万科资金链调查 资金缺口达281亿元

　　作者：朱益民

　　深陷赈灾捐款风波的万科(000002.SZ)，近日再度为市场瞩目。

　　5月15日，粤宏远A(000573.SZ)发布的公告，称同意下属全资子公司广东宏远集团房地产开发公司(下称宏远开发)，与北京万信投资发展有限公司签订《股权转让合同》，以500万元收购其持有的东莞市万科置地有限公司(下称东莞万科)50%的股权。

　　东莞万科成立于2007年5月，为万科开发东莞市南城水濂村25万平方米地块的项目公司，该地块由万科于当年4月28日竞拍所得，14.12亿元竞拍价格创东莞土地拍卖总价和楼面地价最高纪录。

　　万科出人意料之举引发市场无限遐想。

　　为何实力非凡、声名显赫的万科，肯屈尊与业内名不见经传的宏远开发战略合作，共同开发“价格已贵过面包的面粉”——上述25万平方米地块？

　　市场不由自主地将目光投到万科资金链条的安全上。

　　上海某券商的房地产行业研究员坦言，“在国家宏观调控和房地产市场低迷的大背景下，整个行业的日子都不会好过，即使行业龙头也难以独善其身，其资金链条必然是紧巴巴的。”

　　奢华的“圈地”盛宴

　　万科董事长王石(王石博客|王石新闻)曾公开指出，2007年房地产行业已处于高度亢奋的非理性状态，并表示要对地王拿地行为检讨，拒绝在2008年拿地。

　　王石的表态似乎显示，万科具有超乎其它同行的理性，然而，在整个行业喧嚣、亢奋的2007年，万科并没有显示出独到的理性光辉。

　　实际上，“尽力守住一颗平常心”的万科，在积极争取新增土地项目时，却表现出急不可耐的领跑者风范，其亢奋并不仅体现在地王拿地方面，而大踏步圈占项目土地远非其竞争对手可比。

　　年报显示，截至去年12月31日，万科在珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区及其它地区的在建项目，占地面积共计3102万平方米，规划建筑面积4232万平方米，累计竣工面积1085万平方米，未完工面积3147万平方米。

　　按照各个区域2007年竣工面积推算，珠江三角洲剩余面积需要5.99年才可以全部开发完毕，长江三角洲剩余建筑面积可供开发8.55年，环渤海区未开工面积可支撑10.35年开发建设。

　　若按照万科2007年总竣工面积和总未开发面积口径计算，其剩余项目土地可维持公司未来7年的开发。

　　据公开资料统计，去年，万科新获取项目54个，总占地面积约612万平方米，规划建筑面积总计约 1142万平方米，按权益计算的规划建筑面积约934万平方米，项目土地投资支出共计261.1亿元。

　　若将项目土地261.1亿元投资按全年天数折算，相当于万科每天斥资7250万元重金跑马圈地。

　　日渐吃紧的资金链条

　　统计表明，万科是一个现金流量吞吐惊人的资本巨人。

　　2005年以来，中国房地产行业的新一轮高度景气繁荣，促成了万科的快速发展，而万科也给人一种“手头资金总是不能满足高速扩张步伐”的感觉。

　　2006年12月13日，万科非公开发行募资42亿元，截至去年12月31日，已使用完募资净额的99.62%。

　　2007年8月，万科再次非公开发行募集净额99.36亿元，到年底已经投入使用66.77亿元，所剩余额仅相当募集资金净额的三分之一。

　　尽管巨额股权融资接连不断，万科的现金流相对其扩张步伐仍显得力不从心。

　　2006年-2007年，万科的经营现金流净额从-30.2亿元猛增至-104亿元，截至今年一季度，万科的经营现金流缺口扩大至-142亿元。

　　由于万科近年经营现金流和投资现金流的净流量均为负数，其经营活动所需现金流完全依靠负债融资，而2007年高达200多亿元的预收款，则成为万科保持高速运转不可或缺的血液。

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