跳转到路径导航栏
跳转到正文内容
房产导航

多方利益导致业主委员会难产

http://bj.house.sina.com.cn  2009年08月28日08:08  信息时报

  专题策划 信息时报记者 罗莎琳

  上周五,时报地产开启了“关注小区管理”系列报道的序幕,并同时揭秘了物业管理费种种黑幕,在业主不经意期间,物管公司一年的黑色利润就高达上百万。报道后引起了市场强烈凡响。本周,时报地产继续关注小区物业管理之业委会。明知道业委会能起到维护业主权利的作用,但为何成立却如此艰难?而法律上赋予其又存在众多空白让业委会不能完完全全彻底地行使权利。

  案例

  业委会在百般阻挠下成立

  越秀区某楼盘的业主,三年前在一次维修公用电梯的过程中,发现了专项维修资金有被物业管理公司挪用的现象,同时,每个月所交的“昂贵”的物业费更不知道用在何处。经过多方咨询,业主了解到,要想拿回专项维修资金、清楚物业费的去处等,必须先成立业委会。

  耐人寻味的是,当该楼盘业主召开业主大会成立业主委员会时,却遭到本小区物业服务公司的拒绝,理由是“基于该楼盘1期业主大会成立的业委会并不能代表整个小区业主的意愿和利益,目前的业委会是不合法的,故无法与之签服务合同。”

  据记者了解,该楼盘第一期单位于2003年交付,约有431户业主,2期2005年7月交付,约有204户业主。在1期业主收楼时,即与一家国际知名的物管公司签订了物业服务合同,业主们对该公司的服务很满意。据业主介绍,2005年3月底4月初,当合同期满时,另外一家物管公司入驻小区,在没有争取业主的同意下顺延了服务价格,但在服务上却很不到位。

  迫于无奈,该盘的业主拒交物业费,并把后继物业管理公司告上法庭,称物管公司没有与业主签订服务合同,并不是合法的收费主体,其向业主收管理费的行为属于乱收费,不让成立业委会更不合法。为了让更多的业主参与成立业委会的队伍中来,业主们甚至采取“声东击西”的方法,为了躲避社区物业处及保安的目光,业主故意在小区某处闹事,把社区保安及开发商、物业公司吸引过来,然后另一批业主到其他楼宇派发成立业委会的宣传册。

  最后,业主在物业管理公司的百般阻挠下,通过法律的途径最终成立了业务会。

  案例分析

  法律途径是解围关键

  广东省业主委员会协会主任孙威力认为,开发商、物业公司百般阻挠业主成立委员会,主要原因还是大多物业公司是发展商自己的,一旦业主成立委员会,这不仅意味着开发商及物业服务公司财务要公开,还要把相关的资金交出来。因此,出现开发商及物管公司百般阻挠业委会成立的现象是“正常”的。

  上述案例,越秀某楼盘也是在发现问题后才想着成立业委会的,如果该盘在一开始就成立业委会,或许后来的不作为的物业公司就无法进驻小区。但业主在成立业委会的过程中,那种百折不挠、齐心协力的精神及正确地走法律途径是值得众楼盘业主借鉴的。

  信息时报记者 徐凤

  名词解释

  业主委员会

  业主委员会,简称“业委会”,是指由物业管理区域内业主代表组成,代表业主的利益,向社会各方反映业主意愿和要求,并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权,它代表该物业的全体业主,对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

  业委会成立“四步走”

  1、提出书面申请

  成立业委会只需要满足其中一个条件就可以开始运作:一是二成以上业主联名,二是已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上,即可向所在的街道办提出成立业委会书面要求。

  2、成立筹备组

  街道办事处在接到书面要求后30天内会同市物业管理所指导、协助业主推荐产生为主大会筹备组,成立业主大会筹备组也是住宅小区成立业委会的前提条件。筹备组成员由业主代表、开发商以及街道办代表7~15人组成,其中业主代表不少于60%。筹备组成员名单自成立之日起7日内在小区显著位置公示。同时,开发商和物业公司要向业主大会筹备组提供小区的各种基本资料和场地支持。

