陈栋梁：健康舒适科技住宅实践

陈栋梁 朗诗集团总建筑师(中国)

  陈栋梁：大家上午好

  非常荣幸参加这次健康住宅的论坛，很高兴代表朗诗把我们健康住宅上面的实践跟各位做一个汇报和分享。首先对朗诗做一个简单的介绍，朗诗作为一个房地产出身的企业，我们的主要经营范围原来是房地产，现在朗诗的定位是做一个绿色科技的集团，我们新的业务板块包括地产、科技、金融和养老。目前朗诗地产的绿色科技住宅，大概有500多万平方米的开发面积，我们主要业务范围包括长三角流域，包括在长江上游、武汉和成都也有一些开发项目。为了更好地学习欧洲的技术，我们也在欧洲和美国开始尝试做一些小型的项目的开发，更好的跟国际进行交流。朗诗是一个差异化的房地产企业，把科技、绿色、健康作为产品竞争，朗诗是这样一个企业。

  谈谈我们对于健康住宅的一些理解，其实随着这几年整个经济的发展，老百姓生活水平的提高，对于健康的关注点也越来越多，现在无论是关于雾霾也好，PM2.5也好，越来越成为老百姓茶余饭后的论点，我们谈住宅的健康可能也是越来越符合这样一个趋势。一个好的住宅，它的健康影响面是非常大，包括自然环境、居住环境，也包括人的健康住宅的研究，朗诗住宅的研究，我们小区的研究，包括用地，交通组织包括室外空气质量，针对它采取一些措施。对于住宅来讲，老百姓更关注的是套内的环境，住宅里面的，包括套型设计，一些交往环境，一些环境问题。现在我们也越来越倡导在小区里面提供更多的教育平台，包括设置一些半私密的空间，在景观设计里面给客户预留更多的小区做教育空间。另外，在我们的空间设计里面，更加注重层次感，当然，跟各位专家也谈一谈，作为一个开发企业，其实我们的商业行为要可持续，就像刚才日本教授提到的，节水和健康之间有一个平衡，住宅企业来讲，我们开发的产品在性能和客户所需要支付的成本之间是需要平衡的，一味的追求技术的领先，很多时候客户并不能接受，也并不愿意买单，作为开发企业也是没有办法可持续。所以在朗诗我们的健康住宅做了七八年以后，我们朗诗内部叫生命安全的住宅标准，我们把健康住宅的东西分成几部分，一部分类似于绿色建筑的必选项，有些技术客户可能不愿意买单，对于住宅使用者来讲，不仅是更优的问题，甚至会影响他的生命健康，比如说空气品质，这就是我们的比选项。但是有些我们提供更多的交互空间，可能影响客户的得房率，可能影响购买欲望，我们要慎重去做，我们把它分成了这样两大部分。

  这边有朗诗住宅基本品质表，首先室内温度客户可以调节到20到26度，室内湿度控制30%到70%，北京湿度全年在冬天都会比较干燥，在长江流域，上海南京这些地区，更大的问题是湿度的问题，夏季高湿冬天是湿冷，让你觉得非常不舒适，湿度是我们那个区域客户非常重视的指标。对于新鲜空气，PM2.5的过滤也是客户比较关注的指标，对于室内的空调通风的吹风感，对于声环境、光环境的影响，还有室内污染物浓度，VOC、甲醛得到有效的控制。我们这样的排序不是从健康住宅对客户的重要性排序的，我们的排序是我们这么多年的经验和我们的客户调研研究的客户愿意买单的排序。当然从健康角度来讲，可能不是这样的排序，事实上，从业主来讲，他的购买意愿有这样一个排序关系的。

