星巴克，它和我们下沉广场非常好的连接在一起。

　　这是最后整体形象的一个印象，这是三张模型拼接起来的，我们希望它像一个在城市中舞蹈的雕塑一样，在城市中间有一个非常明显的标志性的形象，这是南京唯一一个开发项目，作为城市重点项目的这么一个项目。

　　在这里可以看到下沉的广场是用玻璃做成的，我们踩着的并不是一个简单的地面，而是媒体的地面，它上面有广告，有液晶荧屏，当然中间有玻璃阻隔。我们在穿梭的时候我们可以看到我们的广场地面就是一个巨大的电视的荧屏。它在玻璃的底下，玻璃透明的地面，使得我们的地面成了一个媒体的地面。

　　在内部空间我们也有一些新的倡导，实际上办公空间的创造也和它内部空间有关，所以在这里我们希望我们的空间是更高的，每一层有五米四的层高，这样给很多企业创造了一个能够形成第二层，就是在可以自己空间内部生长的可能性，大家在这个空间里可以自由的进行活动。我们可以进行标准化的设计，在客户入住之前装修好，我们希望有空间灵活分配的局面。

　　在外立面上我们采用的技术是一个更加有效和更加实用的一个方法，我们在外皮上是混凝土墙，在外面我们有一层打孔铝板的第二层皮，这起到遮阳的作用，同时起到在高层中间降低能耗的作用。我们在两层皮之间还有植物生长，因为在南京是允许有植物生长的。这是表达第二层皮的情形。

　　目前我们在现场也已经做起了一比一的模型，或者一比一的样板间，它同时是我们售楼处。我们可以看到第二层皮的景象，这是从公寓立面看到我们前面办公的立面。在南京这样一个地区我们当然也需要考虑造价的问题，所以在这样两层皮的情况下我们仍然能控制住造价不是很高，我们认为在总体规划中对城市的考虑是重要的，在细节当中，或者在办公空间创造当中靠高科技，科技含量也是一个非常重要的元素。

　　这就是我们所做的一个大样，我们会在最后的一个产品中间会做到更多的革新和创造，大家可以看到这里面已经有植物生长了，我们希望在这两层皮之间看到的是一个绿色，这个项目很好的把刚才提到的三个元素，一个科技，城市和生态比较好的结合在一起。

　　在接点的设计上我们非常的考究，我们在公寓的立面既是打孔的，同时这些百叶可以滑动的，当我们在高层上面在阳光很好的时候可以打开窗户看到室外。

　　这是室内的空间，我们所谓的空间都是五米四的高度，所以我们可以隔出一层来，这里可以看得更清楚，使得我们的空间更加丰富，在这个项目中间很有意思，我们这个售楼处本身就是我们未来办公空间的一个示意，你今天所在这里售楼的场所，以后你可以这么办公了。这是一个比较有实景的，在公寓部分也是这样，我们在外立面有一个非常大的开窗，也非常的明亮。由于我们用了一个桶中桶的混凝土结构，所以我们外立面的窗户非常自由的，非常大的，同时也是非常省钱的，我们避免了外墙玻璃木墙，使得不要做镀膜玻璃。从这里看我们有一个金属网膜，你光线的质量比镀了膜的玻璃质量好得多。

　　我们还有一个酒吧，这样使得城市的功能跟这个建筑有更多的契合，而不是一个简单的住宅和办公，而是和这个城市有很大的连接。今年年底，明年年初这个楼就会被建成，目前的销售情况非常好，基本上办公和住宅都卖完了。

　　第二个项目更多是在讲一个概念，因为这个项目还在进行当中，它是一个企业总部，刚才我提出，今天真正作为企业主参加的会比较少，这个项目它实际上是一个企业为自己所做的办公楼，它就更加关心这个效率，我们的办公空间直接影响我以后企业文化，要直接影响企业的效率，要直接为以后企业的发展，在这个设计当中我们用了非常清晰的概念，就是我们北京所谓的故宫的模式，我们认为故宫是一个非常优秀的办公的模式，在这么大的一个场所，它是一个综合体，既有皇帝办公的场所，后面又有自己居住，娱乐，前面也有他的各个部门办公的场所，这实际说是非常现代的概念，就是说它是非常综合，同时它采用并不是高层的策略，他采用是低层低密度的策略，在这里我们看到我们的房屋和绿化生长在一起，实际上说故宫是非常优秀的办公模式，首先它是生态的，它是和我们的环境融合在一起的，第二个它是非常混合的，实际是一个城市，故宫并不是简单的，它既有自己的三宫六院，有自己的娱乐，各个部门有既分切合的功能。同时有完整综合的形象。

