滨江集团上市的浙式精明

　　5月29日，杭州滨江房产集团股份有限公司(滨江集团002244)正式登陆深交所中小板，以20.31元/股的价格发行6000万股，募资总额近12.2亿元。当日，收于24.30元，较发行价上涨19.65%。

　　6月7日，滨江集团开始在杭州大规模招聘，招聘岗位15种，人数众多。滨江集团上市后迅速为新一轮发展布局。为此，《中国经营报》专访了滨江集团董事长戚金兴。

　　《中国经营报》：记得之前滨江是不打算上市的，后来为什么又考虑上市？

　　戚金兴：公司的日子一直过得不错，过去对上市的积极性不是很高。到了2006年5月，一个偶尔的机会与相关的证券人士接触，决定叫高盛做尽职调查，两个月后，高盛建议在香港上市，因为在香港上市资本可以全球化，上市也比较简单，上市后再融资也很方便，但经过两个月斟酌，最后决定在国内上市。

　　上市是非常必要的。第一，是股权多样化；第二，上市后将给企业一个更大的平台，对企业做强、做大有利；第三，原来股东结构简单，一旦进入资本市场，就算我不想做，所有大小股东也会推着我做，这样更有利于企业的发展；第四，发展到一定台阶，需要规范企业、规范经营，包括约束我自己、提升我自己。

　　《中国经营报》：为什么选择在内地上市，不是香港上市呢？好像大型房地产企业选择在香港上市的更多。

　　戚金兴：主要理由是，第一，从资本市场的市盈率来看内地普遍比香港要高，企业进资本市场总想把现状和未来发展得更好；第二，当时听说商务部要出台政策，外资进入房地产行业要提高门槛，这一年多来，实质上外资的进入困难是很多的；第三，在香港上市财务费用也高，比国内要高三五倍以上；第四，财务制度和文化上也有一定的差异，要适应两套制度，对企业来说难度较大；第五，我们可能有点儿“私心”，要让内地投资者分享企业高速成长的成果。

　　《中国经营报》：这几年，房地产企业纷纷想上市，杭州的房地产企业也是挤破头想上市，可是为什么只有滨江上市了？

　　戚金兴：杭州有个企业3年前就想上市了，可是在到底是境外上市还是境内上市等方向性的问题上模棱两可，长期举棋不定，这样肯定会延误战机。而我们经过了两个月的磨合期，决定在境内上市，并坚定不移，凭借良好的资产质量、企业业绩加上一些运气，我们最终成功了。

　　滨江集团资产质量比较好，成长速度也快。公司营业收入年复合增长率67.00%，净利润的年复合增长率达到了119.53%。2007年，滨江房产销售额40亿元，连续三年占据杭州城区住宅销售榜冠军，销售份额占杭州市场7.66%左右。

　　《中国经营报》：土地储备现在对房企来说，似乎是个双刃剑。滨江集团土地储备怎样？

　　戚金兴：整个公司的土地储备，为规划建筑面积205.45万平方米，虽然量不是太大，但是土地的含金量非常高，基本都位于杭州的市中心。另外，储备时机非常的理性，我们从来不在行业亢奋的时候储备土地。都是在行业进入宏观调控，地价有些回落时购买的。现在看来，滨江集团这种拿地策略是正确的，这种正确基于熟悉杭州房地产市场。

　　可以说，目前公司所有的土地储备价格都是比较合理的。如2005年，以国八条为标志的宏观调控以来，房地产投资热度降低，公司以接近底价取得阳光海岸 (论坛)、万家花城二期两宗土地，随后，公司又分别以较低的价格竞得杭汽发、金色蓝庭、城市之星等地块。目前，钱江新城区域出让土地单价较阳光海岸翻了一倍以上，较城市之星增加了七成；而市中心的杭汽发、文教区的金色蓝庭等项目周边土地也在不到一年时间里翻了一倍左右。

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　　领涨抗跌的杭州房价

　　杭州房地产市场的独特性全国罕见。自1991年以来，17年间，杭州房价持续上涨，中间历经多次调控，包括2005年的调控。

　　在2008年一季度，所谓的楼市“冷冻期”，杭州市区房价还是上涨了10%以上(这里所说的杭州市区不包括后来并入杭州市的余杭、萧山区)。这在国内也是罕见的。

　　究其原因，首先，在杭州购房的人，长期持有的多，短线炒房的少，这是全国不多见的。杭州不光是杭州人的杭州，也是浙江人的杭州，全国人的杭州。很多人以住在杭州为理想。每年有大量的人口迁入杭州。滨江集团董事长戚金兴说：“杭州是宜居城市，消费升级愿望强烈，房价和销售一直都很平稳。”在其他省份，一般都有两个或两个以上的地产投资中心城市，比如山东的青岛和济南，辽宁的大连和沈阳，浙江就只有一个杭州。

　　其次，整个杭州市区可以利用土地资源并不多。用浙江富源投资置业有限公司总经理余先锋的话说：“杭州西面是西湖，北面是山，南边是钱塘江，只有东面和东南面的土地可以发展，土地供应一直是不足的。”

　　数据显示，1999年，杭州市住宅土地出让面积为492亩，其后两年的供应量都在1800亩左右，2002年为2300亩，2003年为3673亩。余先锋说：“这些年始终只有3000亩左右的土地出让。2007年之前，容积率只有1.5~2，每年需要5000亩土地供应；2007年后，容积率提高了，都在2.5~3，但这样每年也要4000亩土地供应。”供需之间的缺口是显而易见的。

　　正是杭州市场的这些特性，外地开发商始终难以进入杭州。原万科上海公司董事长就说过，杭州地价太高。万科还是通过收购南都才得以进入杭州市场。在那之后，新鸿基、嘉里、复地、保利等地产大鳄开始进入杭州。余先锋说：“外地开发商一直不进入杭州，是因为难以理解杭州的市场，万科收购南都后，2006年，外地企业进入杭州才达到一个高潮。”

　　但是，这些地产大鳄的楼盘，很多都销售不佳。余先锋认为，他们还是对杭州的人文底蕴了解不足。对这些外地大鳄来说，从进入杭州到市场成功，还是需要时间。

　　据浙江省统计局发布第一季度统计数据，杭州市第一季度市区房价上涨13.6%，维持上涨格局。比去年第四季度，涨幅回落0.2个百分点。一季度杭州市累计实现商品房销售面积100.72万平方米，同比增长0.5%；增速比去年同期回落27.3个百分点。但与2005年和2006年同期相比，增幅仍达28.6%和15.2%。 (王其明)

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