前8个月成交大跌四成，众开发商纷纷蓄势备战“金九银十”

　　□时报记者 李东元

　　自去年9月底出台了新房贷政策以来，广州不仅房价进入下跌周期，从去年最高的11000多元/平方米跌到今年7月的9200多元/平方米；而且成交量方面也一直不甚理想，造成开发商的资金链一直处于高压状态。

　　业内专家表示，在当前的宏观金融环境下，销售回款是最为现实的“融资”渠道；而能否在今年最后的十一黄金周变出“黄金”来，则更是关乎各大开发商生死存亡的关键点。

　　可以说，即将到来的十一黄金周，是任何一个开发商在今年都不敢忽视的一场楼市战役。

　　现状 1宏调

　　下半年料继续从紧 资金链提前“过冬”

　　在今年楼市不断低迷的状况下，业内有传闻称，有关部门将出台相关政策为楼市减压。但日前记者发现，楼市等来的不是利好政策，相反地，而是让发展商提前“过冬”的利空。

　　总基调仍“抓严从紧”

　　在十一届全国人民代表大会常务委员会第四次会议上，国家发展和改革委员会副主任朱之鑫作报告指出，当前物价上涨压力仍较大，国际初级产品价格仍居高位。中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)项目总经理黄韬表示，目前各类生活成本都在上涨，宏调的步伐不会因为楼市而有所改变。所以，下半年地产“抓严从紧”的基调是改变不了的。

　　银根：禁止贷款还地价

　　8月28日，央行和银监会联合下发通知，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款；土地储备贷款采取抵押方式的，应具有合法的土地使用证，贷款抵押率最高不得超过抵押物评估价值的70%，贷款期限原则上不超过2年等。

　　珠江地产有关负责人表示，禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款，无疑是提前让发展商“过冬”。

　　穗卖地首次要银行担保

　　8月22日，广州推出今年以来的首批大型住宅用地，两幅位于萝岗区的土地总建筑面积共达85万平方米。广州市房管局要求，同时竞买两地块的开发商，企业净资产要达12.5亿元人民币以上等；不仅如此，开发商还得在5个工作日内提交银行履约保函(或履约保证金)，金额为成交价的5%。据悉，这是为了避免出现之前地王拍出后发展商交纳不了地款的风险。

　　时报记者 罗莎琳

　　现状 2 市场

　　前8个月成交跌42% 国庆成最后机会

　　纵观今年前8个月，广州楼市共成交了35309套单位，与去年同期的60977套相比，下跌幅度高达42%。

　　与此同时，由于销售回款不理想，不少开发商的资金链出现了“高压”状态，部分在去年扩张较为快速的开发商，甚至出现无力交纳土地出让金的困境。银根紧缩、股市低迷，也迫使部分开发商不得不采用私募的方式进行融资，但所要付出的是高额的利息。

　　由于已经过去的8个月时间里成绩严重下跌，今年余下的4个月，开发商能否收复失地，业内专家普遍不为看好。凯德置地(企业专区,旗下楼盘)华南区总经理罗臻毓坦然向记者表示，这种状况在未来很长时间里还将持续下去，预计要到15个月之后，市场才能获得真正的回暖。因此，能否在“十一”这个今年唯一的“黄金周”中取得良好的销售业绩，以获得“过冬”的存粮，已成为关乎部分开发商生死存亡的事情。

　　从市场的推货情况看，开发商似乎已等不及十一黄金周这个总攻阶段了，从8月开始，不少楼盘就已逐渐加大推货力度，市场上的新开楼盘也逐渐增多。如越秀城建、合景泰富等大型开发商，均在近期推出逾千套新货；而阳光假日园、华南御景园 (论坛 像册 户型)三期等新品则早在8月就已抢喝下半年的“头啖汤”。

　　时报记者 李东元

　　现状3 时机

　　五一缩短不旺财 奋战十一弥补损失

　　马上到来的“金九银十”，将是今年广州开发商的最后机会，这与今年的假期调整也有关系。在过去，“五一”和“十一”两个长假都是楼市的销售“黄金周”，但由于今年“五一”由之前的7天减少为3天，这让十一假期的“含金量”比以往哪一年都高。

