由于市场供过于求、竞争加剧，市场需求成为写字楼行业最为关注的问题。不同档次的写字楼客户在哪里？不同城市和区域的写字楼客户在哪里？他们具有什么样的特点，他们需要什么样的写字楼？

　　对于大量已进入和准备进入市场的写字楼而言，如何去寻找和发现客户？如何提升写字楼的品牌以吸引源源不断的租户？如何保持租金水平而不是“集体跳水”？如何从趋势、产品、市场与客户的角度把握市场、发现需求？

　　针对全国写字楼开发商最为关心的问题，全国写字楼年会组委会、北京新地时空信息咨询公司在成功举办前三届写字楼年会的基础上，将全国第四届写字楼年会主题定为“发现需求—趋势、产品、市场与客户”。本届年会邀请权威部门、知名写字楼开发商、市场研究和代理机构、拥有丰富写字楼经验的专家、建筑设计师以及一线销售人员，紧紧围绕“发现需求”这个主题，对大中城市的市场状况进行透视与分析。新浪房产作为本次年会的网络协办方，对本次年会进行现场直播，以下为嘉宾发言实录内容：

　　粱伟：第二讲我们现在请中国金茂(集团)股份有限公司总裁助理，兼上海金茂英泰设施管理有限公司首席运营管王晓岛博士给我们做专题的讲座。题目是设施管理在金茂大厦的应用。欢迎王总给我们演讲。

　　王晓岛：各位领导，各位嘉宾大家早上好！下面我和各位同行就设施管理这方面的题目大家做一个简单的交流。

　　咱们说一个开场白，应该讲设施管理从我们金茂的角度来讲实践的时间可能有一段的时间，但是也谈不上，也不能说有很深的造诣，只是有一些心得体会，在这里我们和各位专家，各位同行做一个交流，也希望在坐的各位给我们提出批评的意见。

　　今天想跟大家做一个交流的题目是设施管理在金茂大厦应用的情况。其实今天我想交流的设施管理应该前面再加一个定语，叫全程式管理，或者叫全生命周期的设施管理，金茂英泰是一个合资企业，是金茂集团和英太集团一个合作单位，英泰是在德国一家非常综合性的，包括工程建设，包括设施管理，整个一个系里很大的专业性的公司， 最近大家谈设施管理逐渐逐渐在国内谈了，设施管理可能相对来讲在国内是一个比较新的概念，在国外应该讲它出现的时间也不是太长，在这一方面应该讲我们国内还算是跟得比较紧的。我简单分这么几个方面跟各位同行做一个交流，第一个简单交流一下设施管理基本的一个概念，基本来讲现在我们接触的专家也好，同行也好，我们在交流的时候对设施管理，或者叫物业管理一个区别，这个概念还是有一定程度的纠缠，我想在这个方面做一个交流。

　　第二块简单的跟大家汇报一下我们提的，我们理解的，或者我们正在实践全程设施管理是一个什么样的概念。金茂大厦跟大家再做一个简单介绍。可能大家比较熟悉。

　　还有一块我们在金茂大厦怎么做的一个过程。最后一个我们目前怎么做的，大概是这么几个情况。

　　最近大家谈的比较多的就是设施管理，更多设施管理跟我们讲的传统的物业管理到底怎么样的一个联系，或者怎么样的一个区别，应该讲设施管理本身这么一个实践，本身这样一个定义，世界现在来讲是一个新的东西，所以世界各个国家对设施管理的定义不完全一样。我们可以上网查，比如说日本，澳大利亚都有区别，但是核心都是一样的，它的核心是什么，它的根据传统的物业有什么区别。从核心来讲，简单的讲，设施管理更多的考虑是人，设施本身，以及技术这三者，国际一个设施管理定义加一个流程，我们理解，人，环境，技术这三者一个和谐的组合，来达到一个目的，来达到一个什么目的呢，一般达到满足我们的生产要求，满足我们的生活要求这么一个目的。这是一个比较笼统的一个概念性的定义，基本上各个国家的定义，尽管潜次造句有所不同，但是一个精髓，一个内涵基本是这样一个概念，这是设施管理一个概念，一个想法。

