新浪乐居秋季房展会《如何挑选自住房》论坛

2014-09-20 22:47:16|来源:新浪房产
摘要| 伴随着自住型商品房的入市,其摇号、选房等环节产生了很多的问题。该不该选择自住房?该如何选择自住房?都困扰着广大的购房人,下面我们在论坛环节当中,几位嘉宾将为大家解决这些问题。

新浪乐居秋季房展会《如何挑选自住房》论坛

新浪乐居秋季房展会《如何挑选自住房》论坛合影。从左至右依次为:新浪乐居自住房责任编辑宋云龙,中弘集团由山由谷营销总监吴维,北京万科高端事业群总经理高广汉,七九八零工作室设计总监张申,亚豪机构市场总监郭毅。

  新浪乐居讯 (编辑 宋云龙)自2014年初至今,北京自住型商品房犹如过山车一般起起伏伏,不少网友挑剔自住房户型,网络上各种观点众说纷纭,一时间自住房从“香饽饽”变成了“鸡肋” 。 因此,围绕着是否应该购买自住房,如何挑选自住房一直困扰着广大申购家庭。而且北京住建委近期表示将会出台相应弃购惩罚措施,包括三次弃购自住房的优先家庭将会取消优先资格等。所以现在申购家庭在选择自住房时需要更加谨慎,那么自住房未来走势如何?如何选择适合自己的自住房?如何挑选良好的户型?为此新浪乐居在2014年北京秋季房展会现场举办《如何挑选自住房》主题论坛,以下为论坛实录:

  【点击进入专题】:      

  2014北京秋季房地产展示交易会 

  主持人:各位尊敬的来宾大家下午好,首先光临新浪乐居秋季房展会自住型商品房的论坛现场。自住房作为新兴的事物,在其发展过程中,必定会出现许许多多的问题,而这些问题造成了许多购房者的很多疑虑,今天的自住房论坛就是为了解决大家对于自住房的疑虑,下面我介绍一下今天各位到场的嘉宾,他们是:

 北京万科高端事业群总经理高广汉

  中弘集团由山由谷营销总监吴维

  亚豪机构市场总监郭毅

  七九八零工作室设计总监张申

  主持人:新浪乐居对自住型商品房的报道可以说是空前的,通过各种途径让大家了解自住房,伴随着自住房的入市,也产生了很多的问题,购房者如何选择自住房,也有很多的疑惑,下面我们在论坛环节当中为大家解决这些问题。让我们有请几位嘉宾,由他们跟大家一起解答自住房的疑惑。

  主持人:第一个问题我直接就问一些购房者最关心的问题,先问郭总,这个问题是关于价格的,自住型商品房入市以来对北京纯商品住房有多大的影响,尤其是价格上您觉得北京的房价会因为自住房而下降吗?

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亚豪机构市场总监郭毅

  郭毅:已经下降了其实。其实从市场上有自住房概念的那一刻起,商品房的价格就已经有所回调了,特别是百子湾,东坝这样的自住房项目出来以后,价格差不多在2.2万左右,而周边的商品房价格都已经达到4万多,很多原来打算购买商品房的客户就都想等等看,是不是可以碰运气购买到自住型商品房。

  吴维:像我们的项目来讲,它是五六层的电梯洋房,面积区间是90、110、140平米,作为开发商和目前在售的主流的自住房比较起来,我们在景观这部分投入的更多一些,这是我们项目的特点,对于其他的区域,我个人关注还不是非常多,我们是不是可以把时间给万科高总。

  高广汉:说到自住型商品房,好多老百姓在不了解的情况下,还把它跟限价房混为一谈,但是现今随着这些项目不断的入市,有新的经验的介入,很多购房者对于这几类产品的区分已经非常非常熟悉和了解了,说到万科开发的项目,目前是住总万科中心,是在昌平,近邻TRB非常近,直线距离距离京藏高速两公里左右。应该是地铁两条线的交汇处,价格是多少。

  高广汉:现在价格是2.1万。开始申购的时间应该是今年年底11月份左右。说到产品开发,很多购房者会比较担心的问题,就是开发建设的质量上或者投入上,我相信很多开发商坐在这里,大家都秉承着对于商品开发的专业度做自住房的开发,在这方面我相信有责任心的地产都会努力把这个方面做好。

  同时它不是单一的纯自住房的社区,是八万多平米的自住房,1200多套,还有接近11万平米的商业配套,写字楼,四万多平米,接近五万平米的综合体,这些配套其实也是未来作为服务整个住宅社区非常重要的一些条件,对于住在这里的客群来说,不但的要享受这里的环境,还要享受的大的配套,公共轨道交通当中应该是政府规划赋予的,但是周边的小的配套是有责任的开发商一定要努力做好的,并不因为他是自住房。

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北京万科高端事业群总经理高广汉

  主持人:刚才说了如果弃选的话,北京市将出台惩罚的措施,那么怎么选择自住房,什么样的自住房适合大家,最好拿出一些量化的标准,比如说户型面积,价格,区域?

