华润置地调整拿地策略 借力母公司孵化战略

　　所谓“孵化战略”，华润置地(企业专区,旗下楼盘)融资与策划部总经理王国华此前在接受本报记者专访时如此阐释：华润集团作为华润置地的大股东，资金实力雄厚，而上市公司无论在资产规模还是现金流方面，都有所不及，“孵化战略就是让一些土地先期由集团来购买和管理，等到项目比较成熟时再按市场价格注入上市公司。”母公司华润集团扮演着华润置地“土储孵化器”的角色。

　　据了解，华润置地此次欲进行收购的6个项目，其中包括了北京门头沟住宅项目，总建筑面积约34.8万平方米;北京大兴住宅项目，总建筑面积约26.7万平方米;武汉汉钢住宅项目，总建筑面积约42.3万平方米。再加上重庆、沈阳、大连等各地项目，共计规划建筑总面积达415万平方米。

　　王国华指出，“对于华润置地来说，这种拿地方式不用通过支付现金，只需用发股形式就可取得。”

　　据了解，此次华润置地获母公司注资6个地产项目及家具业务，涉及总代价92.12亿港元，分别以现金1.97亿港元，及发行6.76亿股支付，每股作价13.34港元，较6日轻微折让2.06%。

　　去年年底以45.288亿元获得的母公司三幅地块则是按每股16.83元发行2.69亿股代价股份支付，发行价较停牌前收市价折让约9.2%。

　　这种集团拿地、择机注入上市公司的“孵化战略”，将有助于降低华润置地扩张业务的资金需求。而在内地发展商频频面临融资困难之际，华润置地的此种优势更是彰显无遗，就连很多上市公司也无从媲美。

　　据了解，此次资产注入将会给华润置地带来415万平方米的土储，业务布局更是扩至16个城市。同时，母公司持股将由61.89%增至67.36%，华润置地净账面价值由去年底的每股5.5港元提升至6.84港元。花旗银行认为，此次收购使得华润置地的市值增加至超过80亿美元。土储至2200万平方米根据华润置地2007年年报，截至去年年底，华润置地总土地储备达1779万平方米。而此次资产注入将使华润置地的土储再上一个台阶。

　　有机构预测，此次收购完成后，华润置地的土地储备将“晋升”至2200万平方米左右，华润集团所持有的8个项目(总建筑面积520万平方米，评估净资产值96亿港币)也在等待注入到华润置地的资产池中。业内人士做过估算，华润置地的土地储备货值已超过了400亿元。

　　王国华此前告诉记者，对于土地储备方式，除了“借力”母公司之外，华润置地还将加强非传统的拿地方式，比如收购、兼并，以及参与一些旧城改造项目。“今年，华润置地还将投入80亿元在内地拿地350万平方米。”

　　据记者最新了解，华润置地未来的拿地策略也或将有所调整。

　　首先是扩张区域调整。日前，华润置地公司董事总经理王印宣布，公司未来新增土地储备的重点将在北京、上海及杭州等一线城市，原因是公司对这些城市长期看好，而且竞争较为理性。

　　其次就是华润置地将加大商业性物业土地的储备。6月3日，华润置地北京公司总经理陈鹰在“凤凰置地广场品牌签约会”上陈鹰广场品牌签约会”上告诉记者，从2006年起，华润置地开始有意增加持有型商业物业比重，并通过一系列的注资计划，实现由单一住宅开发商向商住综合体开发商的转变。华润置地真正的想法是力争每年取得1-2个大型商业综合体用地。

　　至于资金现状，王印指出，“公司负债处于50%以下正常水平，并拥有充裕资金。”

　　据了解，此次资产注入后，华润置地资产负债率将由2007年底的49.3%下降至35.1%。同时，华润置地对于今年达到百亿营业额也信心十足。据了解，随着成都、上海、北京和无锡楼盘的销售增加，目前，华润置地今年的销售面积已超过83万平方米，销售收入在50亿人民币以上。

　　更有机构乐观地预计华润置地的房地产开发利润2008年将达63%，2009年则可能为12%。但也有业内人士指出，华润置地于此次交易完成后持有2200万平方米土储，资产负担沉重，或令其不能争取可观的资产回报率。

　　此次资产注入将使华润置地的土地储备增加约415万平方米，达到2200万平方米左右。而华润集团仍有500万平方米的土储等待注入。

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