　　这里面它实际上这是一个技术管理和经济之间三者有效的一个构成，一个组合，我们这里面讲到，就是人员和环境，和技术，它要讲到一个人员有效的运用，要讲这个空间的有效运用，要讲到技术和流程有效的优化，用最合理的技术做一个最好的流程设计。

　　还是有一点糊涂，它到底和传统的物业管理有什么样的区别，其实简单的讲从我们现在理解，当然我们现在理解不一定完全正确，今天我在这里跟大家做一个交流，做一个汇报。传统的物业管理它更多是侧重于物的本身。

　　举一个可能不完全恰当的例子，就是说其实现在我们的物业管理和老百姓的一个接触还是很大的，我们老百姓对物业管理意见还是很大，这里面反映一个概念性的问题，我们传统的物业管理可能是对建筑本身的关注超过了对我们使用者人员的一个关注，而设施管理它最强调的就是人、环境和技术的一个统一，来满足，来服务我们一个生产的目的。这里面有那么十几个区别，这个可能做的有一点太虚实化了，比如讲到物业管理服务方式上有区别，目标，特点，目的等等。其实这里面最主要的还是一个理念，一个手段的区别。理念针对的对象是什么，考虑的方法是什么，手段是什么？现代的设施管理，或者说现代全程设施管理，它更主要的串通的一个主线是什么，是技术，这是一个主线。

　　全程设施管理是什么？全程设施管理是指一个项目从立项开始到可行性分析，到设计，到施工管理，等等，一直到运行管理，其实应该到最后设施的寿终正寝，整个过程我们所理解全程设施管理的概念，从项目前期咨询的可行性的研究，到深化设计管理，工程调试，以后到最后管理。最近我们接触一个项目，像武汉一个CBD其中的一块他在做会展中心，我们现在正跟他们一起做，武汉一个会展中心可行性研究阶段，就是第一阶段，第二阶段是这么一个成果。

　　金茂大厦大家可能比较熟悉，我简单讲一下，它应该讲是一个综合性的楼，它上面三到五十层是写字楼，然后50以上是设备楼，53到87是超五星级的酒店，88层是一个观光层，89到92层又是一个设备层，大概是这么一个概念，因为89到92层不是对外开放的，对外开放到88层，我们对外说金茂大厦是88层。

　　这个比较具体的，它的供电系统，排水系统，热电系统等。我简单介绍一下，有79台电梯，有10台主电，空调也跟刚才乔总讲的比较吻合的。

　　我刚才在下面嘀咕，乔总讲的这么好，下面我汇报的时候压力很大，如果大家觉得我讲的不清楚，有一点糊涂请大家给我一点，就是不要喝倒彩。

　　这是系统的一个简单的介绍情况。下面进入一个主题，就是全程设施管理我们在金茂大厦怎么用的，我们是从项目的咨询，到项目的立项，到施工管理，到调试，一直到日常的运行管理，过程大概是这么一个过程。

　　在金茂大厦我们每个过程大概做了这么一点工作，比如从深化设计来讲，做设计我们花了很长时间的。设备中间的定型，一直到施工的一个计划，一直到高楼系统图的设计，从一个标准的确立一直到最后系统的集成，我们处在一个深化设计阶段。这是金茂大厦某一个典型楼层的情况。

　　这个幻灯片是空调的情况，我们其中有一个叫架子工程，就是我们应用我们技术能力，通过我们对项目对环境和业主要求的理解，尽可能利用高新技术和先进的理念来使得我们的初始投资和以后的运行成本尽可能的降低。这是我们所说的一个架子工程，比喻的一个概念。这个概念我们在做的时候涉及面比较广，拿空调来讲并不仅仅是空调本身，可能涉及到运行管理，如果单纯靠一个施工型的，或者单纯一个设计院，从我们接触的情况来看，他做这个事情还不容易做，因为他一定从以后运营的角度看这件事情。