  张申:我觉得还是位置更重要一些,离市区近的,不管什么户型,能拿就拿吧。您说的弃购的事情什么时候出来的?这个我还真不知道。

  主持人:您的观点是离市区越近越好?

  张申:几天前出的百子湾的项目,那个地段应该是最好的,尽管有四环内的,但是远不如那个。北京这种地方还是看地段。

  郭毅:首先我觉得北京推出这样的政策特别好,因为作为亚豪我们也代理了北京六个自住房项目,包括金隅的两个项目,5000套房子都是我们做客群后期服务的,通过这两个项目,我们也感觉到很多的困惑,弃选率高导致了我们的销售期很长,成本很高,我们拿地的成本都很高,营销的费用都很低,如果没有办法的话,营销公司和开发商都背负着这种压力,所以我们也欢迎住建委尽快的出台惩罚的措施。对于开发者和营销者我们希望出台,对于购房者来说,因为你是申购的人群,如果我们有这样的弃选的惩罚,你排号可能就更考前一些,就更容易选到自己喜欢的房屋,这个无论是对开发者还是购房者都是一个很好的政策。

  位置条件肯定是第一位的,在这个之上,我们最好选择轨道交通周边的房子,这样的房子因为交通很便利,另外我们住起来通勤时间是我们能控制的,再有我们还是要看看户型的产品设计,户型要符合我们的要求,我们是小两口,买一个是居室,多大面积的,户型什么样,卫生间和厨房是不是有窗户,这些户型产品设计上的要求我觉得购房者都会仔细的权衡。

  第三个考虑大开发商开发的产品,毕竟自住房是相对特殊的商品房,不控制开发商拿地的土地成本,不控制开发成本,但是限定了销售价格,就决定了很多开发自住房的项目,特别是配建自住房的项目,拿到这样的地块,自住房的开发成本加上土地成本,远远高于限定的售价,所以一定要选择大开发上的责任企业,才可以确保质量和品质。

  主持人:郭总介绍了看看有没有轨道交通,还有看看户型,大的开发商开发的项目。

  吴维:刚才我们谈到了一些选购自住房的关注点,其实我想房子本身的商品特点,应该说我们购买的过程中除了自用还有投资的考虑,但是自住房根据名字我们也知道,还是以自住为主,我相信在不同人的实际需求面前,他选择应该结合自身的特点,比如说未来居住在这个房子里面是年轻人还是三口之家,还是老人。年轻人在考虑工作的交通问题上,肯定要更倾向于距离,在老人的角度来讲,他退休了不涉及到上班的问题,可能考虑房子本身的设计,社区配套是否完善,周围是否有医疗等等市政配套设施。

  第二点,刚才主持人谈到了关于弃购的政策,虽然没有正式出台,但是从政府的角度放出这个信息,也是因为在购房申购过程中的严肃性希望回归到理性申购的角度,呼唤大家申购自住房的时候纯粹的只是参与一把,没有明确的意向,而是先圈定我购买的投资大概多少钱,我至少区间在北京哪一个方面是有一个数的。所以作为客户来讲,首先找到自己的需求倾向点是什么。

  主持人:购房家庭要根据自己的需求选择自己适合的自住房

  高广汉:我们说量入为出,首先是你的资金成本,所有的自住房价格是透明的,户型也是比较透明的,大家根据自身的家庭收入状况和可支付状况去选择合适的房子,这是首要的。因为既然政府提出自住房,为了改善大家居住的整体条件,那么就确实没有必要拼的过于狠,造成未来住进去也不幸福,或者选择一个位置比较好的,如果说万科的项目在昌平,你在上地,中关村上班都很合适,但是如果你工作在国贸,那就不匹配,价格再合适,产品再合适也要三思而后行。

