论坛嘉宾与主持人合影
主持人：欢迎各位锁定FM106.6，这里是中央人民广播电台文艺之声，这里是文化地产节目，我是小马，今天是周一，和大家一起关注楼市的最新热点，最近的热点都是有关于新国五条的政策，今天我们会围绕这个政策进行讨论，直播间当中我们请到的嘉宾：
新浪乐居北京区主编务名杨
伟嘉安捷企划主管 吴 昊
秦兵204房产律师团 王玉臣
各位有什么想了解的内容可以通过短信、微博、热线电话跟我们联系，导播会记录您的相关问题，我们也在第一时间请专家来回答，下面我们进入地产咨询，三位先给我们的听众打一个招呼。
务名杨：各种听众朋友大家好，我是务名杨。
吴 昊：我是吴 昊。
王玉臣：各位听众朋友大家好，我是王玉臣律师。
主持人：今天大家来跟我们聊有关与新国五条的情况，征收20%税费是大家关心的重中之重，名杨先介绍一下新国五条出台以后北京二手房市场的交易情况。
务名杨：北京二手房市场的情况不用我介绍了，大家听听自己身边的朋友或者看一下各家媒体的报道都可以切身感受到，新国五条细则出台以后，北京的二手房市场感觉像一锅开的粥一样，不管是买卖双方还是中介，大家都很焦躁的忙着过户的事情，大家都担心20%的税费对大家有影响，3月7日当天就达到了2166套网签量，这个数字也是自2011年以后，北京的单日二手房成交突破2000套的一天，刚才小马介绍咨询的时候也介绍到了，出台之后一周达到9400套，每天都有1000多套的网签量。
主持人：北京有没有哪一些区域交易量更大一点？
务名杨：这个交易肯定是楼市成交最活跃的区域，像朝阳、海淀，以及我们内城，丰台，东西城，现在看起来就是朝阳、海淀、丰台这些区域的成交非常火爆，因为这是传统的楼市成交的热点区域，同时这些区域可能生活配套相对来说更好，像海淀又有自己很好的教育资源，使得过户的情况非常的踊跃。
主持人：吴昊您也做一线的工作，给大家介绍一下这方面的情况。
伟嘉安捷企划主管 吴 昊
吴 昊：名杨说的特别好，网签的数字，我手里拿到一个最新的数据，新国五条下发之后，3月4号到10号，北京的住宅和新建商品房、二手住宅，网签总量11757套，环比上一周上涨了65%，其中新房网签是2953套，环比增长了52%左右，二手房住宅网签8804，环比上涨了70%，这个量是比较高的。新房和二手房的差异，我们看到二手房的网签量之所以高，是因为以往出台政策的惯例，不受政策影响以网签为节点，很多人想观望，再对比几套房子，不行先定一套先说，所以导致了网签量直线上升。这也是政策下发之后老百姓的心理的恐慌，我们预测细则出台也可能在三月底或者两会以后，再等待新一步的举措，对于老百姓来说，面对新的政策，我个人觉得不需要太恐慌，因为政策都是对于刚需需求，包括首次置业，改善性人群都会有一个保护性的措施，包括您房屋的房龄的划分，是不是满五年，是不是名下唯一一套住宅，或者认房不认贷的政策，对于刚需需求者还是有一个保障的，老百姓不需要太恐慌。
主持人：保护刚性需求是已经确定的消息吗？
吴 昊：06年调控，加息、降息这么多年的规律，像个税，以往的政策09年也出台了一版，满五年的家庭唯一一套住宅，可以免征，这部分人在北京，像八几年的，九零年的，九五年的房子都属于免征的房产，可选房产的余地在北京还是比较大的。
主持人：新国五条遭遇到巨大的舆论反应以后，很多相关部门都在制定国五条的落实细则的方案，除了保留居住满五年且为唯一自住房产出售，还有可以按照购买价格，面积等等区别征收税务的空间，未来国家也会制定一些细则的落实方案，今天我们节目进行的过程中也会联线来自南京、哈尔滨了解一下当地新国五条发布以后二手房的交易情况。
我们刚才听到的是南京和哈尔滨介绍的新国五条出台以后在各地产生的影响，新国五条出台以后，全国各地的交易情况大家都看到了，名杨给大家介绍一下，新国五条，由于是对二手房交易征收20%的个税的事情，原本的目的是为了盘活新房市场？