　　在我们的设计当中我们就运用这么一个概念，本来是建造的更高，但是我们在同样的用地上把它平铺开来，使建筑和环境更加融合，更加融合的原因并不是我们觉得它很好看，就是树木长大以后可以降低能耗，从来没有听说在故宫里面是需要空调，因为它进深很大，有回廊，这个使得有一个自然的通风和空气的流通。在这个项目当中我们希望达到这么一点。

　　具体我不多说了，中间有一栋楼并不是我们总裁的办公楼，它有VIP的贵宾廊，有健身，中间有一个职工的餐厅，这个餐厅也是非常有意思，是被景观围绕的，在这个里面还有相应的会议，以及销售的展示等等。我们设计的和中间不一样，我们设计的是更加民主的，以及更多公共的场所。

　　在街角我们有多媒体展厅。在立面我们希望它是更加现代的，同时它非常具有前卫的眼光，我们并不是通过体量达到一个标志性，而是通过它整体的气氛，以及通过整体的布局，我们也有一个中国式的园林，在园林当中有我们的员工餐厅，还有地下的篮球场，顶层有一些公用的功能。这一栋楼是非常有意思的，并不是一个平面，是错层的，大家可以很顺利的沿着这个楼宇上升。

　　这是我们沿街的一个景观，我们沿着大堂看的并不是办公的总部。这是入口的情况。这是平面的布局。

　　它的价值不仅仅体现在公共空间当中，就是我们有展廊，有一些媒体展示中心，我们的环境更加园林化的，以及更加生态化的，现在提的比较时髦的办公的景象，同时立面是彩色玻璃的，反映在这个大都市非常斑斓多彩的形象。进一步的设计，我认为这个设计应该更加系统的，我们对它的展示，咨询做进一步的设计，它的空间不仅仅体现在它整体设计上，同时体现在设计当中，包括内部的装饰设计，甚至包括座椅板凳设计上。

　　第四件事情要说办公空间效率也体现在系统性上，它的设计从规划到最后到卫生纸上它是一个系统的工程。包括我们室外标识的设计，这两个项目是我比较想重点想说的，通过一个郊区的项目，来说明科技，城市和我们的生态是如何来提升一个办公空间的效率和价值的，下面因为时间的原因，我们差不多在15分钟之内要结束个演讲，我就比较快的把我们做其他的项目放一遍。

　　这个项目叫中关村新材料创业大厦，外表面有遮阳百叶，通过多元形象展示一个新的办公环境的例子。这是建成效果图的样子。

　　这是完成以后，目前施工正在进行当中，我们可以看到它在郊外一个非常漂亮的这么一个外立面的形象，这是一个国际竞赛。下面这个项目在郑州，叫郑州的天意大厦，和南京长发有类似的特点。目前施工也在进行当中。办公的类型是这样，是SOHO的类型，底下有商业街，这是底层的商业街，底层商业街入口和大堂的入口。

　　刚才那个项目是一个实施的项目，目前正在施工当中，下面一个是我们在苏州做的这么一个低密度办公的实例，和刚才的沃其有类似的情况。有将近一百万平米的面积。在这个项目当中，因为在苏州是两座非常优美的山，如何把办公的轴线，空间的组织和我们两座山有更好的连接，成为我们设计中间一个非常重要的题目。在这里实际它也是非常重要有三个题目，如何形成一个城市在苏州东州的这么一个地段。第二个如何和生态相连接，最后如何以科技取胜。一些围合组团的格局也表现了邻里关系的明确化和独立性。

　　下面这个项目是在北京的西四环，是四季青农业发展中心，实际上是一个五星级的酒店，有酒店式的办公，以及酒店。这也表达了我们一种工作的方法，当我们有这么一个项目的时候，我们会对它进行系统化的分析，怎么找到最正确的答案，最后的答案是非常强有力的，完全像故宫这样一个，内院型的，或者四合院型的办公，当然它是非常巨大的体量，我们最后希望它是更加生态，每个办公只有18米到19米，两边通风采光非常好，同时气氛非常好，我们入口大堂不是中间，而是穿过隔离面，中间成了一个围合的广场。这就是我们中间围合的一个广场，它是更加内院型的，或者更加照顾生态的设计，整个设计我们用了双层的立面等等。

　　另外一个项目的总部在奥地利，是慕尼黑事务所和北京事务所共同完成的。外墙的材料是铝板和中空可吸式的立面。它就处在一个我们中国所谓的高科技园里面，它的形象也非常的高科技化。

