作者：杜丽虹

　　“行业冬天”里我们更看重那些既有极限增长潜力、又有较强抗冲击能力的企业，后者尤其更为重要。 　

　　深冬里的排名

　　地产行业的冬天对于很多地产企业来说将是一个沉重的打击，但对于另一些地产公司来说则是一种机遇——少数周转率快、并保留了较富余资金的地产企业，不仅能够安然过冬，还有可能在地产行业的冬天中获取丰厚的套利收益。即，通过低价购地、甚至低价收购其他公司股权而获得跳跃式的发展。

　　那么，在冬天里谁会成为猎人？谁会成为猎物？风险头寸的排名给出了答案，其中，短期风险头寸的排名给出了当周转率普降一年、于第二年复苏时各地产公司的资金缺口(当头寸为负时)或资金富余(头寸为正时)，而长期风险头寸则给出了当危机延续到第二年时各地产公司的资金状况。 　

　　结果显示，不少大型地产公司在第一年都将出现10%以上的资金缺口，有1/4的地产上市公司出现20%以上的资金缺口，10%的地产上市公司出现30%以上的资金缺口，而在第二年缺口将进一步扩大。但绵世、华发、亿城、万科、金地等公司将能够保持一定比例的富余资金，而这些资金会给他们不同程度的套利机会。

　　如果信贷放松

　　9月15日，央行首次降息并调低了中小银行的存款准备金率，升息时代结束。随着通胀危机的解除，银根紧缩的政策将发生转变；同时，美国金融危机深化并开始影响实体经济，中国贸易顺差在收窄。在此背景下，假如政府为刺激内需，放松地产信贷，地产商的实力对比又将发生怎样的变化？

　　如此，则多数开发商的资金链可以延续，但由于市场需求降低，开发商的预收款融资减少，即使地产公司能够维持当前的负债资本比不变，仅靠自身周转推动的极限增长速度也将大为减缓。 　

　　极限扩张速度，是指企业在既定的经营能力和市场环境下，金融资源所能支撑的最大扩张速度，之所以称为“极限扩张速度”是因为这是企业成长的最大速度，超过这一速度，企业将面临严重的财务危机(计算方法详见《证券市场周刊》2006年第42期封面文章《谁是下个顺驰》)。

　　根据测算，假如这种低迷的状态持续三年，则万科的极限增长速度将减缓为8%；保利极限资产增速也在8%左右，收入增速为16%；金地的极限资产增速为10%，收入增速为22%，这已经是比较快的了，更多企业的资产增速近于零，收入增速甚至为负。

　　综合排名

　　风险头寸的排名给出了深冬时企业的抗冲击能力和套利周期的可能性，而极限发展速度则给出了信贷放松、但市场持续低迷时企业的最大扩张速度。综合两个排名、四个指标(短期风险头寸、长期风险头寸、极限收入增速、极限资产增速)，我们排出了地产上市公司过冬能力排行榜——其中，为了反映对企业抗风险能力的重视，在计算综合得分时，两个风险头寸指标各被赋予30%权重，两个极限增速指标各被赋予20%权重。

　　排名只是一个参考，排名背后更重要的意义在于危机面前“安全”与“成长”间的权衡，一些地产公司尽管有更高的极限增速，但也有着更高的外部融资依赖，一旦信贷紧缩、资金难以为继，企业将面临严重的财务危机。

　　“行业冬天”里我们更看重那些既有极限增长潜力、又有较强抗冲击能力的企业，尤其后者在“寒冬”中更加重要。

A股主要地产上市公司过冬综合实力排名

香港上市的内地地产公司过冬综合实力排名

（备注：极限增速超过10%的为10分，低于-10%的为0分，中间数值插值赋分；风险头寸超过30%的为10分，低于-30%的为0分，中间数值插值赋分。）