  第二个国人有一个习惯,发现哪排队最长,大家都习惯先排队再问这是干吗的。聚众的心理,你刚才的PPT也说了有枣没有枣先打三杆子,使得很多人不管想不想买房都去参与选房,浪费了别人很多的时间。我们看虽然售謦的几个项目,大家首次选房的弃购率都很高,都超过了50%,意味着很多人选择的时候并没有想好,如果大家把弃购的客户拿出来看一下原因,很多还是因为资金不匹配,总价等等问题,这些的影响是最大的,要不然确实价格比较合适,位置比较合适,为什么不买呢,这几个东西合在一起还是量入为出。

  最后提出一点,自住房目前来看推出的地块和商品房来讲还是有一定的价格优势,这个优势会延续几年,一旦大家看准一个项目的时候,希望大家可以果断的出手,和之前那种盲目的排号是不一样的,选择自己习惯的,合适自己的,量入为出。

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七九八零工作室设计总监张申

  主持人:高总的意思是虽然自住房便宜,但是大家还是要看自己手里有多少钱。我听四位嘉宾的观点里面都提出了建筑户型,我有一个特别的问题请教一下张总。相比您也看到了我们提供您的一些自住房的户型图,有一些网友说户型很奇葩,您看到这些户型的时候觉得这些户型真的有网友说的那么不能接受吗,有什么建议吗?

  张申:有一部分户型确实不是特别的乐观,但是绝大多数还可以,我说的可以不是说购房者第一感觉的可以,可能购房者觉得不是特别好,但是作为做室内设计的人来说,有一定的可调整空间,室内的格局留了不少的非承重墙,所以还是不错的。所有的户型的调整和点评我都已经上传到新浪乐居了,所以还是希望大家细看,就不多说了。

  主持人:大家如果有热门项目的户型需要点评的可以上我们新浪乐居的论坛,有一些网友自发,包括专家发的户型的点评。

  张申:截止到现在每一套公布的自住房的户型都有。

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中弘集团由山由谷营销总监吴维

  主持人:因为现在很多网友说自住房便宜没好货,毕竟是便宜的,还有一些网友说买到肯定赚一百万,也有一些网友在买完自住房之后,对户型等等问题进行维权。这方面网友的争议还是很大的,是不是老百姓对自住房的定位和开发商出现了偏差,还是什么情况?几位怎么看?

  吴维:刚才您谈的问题实际上我也关注过一些项目的信息。有正面的,也有负面的,作为开发商的角度来讲,无论是商品房还是自住房,无论是别墅、公寓,无论是什么地段都涉及到成本的问题,一个是土地成本,一个是建筑成本,老百姓关注的问题,我相信应该更倾向于建筑质量这块。其实作为开发商或者承建单位来讲,在建筑过程中都需要各个政府相应的机构进行严格的质量的检验,从质量的角度来讲,大部分的开发商我相信还应该是认真负责的态度做这个事情,因为他涉及到一个民生的问题,自住房这个事情又不是哪一个开发商我自己想出来的方案,我要做,而是政府牵头,我相信这个方面政府也在扛起这部分的责任。

  所以质量来讲,老百姓不要对自住房有那么大的倾向,说自住房就是低廉的价格,质量就非常差,商品房质量就一定好吗,虽然我也是开发公司,但是大家应该在实际的购房过程中有所顾虑,但是我们实际买了房入住以后暴露出来的问题也不见得是房子本身的质量问题,有可能是在日后不断的生活过程中,在维护的过程中暴露出的细小的问题。

  另外一方面关于刚才谈到的户型的问题,我想简单的说两句,户型本身并不是购买住房唯一的条件,所以我觉得不应该是是否应该购买自住房的唯一的关注点。刚才高总谈到了区域和价格之间的衡量点的问题,我觉得这个是多维度考虑的问题。所以老百姓在买自住房的过程中,还是结合自身的需求,明确自己的需求前提下,再做选择。所以这块应该更理性一些。

  高广汉:刚才你说的这两个,我有两个大白话总结,第一个是不买是傻子,一买就赚好几百万,第二句叫买了就傻眼,社会上有这样那样的声音,对于购房者来讲,这两者怎么规避,因为市场上有这么多的声音,但是房子是买给自己的,同时大家对于刚才说的自住房的价格,首先说不买是傻子的问题,价格本身也是遵循市场定价的,并不是说像过去曾经有过的限价房等等,完全可能是脱离了市场的定价原则,数倍的低于商品房,但是并不是,自住房有一定的比例,构成一定的比例关系。第二自住房对于很多客户来说,也是一个阶段性的过渡产品,注定了不是终生的,比如说了90平米以内,可能你到了更大面积使用空间的时候,势必要置换成商品房,他的区间满足不了你生活的需求了,这个时候就是说自住房和商品房之间应该有一个连带的关系,首先不会脱离市场,价格也不会偏离。