  3、规划制度及投票权

  业主大会筹备组成立后,可以有半年时间准备首次业主委会员大会的各项工作。包括确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容,拟订管理规约和议事规则草案后并市物业管理所从法律方面帮忙把关,然后再送到各家各户征求意见;以及确定业主在首次业主大会上的投票权数。每一步工作都在小区显著位置公示15天并书面通知全体业主。

  4、投票选举委员

  业主委员会候选人可由业主联名推荐、业主自荐等方式产生,人数不限。最终成员名单,由业主大会投票产生。

  信息时报记者 罗莎琳

  探因

  利益纷争 业委会的最大拦路虎

  随着社区建设的越发成熟,业委会的作用得到了大部分业主的肯定。在最近本报联合网站的一项调查也显示,有超过6成的网友认为业委会能起到维护业主权益。但是,目前在广州数千个楼盘当中,能够成立业委会的也仅有10%不到的比例。为何会出现这种情况呢?孙威力指出,利益集团的作用成为业委会难产的主要原因。

  原因一:

  最大业主阻断成立

  孙威力表示,很多小区成立业委会的时机并不好,不是在一个良性运作当中产生的,而是等到业主和开发商之间产生了矛盾才想到要筹备业委会。这样一来,开发商之前的停车费、物管费等黑洞可能被揭发,自然会千方百计阻挠影响其利益的业委会产生。

  根据最新的《广东省物业管理条例》规定,住宅小区成立业委会的两大前提条件中,其中一个是“已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上,都可以向所在的街道办事处提出成立业委会书面要求”。孙威力指出,这一点就足已让开发商不得不参与业委会当中。“现在很多楼盘开发商都没有完全售磬,即便住宅部分售完,小区的会所、商铺的所有权也在开发商手中,这也就意味着,开发商可能成为小区最大的业主,阻断成立业委会也非常容易。”

  原因二:

  物业公司从中作梗

  省政协委员朱义坤分析说,业委会筹备需要多方面的资料和信息,物业服务企业出于自我利益最大化的考量,不但拒绝提供产权清册等必备资料,而且设置这样那样的障碍。

  根据现行规定,成立业委会必须由业主发起组成委员会筹备组,需要准备十余种不同的文件,并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。其中,筹备组必须向小区办办理备案手续,这需要提供产权清册、小区规划总平面图、规划批准文件等,这些文件均掌握在开发商或物业管理公司手中,他们常常相互扯皮、推托,或以各种理由拒绝提供有关文件,造成业委会无法完成备案手续。

  此外,孙威力还表示,物业公司还通过不允许业委会组织者张贴公示、不提供场地、禁止上门征求意见等方式从中作梗。

  原因三:

  自身条件不成熟

  除外部阻力之外,业委会的难以成立,很大的一个原因也与业主自身的缺陷有关。朱义坤表示,小区业主数量多,十分松散,部分业主对公共事务漠不关心。业主的分散性决定了业主对业委会监督的有限性。“业委会委员本来也是参差不齐,不是关心业主的共同利益,而是关心一己之利,有的还以权谋私,丧失公信力,难以开展工作。”

  广州大道某大型楼盘业主张先生告诉记者,两年前,他和一些业主商量之下有了成立业委会的想法。根据相关规定二分之一以上有投票权的业主认可,就能选举业委会、制定和修改业主大会议事规程。在花费了上千元印刷成本之后,还雇佣了人力在小区几千户户户上门派发,但一周之后,回收来的表格只有不到一百张,不少业主态度漫不经心。不是说单张弄丢了,就是说没什么兴趣参与此事。折腾了一番之后,成立业委会的事只好作罢。

  信息时报记者 罗莎琳

  专家支招

  业主可“曲线救国”

  在开发商百般阻挠下,业主如何成立业委会?记者在采访的过程中,不少业内专家认为,除了用法律途径争取主动权以外,业主还要通过“曲线”的方式绕着弯的成立业委会,如先成立居委会等。

  招数一:主动出击 用法律途径争取主动权

  根据规定,制定议事规则以及选聘物管公司,必须三分之二以上的业主同意,新的《物权法》生效,改为半数通过,尺度也会放宽。但在目前的物业管理形式下,如果没有开发商所指派的物管公司支持,成立业委会的工作完成的可能微乎其微。

