楼盘全线降价 万科主动领跌动机何在

BY  李丽 王熙喜 每日经济新闻

    万科（000002.SZ）楼盘突然全线降价。12月9日，位于广州康王路的万科金色康苑正式开盘，不到两个小时，首次推出的C栋156套单位即全部售罄，销售金额逾2.1亿元。交易清淡的广州楼市，突然再现久违了的火爆，原因在于万科开盘定价13000元／平方米的均价，远远低于之前透露的20000元／平方米以上的价格。另一个广州楼盘万科云山开盘价12000元／平方米，上周未出现部分单位7000元／平方米起，66万元可以买到三房单位。

    不仅仅是广州。10月20日，万科以7500元／平方米的低价推出位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，开盘当天售罄；上海万科部分楼盘降价，平均降幅15％……

    万科“领跌”，扯开了楼市降价的序幕。随后，中海地产、招商地产、金地集团纷纷跟随进入降价潮。

    根据公告，2007年1－11月，万科实现销售额超过460亿元，预计年度利润增幅超过100％－150％。由此看来，年报财务压力不是万科降价的主导原因。“领跌”的内在原因是，看淡后市的万科正在主动调整自己的产品结构，迎合政策的调整，再次以“好孩子”形象出现。

降价15％-30％

　　“万科以更为合理的价格推出自己新面市的产品。”万科董秘肖莉回应降价事件说。

    “万科的项目的确有降价的趋势。”万科一位内部管理人员透露。

    “金色康苑周围的房价都达到了18000元／平方米，万科的开价是低了不少。”长城基金一位研究员认为，但相对于获得这块土地为3000元／平方米的成本，万科仍然获利丰厚，“主动缩窄利润空间，但是加速资金回笼，并且获得良好的社会形象。同时低价开新盘，项目后期销售压力也会较小，定价如果不合理，后期价格过高，在这样的市场环境下，很可能会被自己‘套牢’。”该基金研究员认为，万科对市场的反应非常迅速。

    根据万科的公告，2007年1至11月公司累计销售面积达537.0万平方米，销售金额合计461.9亿元。在去年销售实现200亿突破之后，万科在房价高企的推动下已经实现了较2006年销售翻一番的目标，并且券商研究报告普遍预测万科的今年净利润大约能够达到45亿－50亿，增长超过100％，每股收益能够达到1.1元－1.5元。

    逼近年尾，往往是地产上市公司销售集中的阶段，深圳综合研究院周旭研究员分析认为，第四季度实现的销售一般占据年度销售的1／3以上。按照结转规律，此段时间的销售虽然不能够进入当年的业绩，但是会为第二年业绩做出重要贡献。最重要的是，为明年获得土地储备，回笼资金。但是面对市场仍然观望，买卖双方胶着，价格仍然没有实质性下跌的情况下，开发商大量资金被积压在观望中。

    以与原定价相比15％－30％的降价幅度开盘，短时间可以回收几亿元的流动资金。万科“领跌”再次验证“市场还是有需求”这个说法的同时，也在为自己争取流动资金。

    10月份，万科非定向增发路演中，万科高层表示还将投资约超过百亿的资金用于土地储备。“万科今年其实并没有完成自己的土地储备任务，”上述研究员认为，“回笼资金，万科可能还要继续获得土地。”

    10月30日，央行“窗口指导意见”几乎全面叫停了商业银行的所有信贷业务。同时，资本市场上，管理层也放缓了房地产企业的融资速度。根据公告显示，11月内，万科仅投资39.68亿元购买三个土地储备项目，资金面临严峻的考验。

    “开发商前期把资金链过于绷紧，有钱就买地，所以银根紧缩开始，资金就非常紧张。”一位银行信贷部人士认为。

高周转率模式受挑战

　　万科总经理郁亮曾表示，成长能力受到利润率和周转效率的双重影响。其中利润率基本由外部市场所决定，可能存在短期波动。而周转效率主要由企业经营模式决定。

    万科不追求过高的利润率，但万科追求高周转率。万科的开发周转速度一般比行业平均水平高出一倍以上。2006年万科的总资产周转率是0.56，而行业平均水平是0.32。而近年来万科经营节奏明显呈加快趋势，从获取项目到实现销售的周期明显缩短。这是万科迅速做出放弃高价，快速回收资金决定的依据。

    前期，万科的扩张模式最大程度地利用了牛市的大好机遇，以良好的基本面和项目，增发融资，不断做大市值，以方便进一步融资，10月份完成融资后，万科的市值已经是美国四大房地产公司市值总和的大约1.5倍。在土地市场上，依靠资本市场强大的融资能力实现快速扩张。王石在12月13日举办的 “榆构万科住宅产业化研发中心”揭牌仪式上透露，万科开发量正以每年30％的速度递增，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的高成长性，然后再融资，形成快速成长的循环。

    在政策调控下，万科的这种模式遭遇到两大挑战。一个是，管理层放缓房地产企业的融资审批，资本市场融资速度放缓，难度增加，“长期融资受限，这种模式就难以为继。”融通基金研究员认为；另一方面，房地产实体市场的销售速度下降，引起周转率下降。

    市场正在考验万科的盈利模式。

盈利模式转向中低价产品

　　10月底，万科开始积极应对。王石高调提出“不捂盘、不囤地”。降低万科在土地储备上的资金积压，实际上有利于万科提高其存货周转率。根据三季报显示，万科权益土地储备为1818万平方米，可用于两到三年的开发，低于碧桂园5400万平方米、富力3113万平方米、雅居乐2455万平方米。