  如果要有一个好的住宅产品需要做很多的决策和选择，有很多技术可以去做选择，我们无论是模拟软件、建筑物里、地面设备，各专业去选择的时候，我们有很多的方向可以选择。我们的研究目标或者我们的做法，实际上是希望能够从客户的需求和我们各种各样的技术之间能够找到比较好的综合平衡的配置。首先说一说，小区的环境模拟，这是我们南京项目的环境模拟。因为周边有道路，有地铁，所有在我们规划的初期，我们就对噪音做了分析和模拟，分析模拟完了以后，我们在后面采取了几个措施，大家可以看到，这是一条地铁线，这是条高铁线，根据这样模拟的情况，我们在小区这个区域，采取了几个措施，第一个，我们在这里堆了一个山坡，上面全部种满绿化采取隔绝。除了这个办法以外还有局部的住宅空间，窗户的指标上面做一些调整，让声环境在套内能够做得比较优秀。

  第二个，对风环境的模拟，风环境模拟这里面是必选的，健康住宅里面，我们觉得除了活动区域的通风和健康新鲜空气以外，还有很重要的指标，像南京在冬天有大风，比较寒冷，在道路上积薄冰，风比较大，对孩子和老人，打伞的行人产生危害，风环境的模拟有一个根本的指标，控制它的风速，这是我们对于健康很重要的理解。有比较意思的话题，朗诗绿君这个住宅采用屋顶绿化，这种方式增加小区的活动空间，为客户提供顶层的环境。但是我们也发现了一个话题，有了活动空间以后，对顶楼的客户产生了一定的干扰，我们交付之前做了检测，如果说在午睡期间，小孩子上去拍皮球对顶层客户有影响，对住宅采取这种措施，我们技术上面进行优先的考虑，采用更好的隔声措施，在小区物业管理的时候，为客户去考虑，我们要对屋顶上的使用时间进行一些管理，反而扰民了，这样的措施才能保证在项目上得到应用。

  对于室内而言，空气污染，大家知道，空气包括几大部分，首先比较常见或者我们比较了解的是物理污染，PM2.5，PM10来自外部空气的颗粒污染物。还有很重要的是室内生物污染物，特别是细菌，在我们江浙地区，因为湿度高，家里有霉味，这些就是大量的生物细菌的污染。有一个企业家的办公室，很久没有开大门了，我们去他房间拜访，屋子味道很大，原因很简单，他采用了大量的地毯，地毯在有湿度的情况之下，滋生了大量的细菌。还有化学污染物，甲醛和VOC，对于室内的空气污染我们做了很多项目，客户知道这个事物的重要性，如果有污染，他开始对这个事情有关注，根据我们目前的调研和了解的情况来讲，客户愿意买单的利润是很少的，我们做个调研，你想控制这些指标吗？控制什么程度？他很愿意控制，但是支付什么样的成本和代价，这是打个大大的问号，只有愿意支付比较高代价来做这个事情的客户，并不是特别多，需要我们行业一方面引导和推广，另外一方面企业采取一些相对平衡的措施。

  控制室内污染首先要进行通风，朗诗的部分陈品里面，我们采取的是集中新风系统，这个系统是在我们的中高端的项目上用的比较多，采取集中的全置换新风系统，这种方式用人工的环境，人为的方式来控制室内污染。对于一些在本身周边环境并不是特别好，污染比较多的地方，这种方式我们觉得还是比较好的，特别是在像南京、上海、北京这些城市，目前的城市环境污染还是比较严重的。我们也对这个系统的可行性做过一些研究，我们新风系统的检测效果，PM2.5的过滤率还是非常高的。我们最近正在准备跟清华大学、美国的大学正在做进一步的研究，PM2.5到底对住宅里面人的使用健康情况的细节影响到底有多强，我们正在准备开展这样一个课题。

  为了把室内的空气污染做好，我们其实是一个要全过程控制，作为开发商来讲，我们必须要做到我们的承诺和我们最后交付的东西是一样的。所以要做好这个事情分成几个部分，第一个，特别VOC的控制，首先在设计阶段进行控制，这阶段是室内环境来控制的，主要参与的专业包括几个专业第一个是室内设计，因为室内的设计风格，室内选材也是客户很关注的指标。第二是暖通专业。第三个是我们的材料学，材料研究的同事，特点对于材料的挥发性这些细节给予设计的支持，我们通过空气品质模拟的软件，根据我们的数据库，提前预测我们采用的这些材料，综合在一起以后，将来的室内环境污染物会不会超过我们所控制的要求。