  知名房产专家韩世同表示,如果相关政府部门真的想让每个小区成立业委会,就不应该设置那么多障碍,多个楼盘的业委会也不会成立的那么艰难。“成立业委会就应该如单位成立工会等一样,简单而又不可或缺,少一些冗繁的细节、苛刻的约束,让业主自由主动成立业委会。”

  黄穗城认为,大多人把业委会误以为是维权组织,其实,这是认识上的错误,当业主的权益受到损害时,一方面可以向“消委会”和“12135”投诉,如果无法解决,再通过诉讼的方式,来维护自己的合法权益。另有业内人士认为,法律是维护业主权益的最有利保障,在维权面前,业主要先争取主动权,搜集相关证据,作为维权依据,最后再通过法律的途径成立业委会。

  招数二:曲线救国 业主自救先成立居委会

  根据目前业委会成立和备案制度,如果居委会、开发商不参与的话,业委会很难成立。韩世同认为,可以先通过选举的方式成立居民自己的居委会。根据我国《居委会组织法》规定,只要有10个业主联合提出罢免现任居委会,就可以重选。韩世同认为,在成立居委会的基础上,成立业委会就相对比较容易。

  孙威力则建议,业委会不应该在矛盾产生的时候才成立,要在前期就要有所考虑。业主在成立业委会的过程中,首先要学习已成立业委会的楼盘,并了解成立业委会的程序,不能以“换物业公司”等为由作为成立业委会的目的,还要尽量得到街道区委的认同和支持,然后再掌握一些技巧,会减少小区成立业委会的阻力。

  信息时报记者 徐凤

  尴尬

  人身安全、法律地位、利益纷争

  “三大隐雷”困扰业委会运作

  可谓“相爱容易相处难”。不少社区在千般努力下,好不容易成立了业主委员会,但在经历了数个月之后,业委会成员不是被物业公司攻击,就是内部出现了分歧。让不少业主感叹,千心万苦成立了业委会,但却出现维持不了的尴尬。

  尴尬一:

  业委会成员安全无保障

  随着业委会维权的深入,物业公司不少黑洞逐渐被揭发,业委会与物业公司的矛盾也更显尖锐。广州也发生了多次物业公司对业委会进行报复、殴打等事件。

  广州番禺某楼盘业委会告诉记者,去年12月3日,物业公司纠集数百社会人员围攻业委会,打骂业委会成员和业主。12月10日,物业公司再次嚣张的纠集上百名保安和社会人员对业委会进行围攻。物业公司为了防止其违法行为被业委会安装的监控摄像拍不来,10日凌晨,该公司直接派人将在其保安眼皮底下的监控摄像头打烂。2009年1月4日,物业公司再次将业委会安装好的监控摄像打烂,又派出人员围攻业委会,物业公司人员甚至直接叫嚣:“搞死业委会主任和其他成员”。

  尴尬二:

  业委会不具备法人资格

  业委会与开发商以及物业管理公司的斗争经久不衰,但直到目前,这个以维护业主权益的组织仍然没有足够的法律支持。

  律师成武利表示《物权法》只规定了哪一部分权利是专有的,哪一部分是共有的,哪一部分是成员权,但是制度设计是不完善的,比如说你第一次业主大会怎么召开?谁来组织业主大会?在法律上,没有这些规定。谁来挑这个头成立业主委员会?他认为业主委员会在法律上定位是有问题的。业委会登记在建设部门,而社团法人是要在民政部门登记的。孙威力介绍说,业委会在经过程序之后,到房管局只是备案,拿一张回执即可,而不需要被批复。

  孙威力还表示,业委会还不具备法人资格,换句话说它不是一个法人主体,没有明示责任。它是由一帮业主聚集在一起替业主行使话语权。但由于不具备法人资格,一旦遇见法律纠纷,和开发商对薄公堂,只能是业委会告开发商,开发商告不了业委会这个团体,只能告其中的某个人。这样一来,业委会的力量就分散了很多。

  尴尬三:

  业委会成员勾心斗角

  “老委员们都到届了,但硬是坐在岗位上不动弹。而新业委会又无法开展正常工作”。为争夺业委会主任的位子,新老业委会明争暗斗,严重影响到小区的正常运转。日前,白云区某楼盘一些业主向记者反映,他们所居住的小区在业委会换届选举中遇到了障碍,希望相关主管部门能够帮助解决,清除因换届选举所产生的“火药味”,尽快让小区恢复平静。

