王凯 魏黎明

　　9月12日，周大福企业有限公司(以下简称 “周大福”)以仅有的一次2860元/平方米的底价报价，拿下了广州东塔项目。冷清的竞标场面令人颇感意外，一方面折射出内地房企的资金窘境；另一方面亦显示了外资公司对内地市场的浓厚兴趣——正式提交竞买文件的五家公司中，有三家来自境外。

　　东塔项目落入外资之手，是否预示着外资大举进入内地楼市的开始？

　　外资并购潮到来？

　　自西塔项目在2005年年底被越秀集团竞得后，东塔项目便成为各路开发商的争夺目标。

　　根据广州市政府的规划，东、西塔组成的“双子塔”将以432米的楼体高度成为国内第一高的“双子塔”，将以“广东第一高楼”的身份成为广州未来具有高档商业、办公功能的广州地标性建筑，是未来广州促进高端现代服务业发展的重要载体。

　　“这个项目前景很好，我们一直想拿下。”保利地产(企业专区,旗下楼盘)董事总经理宋广菊告诉记者。

　　根据招标规定：该次评标分三阶段淘汰，即“两阶段评审＋公开竞价”。首先评审技术标，评审东塔的设计方案，从五个投标开发商中淘汰一个，前四名进入商务标评审，主要根据公司的业绩、开发方案和设计优化、资金方案、经营方案、财务分析、接受政府监管承诺情况等进行综合评价，评出前三名进入12日的公开竞价。

　　宋广菊没想到，在9月9日提交了竞买文件后，经过前两轮评审，来自新加坡的嘉德置地和保利就被淘汰出局，由另外三家——周大福、越秀城建和毅日地产 (香港华人置业)进行12日的公开竞价。

　　“这不仅仅是竞标价格的问题，而是广州市政府综合的考量。”宋广菊揣测，“周大福在香港也做过这样大体量的综合性项目，在经营上，可能比内地公司更有优势。同时，引进外资有利于这个项目国际性商业地产的定位。”

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江也认为：“像东塔这样的项目，引进外资有利于在国际上招商，引进国际大公司、大企业进来，这跟广州市正在推进的现代服务业趋向是吻合的。”

　　新世界中国地产(企业专区,旗下楼盘)有限公司企业传讯经理林志中告诉记者：“大家对周大福的认识还有误区，他不只是做珠宝生意，他也进行投资，不仅在海外投资了很多地产，在北京顺义也投资了丽宫 (论坛 相册 样板间 视频)别墅。他们有资金、有经验。”

　　虽然周大福最终竞得了东塔，但是其所付出的建造成本将是一笔不小的数目。

　　来自广州市国土局的公告显示，根据参投企业的标书反映，在不考虑物价、人工成本、货币汇率等因素变动的情况下，东塔项目光建造成本将超过70亿元，回收成本周期在15年至20年间。

　　华高莱斯国际地产顾问副总经理公衍奎认为：“开发建设东塔，对企业融资实力、抵御风险能力、回报周期提出了非常苛刻的要求。这也是其他两家企业权衡利弊最终放弃竞标的原因。”

　　在他看来，虽然周大福竞得了东塔项目，但并不意味着外资进军内地楼市的收购潮已经到来。

　　什么方式进入？

　　8月中旬，招商地产(企业专区,旗下楼盘)出售南京国际金融中心给新加坡基金公司ARA。

　　此前，科威特外资管理局入股香港南海公司，参与投资开发深圳蛇口某综合类以住宅为主的地产项目。

　　在第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄看来，这些外资并购事件在最近几年内一直都存在，只不过最近内地开发商资金较为紧张，对外资而言并购机会多了一些。

　　1992年即进入内地的第一太平戴维斯主要为一些外资买家和机构投资者提供服务，如林木雄所言，最近一段时间的咨询业务确实多了很多。

　　“我们最近接待的欧洲及中东的两家私募基金代表，将到广州天河区某写字楼项目进行考查，一家来自迪拜，资金主要是阿拉伯富豪的私人存款；另一家来自欧洲，规模都有数亿美元。”

　　据记者了解，近来，很多来自欧洲、中东、澳大利亚的私募基金都在深、广两地寻找高端的写字楼和别墅项目。

　　林木雄说：“就我观察，原本看中人民币升值因素投资内地房地产市场的情况，从人民币与美元对价达到7之后，就明显减少了。现在进来的外资主要还是看到了中国内地房地产市场的机会，看中项目本身有很大的升值潜力，因此长期持有。”

　　外资进军内地的背后是对中国房市长期向好的考量，在这一判断上，与国内开发商并无二致，只是宏观调控趋紧，内地开发商在资金上捉襟见肘，给了外资投资的机会。

　　在“限外令”的阻止下，各路海外资本依然通过各种渠道曲线进入中国楼市。

　　“一些外资在境内设立投资机构，跟国内开发商合作；在海外市场如H股买进内地房地产开发商的股票。”在林木雄看来，资金就像水一样，无孔不入。

　　公衍奎也认为：“在资金渠道操作上，早已不是问题，拿此次周大福竞得东塔项目来说，其在国内早已有实体，在国内就可以完成融资。”

　　虽然与以前的电话咨询相比，海外资本进入内地实地考察的情况逐渐增多，“但是依然停留在观察阶段，一是等待购买时机，另外就是政策上没有松动”。

　　引进外资迫切？

　　记者在广州市国土局的网站上看到，市委、市政府也将出台一系列措施，进一步优化投资环境和完善体制政策，鼓励和引导现代服务业发展。接下来政府还将组织对广州市白云新城、员村、白鹅潭、珠江新城中轴线四个功能区的招商推介。

　　“从投资角度来说，应该鼓励外资进来。外资有经验，有先进的理念，可以推动内地房地产市场发展。”黎文江说，“这几年一直是这样，外资占比例太少了，起码达到10%才是合理的。目前进来的外资大部分是港资，新加坡的凯德置地(企业专区,旗下楼盘)在广东也就少数几个项目。”

　　根据广东省统计局统计，今年上半年广东房地产投资中，银行贷款占23%，自有资金占36%，项目定金、销售款占38%，剩下的不到3%是外资。

　　虽然广州市政府有着这样引进外资的良好愿望，内地市场也比以前有更多的并购机会，但是海外资本在地价、回报周期等方面显然有着更加慎重的考虑。

　　拿此次退出竞标的毅日集团来说，其代表中国业务部高级经理叶家辉告诉记者，之所以在头天晚上才决定不参与现场举牌，是因为东塔项目地价虽然比较有吸引力，但其建筑成本很高，每平方米的成本大约1.3万-1.6万元，而且开发时间需要5年，如果把同样的资金投入到其他项目的话，收益可能会更大。

　　今年7月1日，国家商务部下发的 《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》指出，商务部委托省级商务主管部门对外商投资房地产业备案材料进行核对。针对外商投资房地产相关需要审批事项，地方商务主管部门依法进行审批，并将原需报商务部备案的材料送至省级商务主管部门进行核对。

　　“虽然这意味着外资投资审批的权限开始到地方政府。根据需要，地方政府可以加快审批和备案的时间，进而加快外汇资金进入的时间。但是，限外的总体情况依然偏紧。”公衍奎认为。

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