深圳楼市捂盘现象调查

　　徐广蓉

　　捂盘现象重现深圳。

　　根据调查，有接近30个项目出现过预售证下发10天，仍未开盘的现象。

　　“捂盘是深圳最为常见的现象，不管是市场好的时候还是在市场不好的时候，捂盘都是开发商销控的重要措施。”DTZ戴德梁行综合住宅服务助理董事刘眈认为。

　　深圳市国土局则表示，捂盘现象已经受到有关部门的重视，房地产业管理部门正在展开调查。

　　“捂盘门”再现深圳

　　据不完全监测数据，自2009年3月开始，深圳有近30个楼盘存在拿到预售许可证，10日内不开盘的情况，其中不乏著名上市公司的楼盘，例如万科第五园八期2栋、泛海拉菲花园、君悦龙庭、华业玫瑰郡、中海 大山地、峦山谷、十五o花园、幸福海岸、诺德国际二期、兰溪谷二期、中信湾上六座、招商依山郡等等，并且有媒体报道，万科第五园还涉嫌多批次少量发售。据悉，该楼盘从3月20日至今，4次新增预售、5次开盘推新，而且其中3次预售和推售套数都不过70套。

　　深圳万科回应称，“第五园今年上半年共有四、五、八期三个地块同时销售，因此不同的期数、不同产品拿证和开盘时间不一样，导致多次开盘的情况发生。”万科表示，上半年第五园总销售面积约7万平方米，不论是供应面积还是销售面积都在深圳市各楼盘中位居前列，在第五园的销售和开发过程中，万科并没有任何惜售的心态。

　　DTZ戴德梁行综合住宅服务助理董事刘眈认为，“分期拿预售证的情况很多，普遍存在，尤其在一些大规模的项目。追求利润的最大化，是商家本性。”

　　安信证券高级分析师陶学明也认为，在供应量比较少的情况下，减慢推盘速度，掌握市场的定价权，这是开发商常用的销控方法，跟年初的降价销售是一样的，属于商业行为。

　　捂盘现象长期存在

　　“捂不捂盘并不是销售的关键，关键是价格是否合理，是否能够与购买力匹配，如果定价太高，不用捂盘也卖不掉。”刘眈认为，捂盘最普遍的就是深圳，因为深圳地少人多，捂盘情况长期存在。

　　深圳中原二级市场常务总经理玉家雄分析，不论市场好坏，捂盘现象一直都有。2008年市场不好的时候，取得预售证不发售的项目是最多的，“很多开发商在那样的环境下，担心卖了个‘地板价’，所以晚开盘，分期开盘，试探市场的冷暖。”而新一轮的捂盘出现，则是“首先因为政府管理不严，第二是对市场未来看法比较乐观，之前两三个月价格快速增长，开发商希望用时间换利润。”

　　下半年谁敢捂盘？

　　捂盘是否一定能够盈利丰厚呢？

　　“下半年深圳有100多个项目推出，开发商过于乐观，忽视了这一重要的变化，竞争元素放在了次要位置，现在应该考虑这个因素。”玉家雄认为。

　　根据中原地产日前发布的一份报告显示，今年下半年，如能保持正常的推售速度，深圳入市楼盘有望达到110个，其中罗湖7个、福田5个、南山25个、盐田21个、龙岗27个、宝安25个。“乐观估计，下半年全市新增住宅供应将达到430万平方米，供应充足。这一数量是上半年推盘的两倍多。其中近七成楼盘提供中小户型，打破目前深圳大户型为主的供应局面，同时也将大大缓解目前楼市的供给不足现象，减弱因房源不足造成的房价追涨。”

　　玉家雄称，楼市反弹已有大半年，目前市场以投资为主导，投资受影响的因素很多，容易出现波动，目前政策以及整体经济不明朗的因素很多，开发商应该多一点危机感，否则还会陷入被动。如中国银监会已向各商业银行下发《通知》，要求各银行必须严格执行此前制定的“二套房”的房贷政策，玉家雄认为这将抑制投资者的需求。

　　“下半年供应量大量增加，但主要集中在关外，关内仍然紧张，不排除关内会继续有这样的捂盘行为。”刘眈则认为。

　　万科表示，下半年第五园还会有四期、五期的大量房源陆续面市，万科会根据市场和客户情况制定合理的销售和营销策略，但是在推盘节奏上，将严格遵守政府相关规定。 (来源：21世纪经济报道)