  广东省房协专家黄穗诚透露,在不少小区里,虽然成立了业主委员会,但在运行了一段时间后,业主之前也容易产生不同的利益团体。据他了解,一些业委会成员每个月还可以从业主交纳的费用中抽取提成,正是由于这些利益的影响下,少数心怀叵测的业主千方百计想坐上业委会的位置。

  尴尬四:

  办公经费无着落

  业主委员会是一个新事物,维持这么一个公益性组织,需要场地、印刷、活动甚至打官司等各方面活动经费。谁来付费?它的受益人是全体业主,理应由全体业主付费。但关于业委会经费来源,目前还没有明确的规范性指导文件。

  广州某小区业委会负责人认为,业委会属于非营利性组织,保持它的持续运行,取决于整个社区的文明程度,文明程度较高是保证业委会工作的惟一动力。因此,活动费用是必须有法律规定的。而在他们小区,每个月业委会的花消都在月底公示,由小区业主平分。“由于小区并非大规模,业主也多是公务员、大学老师等素质相对较高人士,因此在费用方面并没有遇见太大问题。”

  此外,业主委员会负责人在组织各类维权行为时,是否应该领取工资也成为争议的焦点之一。孙威力认为,业委会的工作成绩或收益应该最终体现为全体业主的共同利益和长远利益,但这并不意味着业委会委员的工作是无偿劳动,他们应该有一份工资,甚至做得好的话应该有一份奖励。“但这个往往也出现矛盾,工资少了,只有几百元,业委会成员宁可不要。但如果得到相对较多的工资,很多业主就会因此产生意见。”他进一步分析。

  信息时报记者 罗莎琳

  现状

  超8成小区未成立业委会

  据有关部门统计,目前,广东省有77.3%的小区没有成立业委会。而广州的情况更不乐观,根据本报最近针对“广州小区业委会情况”作出的一项调查显示,广州超8成小区未成立业主委员会。

  调查数据显示,广州有86%小区没有成立业主委员会,只有12%成立,表示正在成立的有2%。而记者采访了部分“十大地产集团”,更发现成立业委会的小区属凤毛麟角。如某大集团目前在广州在售楼盘多到八个,记者一一致电小区负责人询问是否成立业委会,竟然无一小区成立。

  “有些小区入伙10年也没有业主自治的组织,有业委会的小区大多是在开发商发生重大矛盾时才组建起来。筹备业委会困难重重,有的筹备两三年最终无功而返,有的筹备六七次,次次流产;而在为数不多的小区业委会中,亦因委员大多数为高龄人员等因素,难以有效运行……”省政协委员朱义坤说。

  那么,业委会是否能起到维护业主权益的作用?在本次调查中,超过半数网民支持业委会的成立。在这项“您认为小区业委会能很好地维护业主利益吗”的问卷中,有64%表示“能”,表示“不能”的只有11%。

  信息时报记者 罗莎琳

乐居房产新闻天天精彩
地产新闻 市场动态 | 土地市场 | 房价信息
地产金融 | 城市建设 | 纠纷维权
政策法规 楼市 | 土地 | 银行 | 税收
地产报告 机构报告 | 乐居研究 | 易居报告
地产企业 企业动态 | 机构点评
房产调查 调查报告 | 调查问卷
会议论坛 会议预告 | 会议播报
直播访谈 聊天预告 | 聚焦业内 | 新盘接触
家居家装 | 活动播报
地产评论 市场 | 楼盘 | 政策 | 企业
保障住房 政策法规 | 信息公告 | 各地动态
地产人物 人物报道 | 人物言论
房贷理财 商业贷款 | 公积金贷款
娱乐地产 环球地产  
Powered By Google  

网友评论 欢迎发表评论

登录名: 密码: 快速注册新用户

罗莎琳发表的文章

信息时报发表的文章

乐居简介About Leju广告服务合作伙伴联系我们诚聘英才网站律师会员注册产品答疑客户投诉
Copyright @ 1996-2009 SINA Corporation, All Rights Reserved
乐居房产、家居产品用户服务、产品咨询购买、技术支持客服服务热线:400-606-6969