　　我们这个公司因为有一个独特的优势，在那个时候我们具备这个能力，我们能够提高效力，也能够提高整个运行周期的能力。最后是降低二次投资。

　　在深化设计阶段过了以后下面是施工管理阶段，这个阶段是一个交叉的过程，因为大家对时间的要求比较高的，施工管理从大的角度来讲我们谈到分包商的管理的，承包商的管理，现场的管理，现场的管理还有设计的管理，TUC这一块是我们永恒的主题，这也是我们公司所具备的一个特点。

　　还有一块我们提的比较多的，因为大家都知道在进行施工建设阶段一定免不了带来这样那样的问题，这个问题并不局限施工质量本身，在施工过程中也出现设计中的问题。就是前后的环节是一个综合考虑，不断优化的一个过程，具体我们当时在金茂大厦一个组织形态来讲，我们主要是依靠德国英泰这么一个合作伙伴，我们引进了比较多的外籍的专家在现场，这个体系现在来看还是比较成功的体系。

　　这个给大家看看几个现场的照片，从施工阶段到封顶的图片。我们公司比较多的，或者我们基电这一块，MME这一块。

　　还有一块强调比较多的是调试，我们当时发现一个什么现象呢？我们国内的企业，施工企业在对调试这一块，尤其是连动调试这一块的促使程度不是很够，这一点很明显和德国企业的区别是非常大的，为什么我们会强调调试这一块，调试这一块它对最终的一个运行效果的影响非常非常明显。我们现在金茂大厦无论从能耗，还是可能性，现在运行的结果还是相当满意，它的得益于什么？很大一块，很多的矛盾在调试阶段解决掉的，第二调试阶段一个合理的调试把它系统的一个工效，一个系统的性能得到最大的发挥，这是我回过头来看调试阶段的重要性。测试调整和平衡，这个做过施工大家比较清楚，这是国际通行的一种做法。国内很遗憾，国内这一块相对比较弱一点。大概是这么一个过程。

　　下面一个阶段实际在施工调试结束以后就会进入一个运行管理的阶段，我们引入的一个理念，我们引入的概念，或者我们在做的一个实践来讲，和传统的物业管理在这方面的区别非常明显，我们讲全程设施管理就是从各个环节一个有机的衔接，从施工调试到运营管理期间，我们插入一个阶段，叫设施管理的一个初始化阶段，或者叫初始化体系建立阶段，这个体系的建立我们叫CMMS，叫计算机设施管理系统为主线串起来的，这也是我们管理强调全程设施管理，强调技术方面一个突出的体现，在初期化阶段我们包含几个内容，从设施的细分到数据库的建立，到编码的设计，到一个库的设计，到手册的一个设计，一直到工单系统，进度系统，到呼叫中心，这是整个一个体系的建立。

　　它可能包括这么一些内容：比如说现在的运行情况我们现在在做基于一个CMMS系统，金茂大厦做了这么一套专业的系统，这么一套东西我们输出，可以输出到其他的一些设施管理，它每一个内容来讲的话，我简单介绍一下，可能比较复杂一点，可能太细化了一点。我们前面提到整个过程从设施细分一直到编码，到数据库的建立等等，它每一起的内容大概是这么一些内容，比如从CMMS，CMMS就是我们讲的计算机的设施管理体系。从代码的识别，到代码的设立，到数据库等等一个过程，每一项我们会不断的一个细分，就是每一个细分里面它会有很多的内容，这个可能有点太具体，对各位领导不需要这么细，大概一个概念就行了。

　　比如一个代码的细分我们是一个什么情况，数据库的建立这里面大概包含什么样的内容，这也是数据库的内容，这里面项目可能细一点，这是工单的一个情况。这是计划表的一个内容，这是一个库存管理的情况，库存管理里面我们会包含哪一些内容，当然我们最大这一块是对我们员工这一块的管理。比如说在金茂大厦我们一个体系，一个流程大概是这么一个情况，工作的重心当然有一个人负责这一件事情，整个一个流程大概他在负责这一件事情，我们整个体系不断地会自动产生，每天每测的工单，每天每测的工单不断发下去，我们自动有一个工单的检查，这是一个过程，这里面反映租户的历史，报告等一个检查的情况。这是CMMS一个简单的介绍。

