评论：业权制度与担保制度守护的华远规则

　　社会的习惯已将地产公司是否拥有足够的土地储备作为了评价公司价值的基础。但却忽略了企业的核心竞争力并不完全依赖于土地的价格升值，更依赖于企业的生活理念创新和技术创新，重在提升土地的利用价值，规划出好的产品和新的生活方式；重在创造让市场与客户放心的市场游戏规则，如华远 (论坛 像册 户型)的“担保”制度与“业权”制度，赢得了政府客户的信任；重在用有限的股本资金创造出更高的净资产回报率；重在品牌的影响力，创造更高的效率与财富价值；重在一个好的团队能用集体人才的力量完成个人不可能创造出的奇迹。

　　“华远业权”之路

　　自2001年起，华远提出的“业权分配”在这些年来，通过业主和购房者的互相传播，将业主应有的权利和收益如数返还，兑现承诺、放眼未来、主动替业主着想的企业行为，得到了越来越多的拥护与支持。

　　2003年，华远地产(企业专区,旗下楼盘)将历时一年多研究完善的业权分配理论公之于众，随后，华远地产旗下两个项目——华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦 (论坛 像册 户型)——经北京市国土资源和房屋管理局批准，开始试行业权分配制度。批复的取得，是行业主管部门对华远地产“业权”研究及成果的肯定，标志着业权研究工作从理论向实际应用的转化，并大大推进了“业权”理论应用于实践操作。

　　2003年3月至8月间，为了广泛征集来自各界的意见，华远地产分别邀请业主代表、开发商、物业管理公司参与，多次组织召开“明晰责权、诚信交易”——业权系列研讨会，不仅将业权研究成果公之于众，更为明晰购房者、开发商、物业管理公司三方之间责权利开了头，在房地产界率先掀起为购房者维权的高潮。

　　应广大业主要求，从2003年年底开始，华远地产面向广大购房者的“业权课堂”正式开讲。以“把权利还给业主”为主题的“业权课堂”，吸引了近百名业主和购房者到场，华远地产“业权”研究人员和专家分析，业主都有哪些权利，购房者如何利用“业权”和“业权分配”保护自己的权利和利益。至今，华远“业权课堂”已成为一项长期公益活动多次举办，既解答了业主的疑问，又教会业主科学、合理地运用“业权”。

　　2004年底，华远·尚都国际 (论坛 像册 户型 样板间)中心、华远·盈都大厦竣工并入住，首旅酒店物业公司正式接管物业，配合“业权”分配采用“佣金制”这一先进的管理方式，业权分配进入实践应用阶段。提出“业权”并率先在旗下全部项目中全面应用，为的是将本应属于业主的权益归本还原，为解决业权纠纷贡献一条可行之路。华远地产为明晰购房者、开发商、物业管理公司三方的责权利首开先河，这也使华远地产成为主动为业主维权的开拓者。

　　就在2006年初，华远地产“业权分配”入选中国消费者协会2005年度“房地产诚信基金”活动，经消费者网上投票及专家评定，最终荣获“2005年诚信事件大奖”，以提倡“诚信”、“公平”赢得了社会和消费者的普遍认可和好评……获得这项殊荣的依据是：同年，经过核算，华远·尚都国际中心、华远·盈都大厦产生了包括广告费、场地租用费及地下人防车位费等在内的“业权收益”，并将按照分配办法记入业主帐户，冲抵下一年度的物业管理费。至此，业权产生了收益，业主真正得到了实惠。

　　2007年，随着“两会”热烈召开、《物权法》尘埃落定以及《物权法》在10月1日起开始实行，华远“业权分配”的实施效果和成功经验再次广受关注，在一次探讨《物权法》主题的业界论坛中，华远“业权分配”因与《物权法》宗旨有着密切的联系和实践应用而到业界乃至社会的认可，成为行业的典范。

　　华远地产正是凭借诚实、守信立于行业，以责任、创新维系着华远规则。我们相信，当我们真的将远远大于购房价值的担保单交给购房的业主时，当我们真的将通过业权分配而获得的经营利润分配给业主时，会让市场与社会承认这样的事实：华远不但在做好一个企业份内的事，并且在为社会做出贡献……

　　“华远担保”实践

　　从2001年华远地产开始研究工程担保课题，到2007年工程担保在华远旗下各项目全面开

　　花结果，已经有6个年头。在这6年中，我们工程担保工作不断开拓创新，并逐步得到社会

　　和政府的认可……

　　2001-2003年担保试点阶段——华远·海润国际公寓 (论坛 像册 户型 样板间)

　　项目占地26,000平米，总建筑面积90,000多平米。该工程2001年10月动工，2003年8月正式交付业主。华远地产与长安保证担保有限公司以该工程作为试点推行工程担保，进行了包括投标、履约及保修在内的工程担保，并在入住阶段向业主出具保修担保责任书。各担保项目履约情况良好，未出现实际赔付。

