2005年3月23日下午，在SOHO尚都举行了由新地产主办的“2005年北京置业投资论坛—风险机会”论坛，就目前大家关注的地产中风险与投资问题进行深入探讨，本次论坛由新浪房产进行现场直播，以下为论坛现场实录内容：

　　论坛嘉宾：

    国家发改委经济研究所，经济运行与发展研究室   王小广

　　SOHO中国董事长兼联席总裁                    潘石屹

　　中原北京的总经理                            李文杰

　　主持人：新地产杂志主编                   张文豪

　　主持人：我是新地产杂志的主编，我叫张文豪，今天由我来主持这个活动，很高兴大家来支持我们这个论坛，天气很好，大家心情也很好，首先介绍一下今天参加我们论坛的三位嘉宾，著名的学者，原来是国家计委，现在是国家发改委经济研究所，经济运行与发展研究室的主任王小广博士，王博士最近一两年对宏观的形势，尤其是房地产的行业比较关注，从他宏观的角度做了很多的研究，并抱对国家经济形势负责任的态度，也发表了自己真知灼见的见解，今天我们能请到王博士，我们觉得是非常荣幸的，坐在王总右边这位是我们SOHO中国的潘总，在媒体或者是产业，或者乃至社会各界，对潘总应该是有不浅的认识，这位是中原北京的总经理李文杰先生，中原是香港数一数二房地产代理机构，近年来在内地的发展，也是排到数一数二的位置，北京作为一个最重要的区域，李总也是领导北京公司很多年了，对于北京这个市场有了深入的了解和实战的经验，我们今天论坛能请到三位重量级嘉宾，我想对我们的媒体，还有对于在座各位投资置业的朋友都是一个很好的机会，我想是这样的，我们第一个程序是先请在座的各位嘉宾能够就我们目前比较关心的投资置业方面的问题，乃至宏观的房地产行业的比较大的宏观面的问题发表一下观点。谢谢大家！

　　我们觉得最近，比较引人关注的是央行最近下了关于房地产，应该说是房贷首付方面非常非常具体的措施，这个既宏观也微观，如果在座有投资房地产方面的自己的操作，对这个非常关心，所以我们想能不能请王博士首先跟我们，当然具体的措施我们知道了，但是这背后的大背景，为什么“两会”之后马上出台这个东西，我们请我们的王博士给我们剖析一下这方面的背景。

　　王小广：各位好，今天这种场面我感觉有点发怵，为什么呢，我是学者，我总是希望学者之间总是那种一个桌子。

　　潘石屹：所以我们的后面的人安静一点，尤其是我们的销售人员不要打电话，这个气氛不是特别好。

　　王小广：倒不是发挥不好，而是我觉得好象气氛，不像我们这个学者的理想状态。我就讲一些这个政策的背景，还有我个人的看法，这个房政不是今天来的，应该是2003年的时候就有这个新政，121之后，退了一步变成18号文，这里面有很多博弈，中国房地产市场，说实在的，面临这么多问题，我们从来没有经历过，所以中国所有的人，包括消费者也好，或者是房地产商，实际中国市场是一个新兴市场，没有经历大的波动，首先我提醒大家，房地产市场的发展，会面临一个大的波动，甚至面临危机，风险。有的时候我经常跟媒体说，我说房地产应该股市当中是一塌糊涂，但是房地产买房的门前，潘总那儿应该贴一个，买房需谨慎，告诉大家有风险，这个没问题，我们生活在一个风险的世界里，特别是市场经济，中国的房地产经历了两个阶段，一个是高增长，98年的房贷体制改革，还有银行的信贷政策，促进了房地产的发展，到2002和2003有一个选择，我认为泡沫化的过程，风险在增大，实际上告诉大家，这个不是消费者的风险，而是国家金融体系，整个经济都可能面临的风险。

　　现在我们研究以后我觉得房地产的发展，确实会经历三个阶段，第一个阶段是一个常规的快速增长，有可能然后进入一个风险比较高涨的，一般的叫做非理性的投资，是一种什么机制呢，就是自我强化，就是你这个泡沫，或者消费增长之间，看起来需求看起来是真实的，但是确实有虚拟的，就是一个强化，就是把泡沫放大，放大以后进入这个阶段，进入最后一个破灭的过程，我们为什么提房地产有泡沫化的倾向，就是告诉大家有风险，实际上就是告诉我们大家，就是告诉大家房地产应该讲讲宏观调控，去年开始整个经济出现了过热，所以要加强宏观调控，利率的上升都是宏观调控。

    现在可能是，今天我们讲，不讲是暴风雨来临，也应该是一个国家真正把房地产泡沫当做一个真正的问题看待了，特别是房价，我们学者，那个时候是早期的提示，现在真是，房价这么发展下去是很危险的，我有一个观点，不知道大家是不是接受，我感觉到像中国这个房地产模式，或者亚洲国家这个特点，人多地少这个特点，可能就有自身一个房地产泡沫的土壤，房地产有这样一个投资的属性，还有我们的文化体制有这个特点，假如中国泡沫经济不可避免，也应该推迟到20年以后，更远以后，我们经济发达了以后，我们再搞泡沫也没关系.

