◆每经记者 王砚丹 方俊

　　8月4日，深圳世联地产(世联地产博客)顾问股份有限公司(以下简称“世联地产”)IPO申请通过了证监会发审委审核，拟发行3200万股，这也是迄今为止，A股第一家通过证监审核的房地产中介公司。

　　我国房地产市场从2007年下半年开始了漫长调整，房价迅猛下跌，成交量持续萎缩，多家房产中介纷纷关门甚至倒闭，在这样背景下，世联地产将登陆A股市场。有业内人士指出，尽管世联地产在业内也算较大的房产中介，但在目前房市寒冬中，其业绩恐怕也难独善其身，上市进程或将受到影响。

　　【解剖·业务】

　　三大业务遭重创

　　世联地产是一家房地产营销的顾问代理机构，主要从事房地产代理销售业务、顾问策划业务和二手房经纪业务。从公司2008年一季度的收入数据来看，这三大业务收入占公司总收入的比例分别为53.58%、38%和8.1%。

　　代销业务：单位代理费用下滑

　　代理销售业务是房地产中介商与房地产开发商签订合同，根据代理销售额按照一定的比例向开发商收取代理佣金。代理销售业务是目前世联地产最重要的业务，从其《招股说明书》就可以看到，其收入占比一直维持在50%~70%。

　　但随着今年以来房地产市场量价齐跌的窘境，世联地产每平方米代理收入(即单位代理费用)出现了下滑趋势。

　　《世联地产招股说明书》显示，2005~2007年，公司完成代理销售面积分别为211.24万平方米、264.49万平方米和279.9万平方米，实现代理收入1.55亿元、2.21亿元和2.68亿元；按此计算，公司2005年~2007年每平方米实现的代理销售收入分别为73.60元、83.43元和95.76元。代理销售面积和每平方米代理收入都呈逐年递增态势，这种趋势也与当时我国房地产市场异常火爆相一致。

　　今年一季度，公司完成代理销售面积为48.96万平方米，比2007年同期减少了19.78%；实现代理销售收入6631.10万元，却同比增长了48.26%，每平方米代理销售收入为135.44元。表面上看，每平方米代理销售收入增加了，但是记者仔细阅读其《招股说明书》后发现，这6600多万元代理销售收入中，包含了一笔高达2500万元的溢价收入。2006年7月，上海绿庭房地产开发有限公司与公司子公司世联上海约定，由世联上海代理上海绿庭的绿庭霞飞苑1期，约定销售总金额应该达到可售建筑面积乘以5818元，并保证实际销售率达到95%后，代理报酬为每平方米58元+20%的溢价。世联上海因此在2007年之前按照58元每平方米代理费及各期实际代理销售面积确认代理销售收入，金额累计549.63万元。

　　经过1年半的时间，到2008年3月，绿庭霞飞苑1期实际销售率终于达到了95%，上海绿庭因此也确认应支付的溢价金额为2500万元。但如果扣除这笔2500万元溢价收入，一季度公司实现的实际代理销售收入却只有4131.1万元，按此计算，世联地产的每平方米代理销售收入只有84.38元，这个数据下降到了公司在2006年的销售水平了。

　　另外，公司主要大客户今年销售业绩下滑也可从侧面来印证世联地产代销业务收入存在着隐忧。按照其《招股说明书》显示，截至今年3月31日，公司与万科集团、金地集团(企业专区,旗下楼盘)的签约面积达到121.21万平方米和106.11万平方米，位列签约面积前两位。

　　但从万科这类地产龙头上市公司披露的销售数据来看，今年以来的销售情况并不令人满意。从5月开始，万科的销售情况就开始出现恶化。尽管5月销售金额依然保持同比增长13.4%，但销售面积首次出现同比下降5.5%。截至11月底，万科累计销售面积490.9万平方米、销售金额425.3亿元，分别比2007年同期减少8.6%和7.9%。

　　顾问策划业务：受累房地产投资下降

　　世联地产在其《招股说明书》中披露，顾问策划业务已经成为公司增长最快的业务，2005~2007年公司顾问策划业务收入平均复合增长率为96.04%。然而房地产市场的不景气不仅仅体现在二级市场商品房销售上，还包括房地产项目的投资开发和一级市场土地的招拍挂上面。有房地产行业市场人士告诉记者，如果房地产项目投资减少和一级市场土地拍卖下降，那么以地产项目可行性分析，策划包装为主的咨询业务也将受到沉重打击。

　　资料显示，在世联地产的大本营深圳，今年以来至9月初，共推出34宗地，其中住宅为13个，商业地12个，工业用地13个，其他土地类型6个。住宅地中有8宗流拍，5宗基本都是以底价成交。平均楼面地价在2000元左右，不到2007年平均楼面地价的一半。而深圳房地产研究中心发布的《2008年1~11月深圳房地产分析报告》也显示深圳商品房建设规模在缩小。1~11月，深圳完成房地产开发投资389.79亿元，同比小幅增加1.71%；但商品房新开工面积704.38万平方米，同比下降0.77%，其中商品住宅新开工面积424.31万平方米，更是同比大幅下降12.92%。

　　而在目前世联地产发展较快的上海，情况也不容乐观。中国土地挂牌网站信息显示，上海今年以来共计推出经营性土地71宗，供应面积只有去年全年的40%，但是流标率依然高达16.7%，成交面积仅为去年同期的22%，而且成交地块中有七成是以底价成交。

　　中原地产(中原地产博客)中介一位不愿透露姓名的分析师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，今年以来房地产中介行业受到了国家宏观调控的影响极大，特别是作为房地产中介源头的策划顾问业务，由于房地产投资规模的缩减和企业拿地积极性的降低，受到的波及已经越来越大。