    另一方面，王石表示，目前“万科开发的项目中，高档和中高档、中档的比例不超过30％，但是万科认为比较合理的比例应该是2∶8。现在，万科正计划第一步把3∶7降到2.5∶7.5，再下一步降到2∶8的合理比例。”

    “万科走的应该是两种模式，质素好的土地开发高档产品，以高利润获得成长性；80％的那部分中低价房，以高周转率获得成长性，不排除有帮助政府开发政策性用房的可能。”融通基金认为。

    12月11日，建设部政策研究中心主任陈淮透露，今后土地出让金的70％以上将用于四种房建设，即廉租房、经济适用房、两竞两限房（竞地价竞房价、限房价限面积）和小户型房。这将意味着，政策性用房的开发规模会非常庞大，对以规模取胜的万科，是一个巨大的诱惑。

    万科对政策性用房的建设的浓厚兴趣早在2005年10月就公开表示出来。王石在北京宣布，公司将拨出50万元征集城市中低收入人群居住解决方案；2006年11月25日，“中低收入人群住宅”万科试点项目“新式围屋”的奠基仪式在广州举行；2007年6月，万科启动“海螺行动II”，王石透露，万科已经在包括上海在内的5个城市，参与政府主导的经济适用房、廉价房开发，首批廉租屋，预计2008年5月可以交付使用。而近期又有消息透露，深圳可能会给予万科10000套政策性用房的“大单”。虽然，肖莉否定了这个说法，但是万科对参与政策性用房的兴趣是显而易见的。

    政策性用房的建设，并非没有利润空间，融通基金认为，政府给予开发商的回报不会低于社会平均回报，大约在10％左右；如果开发商只是承建，不需要付地价款，土地不需要占款，提高了存货周转率，同样有利于利用周转率创造盈利空间的开发商，“这是考验开发商管理效率和资金周转的能力。”

    另一方面，“树立一个良好的形象，说不定会获得管理层的支持，而政策性用房作为融资项目，在资本市场融资上可能获得网开一面，”长城基金认为，“但是，其他地产商的跟风，可能打开进一步的降价空间。” 21世纪经济报道

万科集团相关人士：

王石的“楼市拐点说”是指市场理性回归

　　随着10月以来，以广州为代表的部分城市楼市遇冷，新建商品房销量下降严重，房地产市场已出现“拐点”的声音渐起。

    12月13日，在北京召开的“海螺行动II”——中英解决城市低收入人群住房问题比较研究大会的新闻发布会上，万科集团董事长王石承认楼市出现拐点。

    业内人士指出，所谓的拐点，意指房价由升转跌，依据是各主要城市的房价由空涨向量价齐跌转化。

    但昨日，万科集团相关人士向《每日经济新闻》表示，王石在12月13日出席公开活动提及“楼市拐点已经出现”的说法，所要表达的真正意思是：“近期市场的反应，说明市场自我调节的机制已经发挥作用，开始向理性状态回归。” 李丽

新闻延伸

上海万科相关人士：未接到楼盘降价通知

BY  李丽 每日经济新闻

    日前，有媒体报道称，万科广州楼盘率先降价，降价幅度在15%-30%，对于房地产龙头企业万科而言，降价意味着什么呢？

    昨日，万科集团相关人士向《每日经济新闻》表示，万科一贯奉行快速开发、快速销售的经营策略，广州楼盘价格是在当前市场状况下，按照上述策略做出的合理定价，根据目前的销售情况看，以上策略得到了良好的实现。

    事实上，王石在12月13日举办的 “榆构万科住宅产业化研发中心”揭牌仪式上透露，快速开发，从高周转率中获得利润，保证公司的高成长性，然后再融资，形成快速成长的循环。万科开发量正以每年30%的速度递增，预计2008年开工面积达到1000万平方米，2010年达到2000万平方米。

    对于万科上海楼盘是否会追随广州，出现价格下跌，昨日，上海万科相关人士向 《每日经济新闻》表示：“目前我们没有得到将要降价的通知。”对于日前流行的降价消息，该人士表示：“上海万科并没有进行打折促销，万科在年末针对上海的项目只是做了一个 ‘万科欢乐颂’年末客户答谢和积分回馈活动，万科这次活动对客户也不存在打折和促销的说法，只是针对不同的付款方式给予相应的优惠。”

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物业税开征没有时间表

BY  王熙喜 每日经济新闻

    昨天，一条题为《财政部计划明年开征物业税 首先从商业地产开始》的新闻列居各大房产网站头条，但记者询问当事人北京大学不动产研究中心主任冯长春，他却叫苦不迭。而财政部科研所的专家和新闻办均否认，表示目前还没有明确的时间表。

    新闻办人士表示，物业税主管部门是财政部税务司，但负责任地说，目前没有任何确定的信息可披露。财政部科研所税收研究室孙钢表示，物业税的征收，目前还面临诸多难题，如房地产估价。物业税将按照房屋价格而不是面积征收。但房地产每年估价吗？选取哪种估价方法？这些在试点的时候都没有解决。

    冯长春表示，自己只是表达了个人观点，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征，继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，自己并未表示明年开始征收物业税，而且自己只是个学者，不是物业税政策研究制定工作的参与者。

李丽