从新中国成立初期到1978年近30年的时间，我国一直处于居者忧其屋的状态，从1978年到1998年改革开放的前20年时间，我国主要解决的是居者有其屋的问题，而到本世纪初，我国才真正开始在进一步解决居者有其屋的基础上追求居者优其屋。

　　回首三十年风雨，中国住房政策“路线图”日趋清晰。

　　理念改革

　　为什么要房改？

　　“我有一个数据，解放初期，我国人均住房居住面积是4.5平方米，1978年，我国人均住房居住面积只有3.6平方米，反而下降。” 曾多次参与国家房改政策研究和制订的中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌认为，其中有城市人口增加的原因，但主要还是建设速度跟不上。

　　前三十年，虽然开始提倡解决居民住房问题应依靠中央财政、地方财政、企业以及个人。但实际上仍以前三者为重。

　　“问题就出来了，效益好的单位和个人就分到了房子，效益不好的单位和个人就没有分到房子，造成了贫富差距。另一个现象就是租金很低，每平方米只有一毛钱左右，也就是说在一套房子里面，养一只老母鸡，老母鸡生下的鸡蛋就足够交房租了。”顾云昌这样形容当时的住房制度现状。“这影响了住宅的良性循环，实物分配的住房制度必须改变。”

　　1980年4月2日，邓小平同志与当时中央主要负责同志谈话时指出：“城镇居民个人可以购买房屋，也可以自己盖。不但新房可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，10年、15年付清。住宅出售后，房租恐怕要调整。要联系房价调整房租，使人们考虑到买房合算。因此要研究逐步提高房租。房租太低，人们就不买房子了。繁华的市中心和偏僻地方的房子，交通方便地区和不方便地区的房子，城区和郊区的房子，租金应该有所不同。将来房租提高了，对低工资的职工要给予补贴。这些政策要联系起来考虑。建房还可以鼓励公私合营或民建公助，也可以私人自己想办法”。

　　1998年以前，我国住房制度改革和住房政策的基本思路，遵循了这一讲话精神。

　　“这一具有划时代意义的重要谈话，揭开了我国住房制度改革的大幕。”中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端认为。在顾云昌看来，邓小平1980年的讲话，是指引中国房地产发展的一个灵魂。

　　制度革新

　　理念变革之后，是一场持久而艰辛的制度变革。

　　“这个问题从80年代初就开始讨论。”顾云昌说，为此，政府成立了建设部住宅局，后来又成立中国房地产及住宅研究会，专门探索住房改革。住宅属性定调之后，住房商品化的房改开始进入试点阶段。

　　顾云昌介绍，当时采取了两种试点思路：第一种思路是以租金改革也就是以价格改革为重点。第二种思路是以产权改革为主导思想，即让老百姓拥有住房，新房以售为主，旧公房私有化。

　　围绕两种思路，改革途径也随即出炉：一是出售新、旧公房，二是住房商品化，三是租金改革。

　　“一开始出售新旧公房是采取个人支付售价的三分之一，单位补贴三分之二的办法。1984年10月将政策调整为：个人购买住宅，原则上支付售价的1/3。如果买房者的收入情况好、所在单位的补贴能力差，个人支付的比例可调整为2/3或支付全价。1986年3月又调整为“原则上按全价出售”，张元端介绍说。

　　在住房商品化改革方面，1981年1月，中国房屋建设开发公司成立。1984年9月，国务院决定：“建立城乡综合开发公司。对城市土地、房屋实行综合开发”，“实行有偿转让和出售。”建设部出台了《关于城市建设综合开发公司暂行办法》。

　　至于租金改革，当时只是提出对住户超过住房标准多占用的面积，要考虑按折旧、维修、管理三项实际需要的费用收取房租，或实行累进的房屋租金制。

　　“烟台、蚌埠的方案就是以租金改革为重点，就是提高租金。但居民的收入很低，要增加补贴。提高多少租金，增加多少补贴。”顾云昌透露，虽然1987年8月1日烟台市城镇住房制度改革试行方案经国务院批准正式实施，并成为我国城市住房制度改革试点城市中第一个出台的方案，但是，烟台方案在实施过程中遇到许多问题、障碍，最后不了了之。

　　1979年至1981年，全国60多个城市及部分县镇推行全价售房，结果不甚理想。1982年至1985年，在160个城市及300个县进行试点，推行补贴售房，也因未触及低租金制等，无疾而终。

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