房地产十年大跃进 房价2010年涨得最快

　　1998年推行的商品住房改革，为房地产市场化发展提供了广阔天地，虽然江湖各路人马都意图分食一杯羹，但谁也未曾料到，中国房地产市场会迎来如此波澜壮阔的大跃进发展时期。

　　以房企龙头万科为例，年报数据显示，2002年万科营业收入为457万元，净利润为38万元，房地产结算面积、结算收入分别为112万平米、44.2亿元；而2012年前三季度，万科累计实现销售面积907.9万平米，销售金额963.2亿元；万科预计其2014年销售额将突破2000亿元。

　　万科仅是中国楼市“黄金十年”的一个缩影。中国的每个城市的开发热潮经久不衰，以北京市场为例，北京市统计局的数据显示，2002年北京市房地产开发投资额为989.4亿元，而2011年猛增至3036.3亿元。

　　分阶段来看，2002年-2004年是房地产市场的发展初期，市场较小，无论投资额、销售额或房价等主要指标都维持在平稳状态；2004年-2006年略有增长，但仍呈平缓曲线；2007年至今，房地产市场开始了过山车般的急上急下的动荡。

　　2007年为遏制房价过快上涨，国家提出调控政策，市场成交低迷，2007年底王石在华南提出“拐点论”后，北京楼市从2008年到2009年一季度持续了近一整年的低迷。

　　2009年初，在经济刺激政策的背景下，北京政府也推出“一揽子”政策给楼市松绑，随后北京楼市迅速上涨，交易量和房价都升至历史最高点。

　　在“四万亿”背景下，宽松的货币政策使投资性需求不断释放，全国房地产市场实现“V”形反转。为了遏制住这一轮房价暴涨，国家自2010年开始连续出台多项楼市调控新政，包括号称史上最严厉新政的“限购令”，2012年，楼市成交从2011年下半年的观望中逐步恢复稳定，从此，楼市进入“下半场”。

　　本版采写

　　新京报记者 自曾晖

　　【数据盘点】

　　销售额

　　商品住宅2011年破1600亿

　　据北京统计局数据，2002年北京市房地产开发投资额为989.4亿元，而2011年猛增至3036.3亿元，今年1-9月超过2203亿元。房地产投资依然是北京市固定资产投资的主要组成部分，对经济拉动的作用不言而喻。

　　而商品住宅市场依然是房地产开发投资的主力。北京统计局数字显示，2002年北京商品住宅投资额为586.7亿元，2011年达到1778亿元；销售金额也从2002年的716.7亿元飙升至2011年的1606亿元。

　　业界有观点认为，政府对楼市的调控以及今年全国城市化率突破50%，意味着房地产开发已经结束了其快速成长期。但他们同时认为，房地产行业仍然是中国最大的行业之一，并且是最能拉动消费的行业。市场的挑战将改变行业游戏规则，如此前的高利润转向合理利润，从纯住宅转向商业、产业同步发展。首创置业董事长刘晓光就表示，房地产还有15年的快速成长期。

　　新房供应量

　　2005年起逐步下滑

　　另一组值得注意的数据是，商品房的供应却在持续减少。北京统计局数据显示，2002年商品住宅新开工面积5397万平米，而2012年前三季度仅为1111万平米；2002年商品住宅竣工面积为1926万平米，2011年为1316万平米，而2012年前三季度仅为641万平米。

　　一手商品住宅的供应套数从2005年就开始逐年减少，从商品房2002—2010年的供应面积来看，北京商品房市场供应链自2004年达到最高峰的3303.9万平米，从2005年开始逐步下滑。

　　供应下降，虽然和市场销售情况相关，但最关键的还是受限于土地供应的日渐稀缺。据公开数据显示，在北京招拍挂的土地中，郊区化的比重从2005年的61%一路上升，至2009年，90%的出让土地已经来自郊区。

　　房价

　　2010年涨得最快

　　据北京统计局数据，2002年北京商品住宅成交均价为4467元/平米，并将此4000多元/平米的价格维持了三年，2006年—2007年北京房价首次出现了较大幅度的上涨，单价突破万元。十年来，北京房价的最高点2010年，均价达17151元/平米，2012年前三季度为16407元/平米。

　　业界认为，统计局的数字似乎略为保守，应是包括了经济适用房、限价房等在内的均价。据亚豪机构、北京市住建委网站的数据显示，北京房价呈现持续上涨势头，即使在成交大幅下挫的2008年，均价依然上涨千余元。

　　2009年初，在全国推行经济刺激政策的背景下，北京政府也推出包括契税下调至1%，免征印花税和土地增值税、营业税税率从5%降至2%，商业房贷7折利率等，给楼市松绑。当年，北京楼市交易量和房价都升至历史最高点。2010年更大幅飙升突破2万元，2012年前三季度均价已经达到20579元/平米。

　　2011年，北京楼市遭遇史上最严厉“限购”“限贷”调控，成交套数、面积比2008年更低，但全年房价上涨至21699元/平米。

　　亚豪机构副总经理任启鑫表示，明年春天之前，北京房价应维持稳定，不会出现大幅上涨，因为调控下开发商仍处于去存货阶段，但房价仍是稳定向上的趋势。

　　北京一手纯商品住宅年度销售数据

　　年度 成交套数 成交均价(元/平米)

　　2006年 175902 8099

　　2007年 145788 11413

　　2008年 99651 12723

　　2009年 178744 14432

　　2010年 111049 20523

　　2011年 91016 21699

　　2012年(1-10月) 95864 20579

　　(新京报)