务名杨：我觉得这个政策的目的是为了压缩二手房炒房客的利益空间，能有效的抑制投资、投机的需求，这是这个政策最根本的目的，但是这个政策出来没有更明确的说法，所以给大家的感觉实行了一刀切的方式，会让大家产生很强的恐惧感的，我的房子不管什么样，是不是都要在交易的过程中征收交易税，让大家产生这种恐慌以后，使得现在全国各地出现了不是一个人在战斗的过户的激烈的场景，这也是我们的政府部门不希望看到的情况，所以我觉得这样的场景会促使我们的有关部门尽快的去出台各地的细则，到底什么样的房子符合征收这种标准，尽快的给百姓一个明确的条文规定出来，让大家心理变得更踏实。
主持人：在你看来地方政府具体实施征收的方案是很必要的。
务名杨：这个也非常考量执政政府的水平和执政能力，如果这个问题处理不好，本来是很好的政策，是让楼市健康发展的政策最后变成了反而让大家觉得混乱的状态，这是谁都不希望看到的情况。
主持人：广告之后回来我们会请律师从法律的层面讲讲所谓的避税的情况。稍候我们再见。今天我们跟大家聊的话题肯定就是最近一段时间大家关注的热点，新国五条的政策，上下时段我们都会围绕这个政策进行讨论。最近我们看到有专家称楼市新国五条当中最受争议的就是二手房交易当中按照个人所得的20%征收税收的条款，吴 昊，我最近观察到可能会误伤有改善性需求的购房者，你怎么看？
吴 昊：这个政策不可避免的会误伤，因为现在只是一个大的框架性的政策，框架是这样的，国家要征收20%的个人所得税，旧的政策当中也提到过，也是20%的差额，但是要求购房者原始的发票要保存，现在大多数的二手房交易的时候，很多旧的票据卖家是找不到的，这样的情况下丢失的话也就变成了核定1%征收税费，误伤的话，我相信在地方性的细节当中会有一些保障性的措施，这样的话，可能会对购房者有一个更好的改善性的，包括自住性的更好的保障。
从贷款的角度来讲，老百姓现在除了国五条的个税有争议，另外就是二套房的政策，现在我们了解到的情况，北京的包括国有银行，地方性的银行，二套房的政策没有变，首付60%，利率上升10%，首套房各家银行依然可以享受到85折的优惠利率，我们在等待地方性的进一步政策出现。
对于老百姓来说，商业贷款大家觉得利率比较高，可以选择公积金，现在每个单位都为职工缴存，对购买者来讲还是比较有利的，利率是4.5，认房不认贷。30%的首付，对于更多的首次置业，包括改善性的人群来说是比较好的贷款的工具。
主持人：我这两天同事也在买卖房屋，非常着急，他跟我说，现在的市场就跟卖白菜一样，非常的火爆。但是所谓的上有政策，下有对策，我们最近在网上看到的三种买二手房避税的方法，有一种是欠条法，一种上家下家离婚复婚法，还有另外一种离婚复婚法，我们请王律师讲讲这都靠谱吗？
秦兵204房产律师团 王玉臣
王玉臣：都是很不靠谱的，第一种所谓的欠条法，这是很不负责任的方法。
主持人：我们先普及一下，据说是买方先把房款给卖方，卖方按照房款打欠条给买方，以房产做抵押，然后买方以卖方欠款不还到法院起诉，卖方承认欠款表示无力偿还，愿意以房产做抵偿，然后去过户，这个就是欠条法，不靠谱在哪？
王玉臣：首先这个不像买卖大白菜的行为，有很多的法律程序，首先把房款交给卖方，你就失去了主动权，虽然有这么一个欠条的存在，假如目的没有达到的时候，你想追回这个款，就不是说有欠条就会追回，可能涉及到诉讼，别的方式，存在一定的法律风险。首先对于欠条这个东西不是随便写的，是具备债权债务关系的载体，这个东西不能乱写，甚至可能导致最终钱拿不到了，房子也拿不到了，现在不能说很多，但是有一部分投机倒把的人，甚至有一些老房虫，他们把房子脱手以后人就找不到了，像这种情况，我们如果想买这个房子的房主不是真正的房屋所有权人，当他收到钱款以后，人突然消失了怎么办，有朋友说那就诉讼吧。
主持人：我看到过别人这样做，大家都觉得白纸黑字写上，应该作为诉讼的证据。
