和黄降价万元 上海豪宅价格现倒塌迹象

　　田新杰/文

    深圳、广州、北京国内其他重要城市的房价都先后下跌，但是上海没有。这半年多来，与其说全国人民都在看中国楼市的走势，不如说全国人民都在等待上海房价真正下跌的那一刻。

　　然而，就在6月的第一周，上海商品住宅成交均价却首次突破1.7万元/平方米，创下了20年来的新高。不过，紧接着，李嘉诚旗下上海豪宅御翠豪庭却爆出销售成交均价下跌幅度超过每平方米1万元。同时，二手房市场上开始跌价的豪宅也逐渐浮出水面。

　　高点之后的急跌，让市场进一步看清了豪宅物业在市场整体成交量萎缩时对成交均价的影响力，而这或许就是半年多来，全国人民看不到上海房价下跌的真相。豪宅这根支柱出现倒塌迹象，意味着上海房价在统计数据上的真正拐点。

　　“李嘉诚及其他开发商也好，促进销售快速回笼资金无疑是目前最大的战术任务，从这个角度出发，或许更能理解李嘉诚此前出售商用物业和其他开发商急于出货的举动了。”一位开发商朋友坦言。

　　豪宅开跌？

　　佑威房地产研究中心的最新报告显示，6月新推出一批房源的御翠豪庭售价下跌超万1万元/平方米。本批成交的162套房源售价仅33806元/平方米，而今年1月1日-6月5日所售出的128套房源均价高达44734元/平方米，下跌了10928元/平方米，跌幅达24.4%。

　　带动上海房价不断攀升的豪宅终于开始出现大规模降价，而且这次的降价明星是李嘉诚旗下和记黄埔地产(上海)古北有限公司楼盘。在这个时候出现如此大幅度的价格变化，立即引起业内关注，而且是在上海成交均价创下20年新高之后。

　　更何况，李嘉诚已经在不久前出售了持有多年的商用物业，被业内认为是这位富豪对市场判断变化的一个信号。旗下另一香港上市公司和记港陆(00715.HK)5月底宣布，将旗下位于上海长乐路的写字楼世纪商贸广场以44.38亿元人民币售予亚太置地有限公司，这笔交易给和记港陆带来21亿元的收益。

　　折算下来，世纪商贸广场成交价约45000元/平方米，而高力国际此前公布的数据显示，今年一季度上海甲级写字楼平均售价在51000元/平方米左右。世纪商贸广场所处的位置并不处于平均水平之下，出售价格显然偏低。

　　时隔半月之后，御翠豪庭成交均价再次出现大幅下调。佑威房地产研究中心的数据显示，6月6日推出636套房源的御翠豪庭，报价高达41697-50601元/平方米，高于今年3月推房源的47233-49716元/平方米的报价，但这批最高报价的房源，实际成交价格却是历史新低。

　　和黄地产上海市场部高级经理李树忠的解释是，并不涉及整体收购，这162套房源成交均价低，主要原因是房源朝向朝西、临近附近高压线、房型面积较小、在小区中处于边缘位置等客观因素，而此前均价超过4万的房源位置较好，不存在上述缺陷。

　　“但是从该楼盘的小区图上看，此前4万多均价房源的位置与此次低价售出的房源位置相比，也不可能出现一万多的差价，这次房源售价偏低的迹象很明显。”佑威房地产研究中心主任薛建雄指出。

　　至少，李嘉诚旗下物业的这两次“突变”，外界虽然无法获知决策者的真实想法，但更多人宁愿相信，港资地产大鳄已在悄然调整策略。

　　“回笼资金，避免市场不确定风险”，这成为业内一致的判断。

　　不过，与之前一波万科引领的优惠或降价所不同的是，此次豪宅物业的降价对现实成交均价的影响要明显得多。

　　回到暴涨之前

　　上海官方“网上房地产”数据显示，上周商品住宅的成交量达28.73万平方米，环比上升7%，均价则下跌了4%，为16648元/平方米。

　　薛建雄指出，6月第一周的最高历史均价难以保持，有其必然原因。但高档楼盘御翠豪庭的跌价，对上周房价下跌起到了至关重要的作用，而且可能导致今后较长一段时间上海房价的走低。

　　在近半年多时间里，上海市场成交量下跌，反而更加让人看清楚豪宅对上海房价尤其是成交均价的支撑作用。以至于当一个豪宅成交价格出现大幅度下滑时甚至拖动了整个市场成交均价的下滑。

　　同样，一个豪宅的成交出彩也曾带动上海成交均价走高。

　　记者注意到，6月第一周的历史最高价是被尚海湾高达9.2亿的收购案所带动，而上周御翠豪庭和仁恒河滨城两个豪宅的成交额也高达9.05亿，且均价要远高于尚海湾的3.3万，换言之，没有御翠豪庭高达万元的降价，上周房价还可能再创新高。

　　“正是由于相比普通商品住宅成交萎缩的幅度及价格调整，近半年，豪宅的成交量和成交均价却保持了稳定，使豪宅对整个市场的影响凸现。某种意义而言，豪宅在低迷的上海楼市中扮演了最后一根支柱的角色。”沪上开发商资深人士柴一峰坦言，一旦豪宅成交出现变化，上海房价的支柱将产生动摇，也就离成交均价在统计数字上的拐点不远了。

　　而这种统计数字拐点的最大影响，在于盲目乐观的结束、理性回归甚至是对后市信心的彻底摧毁。

　　“最可能出现的情况是，随着豪宅售价出现调整，失去对房价的支撑作用，大部分暴涨的楼盘将出现下跌，至少回到去年暴涨之前的价格。”薛建雄指出。

　　御翠豪庭去年8月所推房源的报价为35000元/平方米，恰恰与此次出现下跌后的成交均价相仿。

　　与豪宅的新房售价相比，豪宅二手市场的价格已经出现更为明显的调整。例如，国际丽今年1-3月份价格处于高峰状态时，成交价维持在6万元/平方米左右，如今该盘位置较好的房源成交价在55000元/平方米左右，位置一般的房源成交价已滑落至50000元/平方米；中凯城市之光已从最高峰时的6万元/平方米下跌到目前的4万元/平方米。

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