　　2003-2004年全面推广阶段——华远尚都国际中心、华远·盈都大厦

　　这两个项目于2003年年初动工，03年年底相继封顶，是位于CBD和中关村的综合写字楼、公寓和商业项目，并2004年11月、12月先后交付业主。经过海润国际公寓作为试点的工程担保实践，华远地产与长安保证担保有限公司在这两个项目中全面合作，完成了包括监理、总包、分包、材料设备、小业主在内的全部保证担保工作。尚都国际中心工程总承包及所有18个专业分包项目均提交了各种保函，总保额11457.7135万元；盈都大厦工程总承包及所有20个专业分包项目保函总额8387.3164万元。

　　同时，在这两个项目中华远地产首次成功开具了“商品房屋质量保修保函”(面向入住业主

　　的保函)，这是华远地产的首创举措，对维护与保障小业主利益发挥着重要作用。

　　2004-2006年发展成熟阶段——华远·静林湾、华远·昆仑公寓 (论坛)

　　华远·静林湾占地面积约6万多平方米，建筑面积约5万平方米，于2004年12月底动工，2006年3月正式迎接首批业主入住。华远昆仑公寓定位于顶级公寓，于2004年2月开工，2005年底工程整体竣工。经过多个项目担保工作的实践，针对工程不同阶段的风险特点，华远地产进一步完善担保风险制约机制。并且针对保证担保在工地现场的配合管理问题，编写了“总分包合同履约担保工作管理办法”、“工程监理合同履约担保工作管理办法”、“工程保证担保信用评级管理办法”一系列管理办法并逐渐付诸实施。至此工程保证担保服务体系已逐步发展成熟。

　　截至2006年11月，长安保证担保有限公司共为静林湾总包、8个专业分包提供从投标至保修的工程担保，并且为190位小业主开出房屋质量保修保函，总保额达2072.9019万元；为昆仑公寓总包及18个专业分包提供从投标至保修的工程担保，总保额达3759.0214万元。值得一提的是，在这个阶段，北京市建委出台文件，要求北京市所有房地产开发项目强制执行工程担保，并以我公司工程担保实践经验作为教材向全市推广。

　　2006-2007年寻求突破与创新——华远·裘马都 (论坛 像册 户型 样板间)

　　裘马都定位于高品质的高档公寓，于2006年1月取得全部开工证，正式开工，目前已经开具了总包履约保函、7个分包项目的投标保函、5个分包项目的履约保函，总保额3357.2839万元。随着担保业务的进一步深入和市建委再次发文提高工程担保的工作和对担保公司的

　　资质要求，工程担保也出现了一系列新的问题。

　　担保的深入与优化 全程履约保函模式的开创

　　进入2007年以后，华远地产与长安担保公司总结了公司以往项目的工程担保实施工作。以往项目在工程竣工、签订保修合同、办理履约保函退保和保修保函提交工作时工作效率比较低，保修保函提交时间较长。为了彻底解决这些情况，华远地产工程、法律、成本等多个部门的多位人员与长安担保公司共同制定了“大履约保函”的操作模式，以解决工程竣工阶段的一些问题。

　　此前的担保模式是一个工程合同在承包建设阶段和保修阶段分别要办理履约保函和保修保函；采用“大履约保函”模式，就变更为大履约保函后只需要办理一个“保函”，此保函担保了从中标履约到保修期结束的整个履约过程。由于减少了履约保函换取保修保函的环节，大大节约了各方的人力成本，减少了工作环节，避免了工作失误。更为重要的是，从根本上避免了担保责任真空期。

　　保修阶段担保流程的完善

　　随着华远新项目的发展，保修担保工作也在不断推进，完善保修阶段担保索赔的流程建设工作尤为重要。在保修担保索赔较多的情况下，担保公司受理担保索赔所投入的经理非常大，为了提高工作效率在担保索赔时，向业主明示除原来的索赔流程、格式文件之外，明确告知索赔资料清单显得非常重要。从方便业主使用的角度出发，根据过去的经验，我们不断改善工程流程，完善细化了索赔资料清单。

　　外埠项目的担保开展

　　随着华远地产不断在异地开展新项目，工程担保也随着项目的开工在除北京之外的其他城市，逐步开展起来。为了推动担保在异地项目的顺利开展，我们率先在青岛开始推行

　　总包工程担保、电梯工程担保和空调工程但。上述工程保证担保产品，即各项保函，既有与银行保函同样的保证赔付的作用，更有保证履约的功能，因为其出发点不是为了项目的赔付或事后补偿，而是为了实现质量、工期、造价的全面履约，用机制控制风险的出现。同时，专业担保公司实行项目负责制，项目经理全程跟踪项目，了解项目各种信息，跟踪重点企业的违约行为,为必要时实现担保责任做准备。并且建立开发商、监理公司、担保公司经常沟通制度，通过担保公司与监理的合作，掌握更多的工地的情况，尤其是违约单位的具体事实，关键时刻在监理工程师协调不成的情况下，有担保公司出面，强制管理，实现担保责任。以上工程担保方案的实施有赖于青岛当地各施工单位、设备供货商对工程担保理解和支持，更离不开青岛市建筑工程管理局在本项目中给予的大力支持和指导。

　　工程保证担保贯穿着华远各个项目的始终，是诚信要求的产物。希望在华远工程保证担保制度的不断发展中，在华远项目建设的各个阶段之中，能够实现公开、公平、公正、透明的管理和风险控制，严格控制工程质量，为消费者提供满意优秀的住宅产品。