  第二个是采购阶段，对于集中采购，朗诗为了进一步控制好装修材料的使用，也做了很多的工作，我们确实之前也有项目，地板、木工板都选了非常好的材料，可是最终却发现，交付结果或者验收结果并不是特别理想，因为这里面还有大量的材料，比如说胶，本来好好的木板，六个面分的很好，可是现场以后，被工人裁的乱七八糟，发现又破坏出来了，为了做好这样一个东西，朗诗自己成立了自己的装修公司，装修公司他的目标就是通过集中采购，能够保证我们的材料和性能的可靠性。朗诗正在筹划自己检测，希望能够对材料进行更好的控制，当然在施工阶段的控制，污损材料堆放还是现场材料的管理，工艺工法的控制，对将来室内空气品质影响非常大。我们交付之前对这个项目进行一些检测，朗诗在这方面得到很多专家的认可，我们现在正在与清华大学一起参加国家“十二五”空气品质控制的课题，一个关于SVOC的课题，还有室内环境综合保障的课题。

  我们对以前做的项目进行了反复地检测跟踪，看着我们的空气质量到底怎么样？有几个指标，分别检测了甲醛、甲苯、二甲苯的检测，这是样板房的检测结果，通过大量数据的积累，能让我们在控制过程中间更加有经验。应该说其实只要努力应该还是能够解决的，我觉得从技术上面来讲，我们应该基本找到了解决方案，现在更头疼的是，我们开发商投入资金做这个事情，希望能够得到客户更多的认可。另外在整个管控过程中间，会是我们下一步的工作重点。

  朗诗的住宅在行业里面有点小名气，我们一直在说我们的室内热环境是客户对朗诗满意度比较高的，在朗诗室内热环境给客户的体验方面，满意度是非常非常高，属于行业领先的水平。这里面其实包括几个部分组成，我们通过地缘热泵这样一种可再生能源，通过混凝土顶层辐射的空调冷热系统，通过置换新风，通过我们比较好的外墙保温和门窗形成这样一个既舒适又节能的系统，它的价值巨大，我觉得在客户体验，得到的满意度和我们所需要支付的环境成本之间，找到了比较好的平衡点，这在朗诗中高端的客户需求前，我们觉得非常理想的，朗诗不仅做这种类型的产品，但是这种住宅产品可以说一个是中高端，第二个就是对于这些年龄偏大或者说体质偏弱的客户，他的满意度特别高。

  对于声环境，前面介绍了在社区规划的时候，我们在最初对周边环境的控制，但是我们住宅套内仍然存在一定的噪音污染，主要是楼上楼下的隔音，这个是我们通过架空地板做法来做的。室内排水设备还是有一定的噪音，同层排水的方式能够很有利的降低排水噪音，我们这些实践证明投入是非常值得的。通过遮阳措施，不仅能够在建筑的节能方面发挥作用，它对室内光线的调节，根据我们的调研，对于很多的客户还是有非常高的满意度。

  室内在水环境方面，我们这两天在这儿接受了很多的学习，水环境方面朗诗还是比较基础的应用者，我们在有些项目上采取净水措施，第二个是朗诗采用地源热泵的生活热水，能耗水平只是三分之一或一半，对于客户来讲会是非常好的既节能又高舒适度的效果。

  另外，关于绿化环境，我稍微多说一些。其实人本身非常喜欢跟大自然接触，可是我们现在的居住环境是大量的高层住宅，这样的限制让我们没有那么多机会看到这么多的绿色，住宅里面，五六层的客户眼睛看过去的只能是一个混凝土的世界，所以在朗诗的住宅项目里，我们非常强调立体绿化，不论刚才前面提到的屋顶花园，我们会在客户的阳台和露台，最初设计的时候预留花槽，我们小区会赠送很多花盆和种好的植物，希望客户在家里种更多的植物。这样，把自己的阳台做漂亮以后，不仅美化了他自己，而且也让邻居更加享受。另外，朗诗还在做的一件事情，对于客户家里植物租摆的建议，很多客户家里摆一些植物主要是美观的考虑，现在根据我们的研究发现，植物租摆不仅有美化的作用，对空气品质有很大的影响，有时候摆错了也是有负面作用的，有些植物会在晚上释放二氧化碳影响睡眠质量，在朗诗小区里面，物业公司提供一个服务，根据他们家的装修情况给他提供一些建议，你应该家里摆什么样的植物，我们也会提供这样一些植物租摆，这些根据项目情况是免费提供的，有些是有偿服务。