王玉臣：但是现实中法律上规定的，法律上当然的东西并不一定在诉讼中得到一定的认可，或者说得到一定的执行，为什么呢，打一个比方，比如说张三买了一套房子，签合同的人拿了一个房主的授权，说房主由于各种原因委托我卖这个房子，假如说我们用欠条法，把房款付了，我们现在还没有拿到房子的所有权，也没有对这个房子做任何的网签或者其他的方式，通过这个方式把房子固定住，就是说这个房子不能再卖给别人。但是过了一段时间，把钱付了以后，准备履行下一段程序的时候这个人失踪了，出现这个情况再想要这个房子或者想把自己支付的钱要回来很困难。
主持人：你们遇到过这样的案例吗？
王玉臣：没有遇到过一模一样的，但是遇到过类似的，而且还不少，有一些个别的不法的中介份子就喜欢玩这个手段，因为他们的流动性很强。
主持人：所以这个风险很大。看来网上传的这个所谓的二手房避税的方法是欠妥的。
王玉臣：而且这只是其中一个风险点。
吴 昊：如果针对现在的政策，买卖双方做和一个严密的合同，而且还做了公证，是不是可以吗？
王玉臣：合同自双方签订之后就生效了，不管公证不公证，但是欠条就不是完整的合同了，和合同是两种形式，因为欠条代表的是债权债务关系，合同是我给你房子，你给我钱，这并不是一个法律关系。第二个风险点，即使完全按照当时双方设定的，双方都很诚信，按照这个程序走也不一定会拿到房产，根据我们的法律规定，走完诉讼程序以后，并不是说我把房子给你了，你就去过户了，很可能走拍卖程序，第一个买卖需要交拍卖的费用，我记得大概是总房价的8%，这个数字也不少，甚至比20%的税费还高，而且拍卖并不一定说你就一定可以中，拍卖就是价高者得，甚至最后房子没有拿到，钱也支付了。还有一个比较大的风险点，像这种形式实际上是恶意的诉讼，是在浪费司法资源，尤其是2013年以后，新的民事诉讼法出台以后，对恶意诉讼这块规定的更严格，如果一旦这种情况被发现，举报或者投诉了，他们之间的关系被认定为无效的，事实上买卖的关系被认定为无效，严重的可能要司法拘留，这个影响更大了。
主持人：大家都希望自己的交易过程没有风险，但是欠条法这么一分析，听着王律师一说风险很大。我们看下一个方法，上家下家离婚复婚法，第一步，就是上家离婚，准备出售的房产归于上家男，第二步下家离婚，房产归于下家男，上家男和下家女结婚房产共有，然后离婚，房产归女，然后再各自复婚，这个好象是一个方法，我也听说过类似的事情，但是这个事情我们分析一下，好象也是合乎法律程序的。
王玉臣：从法律程序来讲，离婚和结婚是个人的主观意愿，从我们的政策上来说，确实也可以起到一定的作用，不能说一定没有什么做法，从纯粹的省钱的角度来讲确实省了。但是我认为这个方法很不靠谱，去年我接触了一个案例，六七月份一个当事人的朋友给我打电话咨询，本身她和她丈夫双方已经有一套房子了，为了再买一套房子，因为大家都知道二套房的贷款利率是很高的，远远高于一套的，所以两个人商量好了离婚，房产归男方，女方走了，再以女方的名义买房，两人接着复婚，没有想到他们离婚一个星期之后，男方就结婚了，新娘不是她，再去找的时候，主张说这个房产应该有我的一部分，即使到诉讼方面，当你有书面的东西也很难打赢这个官司，人财两空。
主持人：另外伦理道德来说，这样的婚姻关系就变得廉价了。
王玉臣：而且从很复杂的几步来说，这里面涉及到的法律关系，已经不仅仅是一个离婚关系，两家离合，离合，最终在复，这个时间相当长，在这种情况下，自己的老婆变成别人的，自己的老公变成别人的，在这期间万一发生什么事情，后悔都来不及，而且婚姻不是简单的财产的关系，也是人身的关系，也不是简单的财产的分割，包括夫妻间抚养的义务，有很多人身方面的东西，所以建议大家不要只看钱。
