国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析指，信贷危机造成环球市场波动，金融行业在经营方面趋于审慎，以致本港甲级写字楼市场于2008年第3季度的表现较上一季度沉寂，主要商业区的吸纳量少于上一季度。中环的每月平均实质?租仍维持在122港元的水平，但空置率则自上季的历来最低纪录1.1%微升至1.2%。虽然近期的金融市场波动并未对第3季度的中环租金构成严重影响，然而继2003年第2季度后，上环、中环、金钟及湾仔、铜锣湾地区直至本年第3季度才再次录得负数吸纳量。被吸纳的写字楼空间，少于被释放的写字楼空间，反映本季度金融行业对优质写字楼空间的需求减退，来自非金融行业的需求于今季相对显得重要。

　　DTZ戴德梁行北亚区策略发展顾问部主管陶汝鸿先生表示：海外金融市场表现波动，对本港经济，特别是对于向来属本港写字楼需求主力的金融、保险、房地产及相关的专业服务(FIRE)行业造成明显的影响。”陶先生指出中环甲级写字楼超过84%的租户均属于FIRE行业，这些公司受信货危机的影响较大，因此在营运方面需要更谨慎地控制成本，其影响在本季度主要商业区吸纳量减少中可见一斑。

　　本年第3季度，港岛各区的甲级写字楼总吸纳量为14,681平方，少于上季数字1,580,890平方。虽然港岛吸纳量普遍下跌，但各区跌幅仍有差别。陶先生表示：中环及金钟地区由于一直缺乏甲级写字楼大楼面供应，该区吸纳量在今季的跌幅相对来说较小，自上季的13,851平方?跌至-13,387平方；上环的吸纳量跌幅则相对较大，自上季的8,914平方减至本季的-33,219平方。

　　中环、金钟写字楼租金高企，加上供应紧绌，令不少公司迁至邻近的湾仔、铜锣湾区，造就该区于上季创下166,647平方的纪录，为全港各区之冠。然而该区今季则录得-21,760平方?、的吸纳量。陶先生称：湾仔、铜锣湾的写字楼租金虽然未及中环、金钟的高昂水平，但在近年亦有较大升幅。因此，在目前波动的市场环境中，机构对于选择湾仔、铜锣湾作为搬离中环的另一选择也开始变得谨慎，特别是一些受到金融风暴较大影响的公司，在减省营运成本的大前提下，变得较不倾向选择迁往湾仔、铜锣湾地区。

　　对于寻找租金低于中环、金钟及湾仔、铜锣湾等地但质素仍佳的写字楼的公司来说，尖沙嘴成为这些公司的理想搬迁地点，该区是2008年第3季度全港唯一录得季度吸纳量有所提升的地区，较上一季度的7,930平方增加421%至本季的41,295平方，增幅更高于上季录得的380.3%。陶先生说：尖沙嘴的写字楼吸纳量上升，反映机构的注意力已转向这个位处九龙半岛最南端的地区。尖沙嘴距离中环、金钟较近，写字楼市场亦成熟，对于需要寻找较廉宜但质素仍佳写字楼空间以配合营运需要的中央商业区机构来说，尖沙嘴成为一个不错的迁址选择。制造业及航运业等非金融行业的机构在第3季度亦有选择迁址到尖沙嘴，以切合其扩充需要，同时节省租务开支。

　　本年全港最多供应的九龙东，在第3季度亦录得全港最大的吸纳量，达223,380平方，惟仍较上季的241,186平方减少约7%。陶先生说：九龙东吸纳量维持正数值，可见该区的写字楼物业需求仍然平稳。该区租金具竞争力，加上出现新供应，故特别受到非金融行业机构欢迎。

　　今季本港各区的总吸纳量为279,356平方，少于较上季的1,830,006平方，整体市况较上季沉静，主要租赁需求出现于非核心商业区。陶先生指出，虽然港岛大部分地区均录得写字楼吸纳量负增长，但数值不超过-50,000平方，若以各区的平均数值来看，本季的吸纳量数字按目前整体市况来说不算特别严峻。