  以上所说是朗诗对健康住宅的实践，我觉得作为一个企业，朗诗还是比较务实的，我们其实从2004年开始一直把健康作为朗诗住宅很重要的指标去宣传，但是我们其实也是比较实在的做这个事情，顺势而为。我们提前做技术储备，根据市场调控，采取更多的投入，来看何时怎么做这个事情更合理。

  最后，我再给大家介绍一下朗诗的技术研究部门，朗诗科技公司，朗诗在规模很小的时候，刚刚做完第一个项目，在有了一定的基础之后，朗诗2004年做第一个科技住宅的时候，朗诗成立了技术研究中心，从2008年开始朗诗科技公司独立运作。我们科技公司的目标希望我们能够做一个绿色建筑集成的服务提供商，我们也跟国外的一些先进企业做一些沟通，跟国内的其他开发商也进行交流，作为我们的行业而言，其实我们中国目前已经有一些很强的技术力量，也有很强的储备，是随着现在的分工越来越细，其实作为一个开发商也好，作为一个最终用户我们需要做大量的工作。我们发现无论对于我们的普通企业，普通的用户还是一个中小规模的开发商而言，我们需要有人来提供给他一站式的服务，能够从最初的技术咨询，到中间设计施工的咨询，到系统运行的调试，包括物业在技术上面的支持和管理，我们其实也是非常有志把我们的经验跟行业进行分享。我们一个开发商能做项目比较有限，好的东西能不能让更多的客户去享受呢，我们就想立志于把朗诗做成这样一个技术部门。

  前几年我们闭门服务，不允许对外提供一些服务，现在随着朗诗的力量加强，我们投入一些力量希望能够为行业做一些工作。要想把工作做好其实是离不开行业里的伙伴们，我们一直觉得行业里的推广，整体把市场，把客户引导到正确的方向，把老百姓带上更加追求健康，更加科学的消费理念上，其实是行业里的一个共同的行为，大家一起把蛋糕做大，才能让这个行业更健康。朗诗从2010年开始一直在各地做人居展示中心，这个展示中心的目标更多的是推广绿色健康住宅的理念，我们很高兴的看到，不仅是朗诗，很多其他地方，甚至远到宁夏也有企业跟我们做的很相似的工作，大家一起推广这样的理念。

  我最后介绍朗诗大力建设的在浙江湖州常欣的研发基地，我们做这样研发基地的时候受到国外理念的影响，因为在国内我们有大量的科研机构和学校建设的基地。作为一个企业做这个事情，相对而言比较少，从国外的经验来看，企业做这样的研究事情，有些它的优势，因为企业更了解市场，更了解客户需求。另外企业也会更灵活，在有些事情上投入会更加的迅速，把一些事情做得更好。我们买了这么一块地，专门做住宅和绿色建筑方面的研究。我们非常希望我们这样一个平台，它将来不仅能够为朗诗服务，而且也能为全行业，为整个中国绿色建筑科技住宅的推广做一些基础的工作。我们也是非常欢迎院校、专家，共同做一些开发。目前这个项目正在建设一期，大概是这个区域，综合楼、办公用的综合楼、被动房的实验楼已经基本建成了，现在正在建一个建筑的实验楼，包括我们在建筑材料，声光电各个实验室，还有人工气侯室的建设，这个建设正在进行。非常希望将来有更多的机会能够跟各位专家合作。以上就是我今天给大家分享的内容，非常感谢各位的聆听，祝大家身体健康，也祝大会能够圆满成功，谢谢！