吴 昊：假离婚这个问题我补充一下，上下家来回离了几回，这里面商业贷款政策认房又认贷，和建委，民政局等等是联网的，没有离婚前是家庭共有的，一旦离婚了以后，银行要看这个房子判给谁，最终可能导致这个 女人买的房子算二套了，实际上很不理智，离婚以后可以导致独资承担月供的压力，面临感情的伤心，失落，还有经济上的压力，对于女人来说，女性应该被保护，所以对于女性朋友来说，这个方法对女性朋友是很不利的，所以贷款的角度不建议用这种方式解决买房，很多人买房靠离婚，就是想多一套房子，包括养老，80后这一代都没有像父母那一代有老保这一说，很多的年轻人有恐慌的心理，觉得不安全，再买一套房子作为出租还是不错的，包括一些小中介也会鼓吹他们，包括不真的离婚办一个假的离婚证也可以，到这个时候被建委发现了，你说买还是不买，假离婚之后夫妻双方就算符合了，贷款银行也可以查出五笔，银行一旦发现你们是为了买房骗贷款，这笔贷款也会被银行追回，最终还是得不偿失，是弊大于利。
务名杨：关键对于家庭的精神的损害特别大，如果夫妻双方上有老下有小，对家庭的后代造成什么样的影响，会不会被别的孩子笑话为了一套房子做这样的事情，这可能是我杞人忧天，但是大家要考虑到这个东西，给后代一个很好的健康的积极向上的环境是非常必要的。
主持人：现实生活中采用这种离婚复婚的方法特别多，我们联线南京一天有240多对夫妻离婚做这个事情，所谓的第三种离婚复婚法，将打算卖出的房产归到夫妻一方的名下，然后离婚，拥有该套房产的一方以家庭一套房产出售，再复婚，这样也可以避税。
王玉臣：事实上这个方法从政策和规定的角度来讲，怎么说了，具有一定的可操作性，但是依然也存在这样那样的风险，就像我刚才讲的我亲身经历的案例一样，而且这种方法，就像很多时候对于一个家庭来说，最大的财产就是房产，如果只约定归于一方的时候，当能够实际占有或者实际享有这套房子的一方离婚以后改变了心意或者有其他的想法，就会出现刚才说的后果。
这样做的结果很简单，唯一的一套住房可以降低税费，但是付出的代价可能很大。
主持人：名杨，我们假设一下双方谈的很好，就按照这个来做，您会采取哪一种？
务名杨：我觉得这三种方法都太复杂了，而且我其实认为钱是可以靠自己的努力赚的，我只代表我个人的观点，对于感情来说，如果我认定这份感情，我会坚持到最后，我也不希望因为一个房子产生这样的周折。我也理解一些人，可能因为生活方面的原因，不得不采用这种方法，我想没有人愿意采用离婚的方法，也是被逼无奈，但是大家一定要慎重一些，里面存在的风险和对感情的损伤会非常大。
主持人：我们已经讨论到这里了，吴 昊您认为如果要征二手房交易个税，到底应该怎么征才是合理的？
吴 昊：我的观点是首先像限购一样，满五年的房产，我名下只有这一套房产的话，这个个税最好不收，现在的细节也可能会这样制定。另外一个，比如说我虽然有贷款记录，但是我卖掉了，如果不认贷款，只认房产的话，这个细则出的更人性化，像公积金购房不认贷的，商业贷款什么都认，如果你全款买的，虽然我没有贷过款，但是你再贷款银行会认定为二套，这个很不合理，只要你贷款都还清了，都应该按照首套房子执行，希望地方政府出细则的时候考虑二套房怎么认定，包括个税方面的假离婚，夫妻双方的更名不需要交任何的税费的，很多人可能也是无奈之举，希望政府出台相应政策的时候考虑到真正刚性需求的老百姓要的是什么。
主持人：如果政府在法律层面上能够发现你是不是恶意的透支了法律资源，或者作假？
王玉臣：可以的，一旦双方产生纠纷的时候，我们就以欠条法的设计，肯定要进入诉讼程序，一旦自己为了达到目的，暴露了一些能够证明恶意诉讼的证据，法官是可以发现的，这样的话，如果这个法官比较尽职，追究这个问题，就可以认定为恶意的诉讼。还有一种，有时候可能有一些举报，像相关的部门，比如说建委，房管局。
主持人：今天我们通过这样的讨论发现了所谓的这种离婚，各种各样的避税的方法，不仅有法律的风险，同时也不一定能够省钱，非常感谢三位作客我们的直播间，也感谢听众朋友收听今天的文化地产节目，谢谢大家！明天再见。
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