　　如果我们回到上面来看整个CMMS系统串联起来的是一个什么呢？它串联起来的是一个日常的运行，一个能量管理的情况，一个室内空气品质的情况，所以回顾一下，我们总结一下，整个设施管理体系它在运行阶段是以CMMS这么一个技术作为一个主管线串联起来，这个主管线是做日常的运行情况。另外强调两块重点，一个能源管理，一个室内空气品质，能源管理是比较大的费用发生的情况。我为什么强调室内品质管理，室内空气品质管理对于我们租户它是一个非常关键的题目，随着我们生活水平的提高，这一块的要求会越来越大。坦率的讲，目前尽管在金茂大厦做了很多这方面的工作，但是我坦白的承认，这方面跟我们租户的要求越来越高，始终我们有一个不断满足，不但超越的过程。

　　下面我再汇报一下能源管理的情况，能源管理一般来讲能源管理我们大体分这么三个步骤：

　　从第一步讲，我们一般对一个现有的设施，现有的设施我们做一个能源的审计，能源的消耗情况。如果还没有到纸面的设施，我们一般在图纸上做一个能源的审计，审计的结果出来以后它会出现叫一个能源管理计划报告，在这里面我们会确定目前能源消耗的情况，它里面主要一些什么问题。

　　第二我们建议的一个整改情况是个什么样的一个建议。

　　第三我们计划设施的情况是一个什么样的情况。这一块的工作我们在几个比较大的尝试，从目前市场反映的情况来讲还是得到比较好的一个反映。

　　能源管理有一个给大家介绍一个工具，就是能源管理，尤其对于写字楼这一块来讲，美国环保署是美国一个部门，它推出了一个比较好的，叫能源消耗的一个评估体系，这一块我们金茂英泰和他们是一个合作伙伴，我们被授权在中国，尤其在上海华东地区推出能源中心的观念，它不是决定打好坏的情况，它是讲一个相对的情况，比如它有一个统计，对一千个写字楼的情况，对每一个写字楼它会有一个能源消耗的评估，一般来讲这个写字楼能源消耗情况在整个一千幢写字楼能够占到25%，就是75%以上这一块一般从美国能源中心这是一个比较好的写字楼，能源消耗情况大概是这么一个情况。

　　我们在金茂大厦通过跟EPA的合作不断做了一些修改的工作，比如说大门的一个情况，当时SOM再给我们做设计的时候，因为芝加哥和上海的气侯还是有一点区别，SOM是芝加哥一个设计事务所，他考虑的有一点不太和上海匹配，我们做了一个优化。我们做的一个成果其实现在已经在美国EPA的网站公布了，如果大家有兴趣可以在EPA的网站查一下我们金茂大厦得到EPA美国环保署的一个认可。三年我们从EPA的评估情况来讲对我们评估是相当高的。大楼总体给我们评价，他讲我们是节能非常可观的，我们大概是89分的情况，89分大概在前10%这么一个情况。

　　这是EPA给我们金茂英太一个授权的协议。

　　第三大块比较关心的一块，也是我们现在努力在做的一块，就是室内空气质量的管理，应该来讲对一个封闭性的写字楼，室内空气品质管理始终是一个比较有挑战性的题目，由于在超高层建筑，因为超高层建筑涉及建筑安全的管理，一般封闭的情况比较好，我们在这一块投入的工作量也比较大，大体我们会做这么一些事情，一个是系统的评估，目前运行情况的一个检查，典型区域的一个测试，到最后一个室内空气品质，或者污染物的传播路径的一个调查，以及到最后相应措施的确立，最后有一个整改的措施。大体上对室内空气品质我们大致做这么几件事情。

　　所以回过头来全程设施是一个什么样的概念，笼统的讲它对一个设施，从它立项，到深化设计，到施工管理，到调试，到运行管理体系一个初始化，一直到运行管理，整个是这么一个过程。

　　我们强调管理是以计算机管理体系为主线建立的运行管理体系，我们还另外强调另外一个，是一个室内空气品质，一个是能源管理，这是我们目前做的全程设施管理的一个大体情况。

　　这就我们跟大家汇报，或者交流的一个情况。谢谢大家！