河南建业贱卖 房企上市拐点乍现

　　王凯/文

　　河南建业(企业专区,旗下楼盘)(建业博客|建业新闻)“贱卖”房企上市拐点乍现？

　　建业上市心切也是被迫之举，以这样贱卖的方式上市除了缺钱，没有别的原因。

　　“太便宜了”，6月6日，建业地产(00832.HK)虽然正式在港交所挂牌交易，成为今年赴港上市的首只内房股，但还是招致了业界对其“贱卖”的评论。

　　香港业界普遍认为，因其招股价格较低，接近吸引投资者心理价位，所以，成功上市也在意料之中，但其付出的代价相当大。

　　建业地产此举对内地其他想上市的房产企业也带来了冲击。在虎杰投资首席分析员张寅看来，建业成功上市与其说给其他企业带来的是惊喜，不如说让其他企业开始更加谨慎地审视自己的财务压力，以便做出是否“贱卖上市”的决断。

　　贱卖上市

　　建业地产此次发行共5亿股，占其扩大后总股本的25%。招股价以原定价格区间下限2.75元定价，融资规模缩减为13.75亿元。摩根士丹利是其唯一承销商。

　　招股价原定为2.75至3.8港元，若按最高价3.80港元计算，则最多可募集19亿元(约2.44亿美元)。但30日，建业地产却以最低价2.75元最终定价，融资规模缩为13.75亿元。相比2007年末融资80亿港元的计划，融资规模更是大幅缩减，连20%都不到，建业一再地调整招股价格似乎大有“不达上市目的不罢休的”味道。

　　在今年初早已通过香港联交所上市聆讯的建业地产，在昌盛中国，星河湾等房企纷纷推迟上市时间后，也推迟了自己的上市时间，把预计时间定在了6月中旬。

　　张寅告诉记者，建业上市心切也是被迫之举，以这样贱卖的方式上市除了缺钱，没有别的原因。

　　其财务报表显示，截至2007年12月，建业地产总资产约为55.59亿元，总负债约达40.84亿元。资产负债率约为73.4%。虽与行业平均水准持平，但其流动负债(一般指一年内需偿还债务)占比较高，约达36.3亿元。银行贷款及借款约为13.8亿元。其现金及现金等价物仅为3.99亿元，短期内现金较为紧张。

　　显然，对建业董事长胡葆森来说，“流血”也是迫不得已。在建业地产的一份非正式声明中写道：“此次IPO知难而上，如成功上市，虽牺牲短期经济利益(资产折让大)，但可为河南在国际资本市场上赢得荣誉，对改善国际投资者对河南的态度将产生积极的影响。”

　　根据招股说明书，所融资金净额的主要用途：54%用于收购规划面积达百万平方米的开封水系工程(建业拥有80%股权)用地及发展金；14%用于收购洛阳中亚全部股权及洛阳华阳广场项目；14%用于集团现有项目的发展，12%用于开封郑开森林半岛项目。

　　转折性事件？

　　此次河南建业之所能上市成功，胡葆森之前破费苦心的股权重组——对新加坡最大市值地产企业嘉德置地的引入功不可没。

　　业内人士告诉记者，“股权结构的合理和股东背景是投资者需要考虑的因素。”

　　5月20日，建业地产全球路演，首站香港，潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)、李思廉、冯仑(冯仑博客|冯仑新闻)、任志强(任志强博客|任志强新闻)等多位地产界的重量级人莅临助场，其业内的多位地产好友均出资认购新股，首日的认购已达国际配售总额的一半。

　　26日，建业开始在香港全球招股，在得到蒙牛乳业总裁牛根生、老虎基金及新加坡政府投资公司淡马锡等落实入股后，29日，建业地产公开发售部分已经录得足额认购。

　　至此，建业上市基本上已是十拿九稳。

　　根据招股说明书，上市后胡葆森占建业股权减至47.2%，公众投资者占25%。潘石屹称，如果建业上市成功，将是中国房地产行业2008年的转折性事件。

　　但是张寅对此颇不认同。“建业上市成功没有什么值得惊喜的地方，在意料之中”，他认为，“上市不会有问题，但是要贱卖。”在此之前，他就认为，恒大要想上也可以上，只不过价格要低得多。

　　在4月初，张寅就预计，河南建业选择在6月中旬上市成功的可能性很大，他的根据是届时整个香港的市场气氛会比现在好，国内也会稍转好。

　　现在建业虽然上市成功，但是招股价格的低位还是出乎了张寅的意料。

　　因此，“要想上市的企业要掂量掂量。”他认为，“这不能称之为转折性事件，整个环境并没有转好，到年底之前到香港上市依然很难。”

　　重庆龙湖地产新闻发言人顾伟告诉记者，“建业上市是我们非常关注的事情，它的成功是好事。上市是我们的既定目标，我们会谨慎做出选择。”

　　已通过香港证交所上市聆讯的预计6月底挂牌上市的宝龙地产副总经理刘晓兰在听明记者来意后，立即挂断了电话。建业地产上市成功让排在后面欲上市的企业不得不谨言慎行。

　　张寅认为，对排在建业后面的企业来说，如果一定要上市，首先融资额会大大减少，也会付出很大代价；其次像SOHO那样上市融到的资金规模两三年内不会再出现。

　　在他看来，建业成功上市的最大意思在于其上市的市场反应和定价，将为同样计划于今年上市的内房企龙湖、宝龙等企业提供借鉴与参考。

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