    今天我最担心这个问题，千万不能让它养成一个大的泡沫，变成泡沫经济，我们就丧失了这个发展的机会，现在我们还担心一个问题，就是房地产，假如是泡沫的发展，发展了以后假如和人民币升值一结合的话就很危险了，我们总结日本，包括香港，还有东南亚，我总结了以后，我感觉这两个东西弄到一块肯定有一些泡沫经济，包括中央出台这个政策是从消费，从房地产价格太高。上海地区，包括杭州地区太高了以后，对老百姓的负担，或者讲未来的一些新的购买者产生巨大的压力。我觉得应该从这个角度，泡沫就是房价过高，所以我们讲这个政策确实是，不讲来得多么及时，确实这个时间来控制这个问题，肯定会起到效果的，现在加息0.2个百分点，实际利率加0.2没有多少钱这是一个警示的信号，想要控制还要继续加息，还有一个九折，还有至少调到跟其他一样的，有这么0.6个空间吧，我想这是一个开始，还有其他的措施，这个东西是有好处的，可能有些消费者买房买得高了一点，或者买的楼盘价格每年都高了，他可能带来很大的风险，但对中国整个经济，对我们后来的消费者，对房地产这个行业健康地发展应该是非常好的，我就讲这么多。

　　主持人：我刚刚观察潘总的坐姿，可能想讲话。

　　潘石屹：先请李总讲吧。

　　李文杰：我简单说两句我的看法，目前我觉得从房地产这个层面来看，应该说不能是一个，作为一个统一的整体来看，我觉得应该分不同的情况，在目前国内整个市场发展非常不平均，我们从直辖市来讲，包括一些一线城市，省会城市现在房价从一千多到一万不等，我觉得首先从政府上来讲，看房价问题不应该把整个房价作为一个统一整体来看，应该针对不同地区，采用不同的政策和调控的方法。

　　第二个，我们大家最关心的北京来讲，作为北京，一千五六百万人口的大城市，房地产发展也是不平均的，CBD一些区域房价两万多，在一些周边五六环以外，可能就是三四千，在北京也不应该作为一个统一的整体来看，这次，刚刚王博士说到增加一个0.27的一个利率，我觉得政府也经历了一个认识的过程，第一个首先是从宏观经济，四个行业过热方面，第二个认为对房地产行业，特别是认为房地产行业部分地区，这次也采取了一些，分开区别对待的，不同城市有不同的选择，不同的银行之间也有不同的利率调整，各大银行公布的利率调整政策，更多地给了一个弹性，一个银行的不同城市也有不同选择，这是更多地微循环的办法对待所谓房地产市场过热的问题。

　　第三个，是不是过热呢，作为我来看，目前来看一个市场是不是过热，我们觉得最根本的还是要看你供应和需求两个方面，目前中国内地的市场来看，由于投资渠道很少的原因，造成大量的资金流向房地产行业，我认为这是一个需求的不断增长，我认为政府对需需求的压抑除了采用一些提高税的办法，更多地应该采用疏导的办法。 第二个导致房价不断上涨的原因是不能拿出一些土地供应大家建设，去购买，但在一些城市周边地区这些土地又不断在增加，从土地供应来看，也是分不同地区来看，这次房价涨价过快，一方面是由于刚刚王博士谈到的人民币升值，也有目前的上手的项目很少的原因，举个例子，上海房价上涨呢，我们市场的评价叫失控，因为政府没有更多的土地，和中期看不到有更多的土地，所以上海的房价基本在翻倍在增长，我认为大家在北京投资房地产也要区别不同的情况，在供应和需求的层面，全世界其他的一些城市，中心区房价继续上涨应该是处于比较合理的范围，政府应该控制的，解决的是中低房价的问题。谢谢大家！

实录：2005年北京置业投资论坛—风险机会(二)

实录：2005年北京置业投资论坛—风险机会(三)