市场低价房源释放殆尽 北京4月二手房价高涨9.18%

　　新浪房产讯 2009年4月北京二手房市场的成交总量持续冲击历史新高。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示，本月二手住宅成交量已突破2万套关口，跃升至21517套，再次改写了二手房单月成交的最高纪录。不过值得关注的是，随着购房需求的逐步释放以及本月一手楼盘的加速放量，二手房市场的交易量上涨速度已经开始出现放缓迹象，未来一段时间内其成交状况势可能会面临冲高回落的下行压力。

图表：2009年4月北京二手房市场成交状况

　　另据我爱我家(我爱我家博客)的统计数据表明：本月北京二手房市场的整体交易均价为12366元/平米，相比上月明显攀升了9.18%，明显高于去年10月份政府大规模出台房地产利好政策时期的价格走势。其中，不同权属类型的房源交易数据显示，二手商品房的交易均价提高至12216元/平米，环比涨幅高达10.53%；而交易均价相对较高的二手已购公房也在上月基础上增长了6.35%，目前的交易均价为12684元/平米。

图表：2009年4月北京城八区二手房市场售价比较

　　我爱我家认为：尽管买方市场购买力的持续上扬使得本月二手住宅市场的成交总量再创新高，但从客户需求量的统计数据来看，4月份其涨幅已经由2月份的70.32%明显回落至22.06%，业主挂牌量也由今年2月的61.98%大幅减少为33.78%。由此可见，在连续数月成交高涨的局面之下，通过自去年5月以来价格不断下滑产生的低价房源释放殆尽，前期因观望积聚的首次置业需求以及年后跟风进场的购买需求已得到阶段性释放。二手房市场也将面临从“首次置业”为主向“改善型需求”逐步转化的市场交易新格局。

　　另一方面，与二手房市场供需两旺的火爆局面不同的是，国家统计局最新公布的第一季度主要经济指标的相关数据表明，目前我国经济依然面临着较大的下行压力，宏观经济走势的尚未企稳势必为房市场的持续向好带来一定的利空影响；而部分二手房业主盲目提价行为引发的本月房价的大幅反弹对于购买力的持续释放以及市场的下一步走向均会产生不同程度的负面影响。未来几个月内，二手房市场是否获得改善型和投资型客户的持续入场将成为判断市场能否避免交易双方二次博弈的重要因素。

图表：2009年4月北京二手房交易面积比较

　　根据交易面积的具体数据可知：本月全市二手住宅平均成交面积达到了90.56平米，各成交区间的交易状况较为稳定。其中始终占据主导地位的90平米以下区间的交易比重为69.91%，环比微涨0.08%；而90-150平米区间在整体交易比重中的所占份额则由上月的26.33%下调至目前的26.25%，环比跌幅同样为0.08%；此外，与上月相比，150平米以上大户型的成交比重没有发生任何变化，仍旧保持在3.84%的水平线上。

图表：2009年4月北京二手房交易总金额比较

　　交易金额的分类数据显示：本月70-90万元区间的交易宗数在整体交易比重中的所占比例为24.84%，居于各成交区间之首；而环比涨幅最为明显的则是发生在120万元以上的成交宗数，目前占整体交易份额的20.03%，与上月相比增幅达4.37%。相比之下，其余三区间的成交宗数比重均较上月出现不同幅度的降幅趋势，50-70万元区间的环比跌幅为3.51%，交易比重回落至23.62%；而50万元以下区间的环比降幅也达到1.42%，其成交比重仅为9.10%。(来源：我爱我家)