　　在这里可以看到我们对设计的关心并不是仅仅是有一个大的形象，我们认为上帝在细节当中，实际上没有细节的建筑不管它的概念多好，也是不成功，也很难使得大家感受到概念的魅力。这是入口的大堂。第二个项目是南非西门子总部，这是一个非常典型的生态办公，低层低密度，然后和生态融为了一体的例子，我和若森先生共同完成的项目，非常清晰可以看到它的总部和它各个部门的关系，最后是它的休闲中心，包括餐饮，休息，然后体育运动，中间是一个叠水的坡道。完全匍匐在这么一个山坡上。这是建成一个的情况。表面在约翰内斯堡的海边，它有自动升降的百叶。这是经常需要在这个地区防止出现的一个问题，就是百叶老是装错地方，因为那个太阳总是从北面照过来，因为是南半球。这是室内的情况。

　　另外一个是把环境和建筑融为一体，是我们做的深圳龙岗的行政中心，在这个设计当中，我们希望把更多的地留出来作为公园，我们希望我们的广场是对城市开放的，我们展览中心都是沿着两条街道来布置的。它既是非常有效率的，同时它也融汇到环境当中。可以看到对这么一大块土地，这也是一个国际竞赛我们得的一等奖，前面两栋楼都已经建完了，内部这一条道路也在建设当中，这是市政中心生态广场，两边是它的人大和它的政府，这条城市的轴线是一个开放的轴线，大家可以看到从办公的角度看到内部群。所以在这样一个环境中办公，我相信它的效率也会有相应的提高，也会达到一个，同时我们把各种功能，像展览，然后会议中心，包括一些商业的设施，这是一个五星级的酒店，这是一个文化中心，这是它的歌剧院，这是青少年宫，都围合在这里，这是它的体育中心，这样一个混合的公寓我相信它会形成一个城市的形象，同时完成通过生态的环境，通过城市氛围的营造提高办公效率的目标。

　　这是西门子总部的办公楼，在望京。这个甚至说引入一些传统的元素，我们创造高科技的并不一定用最新的材料，我们也可以用传统的材料，或者传统的材料再塑造创造更加含蓄的高科技的形象。

　　所有室内的元素都是单作业的形式，都是在工厂预制加工的，隔墙也是这样，栏杆也是这样，这样使得内部的装修更加的精确。这是入口的大堂。这是VIP的贵宾接待处。

　　这是北京拥有的软件园，也是在永丰科技园这么大的氛围当中，周围很多这样的大树木，我们的概念就是设计一个完全消失在风景中间的，完全是被木头包裹办公的形象，这两栋是它的中心，这现场的树木我们把它完全保留下来了，我们所设计的办公场所，希望大家办公非常轻松的。所以我们希望它完全消失在环境当中的。这个项目正在建设当中。它甚至有的时候是临水的。整个外表皮我们用的和我们基地上面一样的木材，是杨树，使得大家感觉这个房子和环境是完全融为一体的。宜都国际是在西安，这个项目正在建设当中。再一次表示我们工作的方法，最后的结果也是四个围合的，非常强有力的办公体，SOHO办公，有公寓，还有商业，非常有整体感。这是中间的会所和它的园林。这是从近角度看到它的会所，它是在下沉的广场上，我们整个基底抬高了一层，底下是一些商业，是一些购物中心。这是从沿街看到的办公楼模型。

　　这是南部的一些小型的公共建筑。这是中关村天创大厦，它是移动的总部，另外是销售的，我们设计一个U型围合和一字型的建筑形象，由于使用不同所以它的外立面也是不同的。这一个典型的可呼吸式木墙的设计。但是是单元式的，每一个口，这个木墙是两层一个，这样的一个可呼吸式的木墙。这里可以看到，甚至在某些春暖花开的时候我们某些开启扇是可以打开的，两栋楼之间有一个巨大的玻璃的华盖，这下面是入口的大厅，玻璃华盖从二环上就可以看得很清楚。这是双层可呼吸式木墙，这是一个工业园在亦庄，已经建完了。在室外我们有一些空中的走廊。

　　最后一个项目是西门子新加坡的总部，这是我们最近完成的一个项目，目前也在施工当中。也同样是这样的三个主题，如何把景观和建筑相结合，如何使它的高科技的含量更高，包括内部的空调，热电设施的装备更加具有高科技含量，同时融合在城市当中，这是非常重要的题目。

　　在这个设计当中非常关键的一件事情也是和城市是有关系的，比如它在一个非常重要的城市干道上，我们希望通过这么一个弧形的形态来强调城市的结点。使得城市和我们的建筑有非常重要的关系，在它的底层有走道，使得内部的系统让这个建筑和城市完全融合在一起。达到六千多美金一个平方米，它是非常昂贵，在这个项目当中我们也要照顾到空间，也要照顾到景观，照顾高科技的同时，也不需要花更多的钱，使得我们的城市跟这个建筑更有关系，我想这是非常重要的。

　　也希望我们今天的演讲能够给大家的工作带来一些启发。谢谢大家。