本报记者 杨丽萍

　　“我们预期，随着行业调整的展开，房价回落预期的进一步明确，上游土地市场的调整已是必然，地价的回落将在四季度政府集中推地期间明显化。”11月12日，长江证券的一份分析报告预测。

　　据了解，受全球经济大环境及国内楼市调整影响，今年以来全国土地市场普遍疲软。根据长江证券的报告显示，截至10月，北京出让面积仅占全年土地供应计划的49%，深圳的数据则为35%，上海和杭州更少，为21%。

　　成交低迷地价仍上涨

　　经济相对发达的城市成了这一轮土地市场“疲软”的“重灾区”。

　　据北京市土地整理储备中心的资料显示，北京今年第三季度共4宗住宅及含住宅项目用地成交，总建筑面积为59.3万平方米，总成交金额为20.5亿元。同比和环比均大幅萎缩。

　　长江证券的报告披露，截至10月，上海只成交了128公顷的商品住宅用地，而全年土地供应计划中的商品住宅供地面积为600公顷。

　　与此同时，土地流标事件频繁。据不完全统计，今年以来，全国20个大中城市已有超过120幅土地流拍、流标或未成交，其中，华南地区的流拍现象最为严重。深圳、东莞、佛山及福州、厦门等五个城市截至目前流拍、流标或未成交的土地数量总计已达78幅。从去年10月至今年4月底，全国范围内的土地流拍数量为40幅。这意味着土地流拍数量呈激增态势。

　　另据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据，今年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。

　　但是，地价仍居高不下。按照上述北京市土地整理储备中心的资料，推算出来的今年第三季度、去年第三季度、今年第二季度住宅及含住宅项目用地的楼面价分别是3458.8元/平方米、3136.2元/平方米、3471.6元/平方米。即北京第三季度地价数据环比虽微降13元/平方米，但同比涨幅则高达10.3%。今年第三季度住宅及含住宅项目用地的出让起始均价比去年同期成交价还要高出5.7%。

　　根据中国指数研究院土地研究中心监测信息显示，杭州9月份共成交11宗地，地块平均成交价格14555元/平方米，较上月上涨145%，在今年的土地市场实属罕见。

　　地价调整将成趋势？

　　土地收入剧减，已是各地普遍现象。虽然土地市场低迷，但在现有财政收入格局下，地方政府不可能放弃卖地的方式。

　　北京、上海、广州加快了集中推地的步伐。记者从北京市土地整理储备中心获悉，北京11月将有18个地块入市，而在年底前共计将有52块地推出。来自广州方面的消息，未来一个多月内，广州市将出让160多万平方米的住宅用地。据长江证券的跟踪报告显示，上海从8月开始加快了推地的步伐，8月挂牌的土地面积达128公顷，9月份推出88.6公顷土地，10月新推出居住类土地28.6公顷，而600公顷的商品住宅用地计划只有128公顷形成了有效供应，上海接下来两个月的供应压力也可想而知。

　　但业界可能最为关注的是，各地政府会不会触动最为敏感的地价神经？

　　长江证券认为，调整土地价格的可能非常大。

　　10月30日，北京市土地整理储备中心发布公告称，丰台区郭庄子、昌平区回龙观这两块地改为以建设商品房为主，配建限价房，增加了土地开发面积及商品房和商业用房的面积，挂牌价微调。郭庄子限价房地块挂牌价原为5.57亿元，上调至5.62亿元后，但楼面价由原先的3460元下降至3250元；回龙观限价房地块 (论坛)挂牌价仅提高1000万元，提至16.2亿元。楼面价由原先的3500元降至3250元。11月7日，该两地块分别以底价被北京建工集团和北京科技园建设集团竞得。

　　有业内人士分析，北京市调低地价，降低了开发商的拿地成本，也可能促进房价回归。

　　但华高莱斯副总经理公衍奎分析说，土地在一级开发中的拆迁补偿费用越来越高、难度也越来越大，还要保证一级开发商8%的利润，地价就很难有下降的空间。

　　长江证券也指出，能否真正做到从土地源头上来控制住房的供给，与地方政府对土地出让的依赖程度有关。“上海市财政收入对土地出让的依赖较小，有实力真正落实保障性住房的财政投入，未来有实力控制土地出让的节奏。”