　　空置率方面，除港岛东外，因港岛各区的吸纳量都属负增长，故此港岛多个地区的空置率均有上升。中环的空置率在上季创下历史新低的1.1%后，于第3季度微升至1.2%；上环于本季录得最大的空置率的升幅，自上季的3.6%上升1个百分点至本季的4.6%；湾仔、铜锣湾的空置率亦自上季的2.3%增至本季的2.4%。港岛东的空置率则自第2季度的2.8%跌至第3季度的2%，可见该区的新供应如港岛东中心等较受租户欢迎，亦更快被吸纳。以港岛各区计算，整体空置率跟上季一样，同为1.9%。

　　尖沙嘴的空置率自第2季度的3.4%跌至本季的3%，再次显示尖沙嘴甚受需要迁离中环的机构欢迎。九龙东的空置率则自第2季度的14.8%升至本季的26.8%，因为该区的新项目，如于第2季度投入市场的观塘223，以及第3季度的Landmark East及Manhattan Place，为该区注入大量新写字楼供应。九龙西(九龙站地区)的空置率则保持不变。DTZ戴德梁行商业部主管彭玛先生表示：环球金融市场波动所带来的影响，正于本港写字楼市场浮现，在金融行业机构聚集的港岛更为显著。不过，除了湾仔／铜锣湾及九龙东外，全港各区的写字楼空置率季度变化皆不超过0.5个百分点，可见本季的空置率其实跟上季相若，而与一年前比较，本季各区的空置率平均来说约为2007年第3季度空置率的一半，现时香港主要商业区的写字楼空置情况可说是仍然紧绌。

　　虽然写字楼市场弥漫观望气氛，令本季的吸纳量及空置率表现逊于上季，但本季的租金水平所受的影响则较小，大部分地区的租金水平跟上季并无变化，或只是轻微变化1至2%，而九龙东则因为供应增加，以致租金出现较大的跌幅。本季中环的平均实质?租仍属各区之冠，租金仍与上季一样维持每月每平122港元；港岛东的租金亦无变化，因此中环与港岛东的?租差距仍属上季的每月91港元。湾仔／铜锣湾租金维持上季水平为每月每平45港元。上环租金逆市上升2%至每月每平53港元。九龙的尖沙嘴月租与上季一样，仍维持每?32港元，九龙东的每月?租则自上季的26港元减少12%至23港元。彭玛先生说：海外市场的信贷危机于本年第3季度末进一步恶化，最新情况所构成的冲击尚未于第3季度的租金价格反映出来，预计到了下一季度及来年才会更为明显。因此，虽然外围不景气持续，但本季本港的写字楼租金水平主要由需求所主导。中环、金钟的业主尚能以该区优质写字楼供应稀少为由，于租赁议价时把持叫价，惟金融风暴显然正逐渐窒碍本港市场气氛，不少公司均要小心控制成本和审视扩张计划，这将导致中环／金钟写字楼的租金出现平稳的发展。相对来说，九龙东有充足的写字楼新供应，该区的业主议价时则要有较大的让步，方能吸引租户，这将令该区的租金面对更大的下调压力。

　　DTZ戴德梁行写字楼董事阮仲贤先生指出，九龙东新供应较多，租金水平较低，因此本季数宗较为重要的租赁都是出现于九龙东。Landmark East及Manhattan Place等新项目带给需要迁址的租户更多选择，业主之间的租金竞争将趋于激烈，以便吸引租户。阮先生说：由于金融及相关服务行业机构在营运方面现更为审慎，非金融行业的构机成为了本季写字楼需求的主力，对这些寻求更廉宜写字楼空间的公司来说，九龙东较能切合他们的营运需要。

　　陶先生总结道：虽然本季中环、金钟的空置率微升，租金平稳发展，但该区位于优越地点及写字楼供应紧绌等特点未变，业主尚能以此作为议价筹码，令中环／金钟区的租金在短期内维持一个平稳的走势。不过，由于中环、金钟属FIRE行业机构林立之地，本港及环球金融市场的发展，可以会为本港中央商业区的写字楼市场带来显著的变化。因此，环球金融市场的波动，其影响将于下一季度至明年才会进一步反映出来，期间商业机构将保持审慎的态度来继续营运，按经济情况而认真审视任何整合、迁址及租赁方案，以保障公司的健全营运。机构的考虑和决定，将对本港写字楼市场的发展带来影响。