  第二个你说到住宅质量,包括网上也有一些建委介入的质量问题,这种产品出现不到两年的时间,开发商也不是很熟悉,随着政府的介入,质量会越来越规范,第二随着品牌开发商对于本身开发建设的基本的素养或者责任,大家也会把这个做好。

  第三,来自市场的压力,老百姓货比三家,四十多宗地块,未来自住房形成的竞争可能比商品房市场还要重,四五万套的放量,大家货比三家,开发商把产品做好,作出一个好的口碑,也不是说光靠价格就可以换来的,还有整个住宅质量和口碑的形成,不买是傻子,买了就傻眼的问题,随着购房者和开发商之间不断的磨合和成熟,这个问题会不断的淡化掉。

  张申:这个问题我实在不是特别擅长,我真的承认不买是傻子,但是买了真未必傻眼,我身边好多哥们都说北京买房的钱能在哪哪国家买独栋什么的,我其实挺想让他们百度搜一下世界最贵的房价前十个国家,真的没有中国,北京的房价我一直看着应该还往上涨,而且北京的城市是没有可复制性的,他不可能再出第二个。

  主持人:您建议网友买吗?

  张申:我可以说最差的户型,只要得房率各方面都按照标准走,没有太大的问题 ,这种房子你抽到了,就百分之百是赚,考虑户型是第二位的,那不能说你就不买。

  吴维:我站在房企的角度看待这个问题,我也曾经是购房者,也买过房子。我觉得我们在探讨自住房的时候可以看一下北京区域,以前有过经济适用房,有限价房,两限房,目前经济适用房的放量,包括两限房的放量越来越少了,自住房的价格空间既然有这么大的优势,未来又不可能永远占市场的主要的份额,说白了,不买是傻子,回到几年前,即便是天通苑那么拥堵的地方,我如果有机会会买十套,如果有资格又有钱我会买一百套,我认为若干年以后,未见得还有自主商品房的现象存在,真的是一个历史机遇。

  郭毅:我觉得有三个观点,第一要相信我们的政府,关于自住房的质量问题,因为我们政府对于住宅建筑这方面的施工规范是有限制性的要求的。在施工的过程中又有相应的监理制度,有问题会及时的发现并解决,质量是不会有问题的,出现问题的企业也一定会返工,确保给大家一个质量合格的产品。第二个要相信大企业,出于维护自己的品牌,形象的角度,就算是自住房的项目不赚钱,他们也会确保达到一个基准线的品质和质量,这个是没有问题的。第三个是没有绝对合适的价格,但是有绝对合适的产品,价格可能你看起来相互的对比之下,看着跟商品房差不多,但是实际上跟自住房相近的商品房的产品,可能距离自住房的位置很远很远,自住房可能在五环左右,你的商品房可能在六环周边,还是综合的平衡,你究竟选择什么样的生活,更近一些,可能会放弃一些户型小小的缺陷的产品,还是选择一个非常远的产品,我的时间空间达到一个半小时以上,这是每个人的生活方式的选择。

  主持人:首先就是相信政府的把关,第二个大家看好品牌房企的名誉,第三个大家要因自己而议,选择自己适合的自住房。最后一个问题,大家用一句话简单的谈一下对于自住房最直观的感受。

  吴维:一句话来论述关于自住房的感受,我觉得政府搭台企业唱戏,唱戏的过程中也需要老百姓对于房企和政府有一个信任。

  高广汉:刚才说了这么多,最终说到对自住房的判断,还是针对购房者的,所以给购房者一个建议,相信自己,理性判断,预祝大家能够在自住房里面安居乐业。

  张申:能买就赶紧买,而且有一些弃购可能是因为轮候家庭本身的财力的问题现在,经济能力的问题,但是我相信给更多非优先家庭购买的空间,所以大家该出手了。

  郭毅:自住房是大家吐槽比较多的类型,吐槽越多说明大家关注的越多,从现在的阶段来看,自住房还是综合性价比比较高的产品。

  主持人:感谢四位嘉宾来到我们如何挑选自住房的活动现场,也感谢各位的聆听,谢谢大家,今天的论坛到此结束。

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