　　今年五一，不少开发商均推出了多种优惠措施，除赤裸裸的降价和打折外，隐性降价、大送礼品等促销手法也层出不穷，五一广州楼市却仍是“旺丁不旺财”。记者从各大开发商处得到证实，五一期间多数楼盘的销售并不理想。

　　为此，开发商纷纷将希望寄托在将即到来的“金九银十”上。有发展商表示，要想完成今年的任务可能性不大，但为了维持资金链，今年“十一”是最后的机会，“要把五一的损失补回来！”时报记者 罗莎琳

　　现状 4 买家

　　自住者择机入市 投资客观望最浓

　　已迈向 “金九”，开发商得竭尽全力在这最后的关头博上一把。不过，业内不少专家认为，“金九”观望的气氛可能会比“银十”更浓。

　　“从上个月的成交资料来观察，很多已成交的买家都已观察楼市有一两年之久了。”中原项目总经理黄韬表示，这些人虽然仍会受到影响而一时冲动买房，但并非表现在“是否购买”，而是具体“要买哪一个楼盘”。

　　黄韬指出，目前大部分观望者都是觉得价格合理就会买，同时，自住与投资相结合的买家占了大部分。对于自用型买家来说，如一些新婚夫妇、白领由租房过渡到买房、小房换大房等，若看到合适的产品，就会在这个“金九银十”入市；目前观望程度最浓的，应该是那些纯投资型的买家。见习记者 张金娜

　　时机来临？

　　水分基本榨干 开发商推优惠

　　刚刚过去的8月，曾被业内专家预称为“黑色八月”。然而，近期公布的有关机构的统计数据显示，8月广州楼市的成交总量却达5433套，大大出乎各界人士的预料。这一事实正好验证了“当大家都不看好的时候，现实往往会给予我们惊喜”的规律，那么，未来的一两个月又会否是一个入市良机呢？

　　不可否认的是，经过近一年的调整，目前的广州房价已基本榨干水分，泡沫也逐渐被压缩。不少的业内人士及专家均认为，目前的广州房价已基本调整到位；而且，由于GDP及CPI不断增长，房价即使继续下跌，也不可能重新回到两三年以前的水平。因此，可以说目前的广州房价基本已能反映产品的真实价值。

　　另一方面，近乎“飘红”的八月，再一次用事实证明了目前广州房地产市场的刚性需求依然旺盛。业内专家表示，有意置业的消费者不妨多关注即将到来的9～10两个月的楼市情况，这一阶段不仅市场供应量大，消费者可选择的面也比较广；而开发商为达到促销的效果，在这一阶段也会推出更多优惠来吸引消费者。因此，这一阶段不失为今年广州楼市的最好一个入市时机。

　　时报记者 李东元

　　如何选房？

　　不能只盯价格 而应看地段和配套

　　今年的“金九银十”被业内人士解读为开发商的“最后一搏”。有住房需求的买家如何抓住时机入市呢？资深房产专家韩世同(韩世同博客|韩世同新闻)表示，在目前整体楼市不景气的现状下，购房者不能因“价低”而选择入市，要根据自己的实际需求，来选择该不该买、买什么样的房子。由于郊区楼盘降价明显，作为投资者，可以考虑买品牌开发商的远郊楼盘；而作为自住者，则不能单一考虑价格，而是要根据自己的生活、工作、喜好等方面的需求来决定买房。

　　在衡量一个楼盘的价值时，地段占有相当重的地位。在今年广州不少区域楼价下滑的情况下，珠江新城和滨江东一线江景楼盘的价格下调幅度却不是很大，这与其地段稀缺性不无关系。另外，买房自住还看房屋的居住品质及舒适性，包括房屋的基本格局、楼层、朝向以及小区的物业管理水平、周边商业、生活配套、出行便利度等。

　　房产专家吴定金认为，在整体楼价下调明显的现状下，由于近郊的楼盘离城区比较近、配套相对成熟、楼价回落明显、可选择性比较大，如植物园板块、白云大道北板块、金沙洲板块等都是不错的地段。

　　时报记者 徐凤

　　记者手记

　　“金九”价格战

　　别变成噱头

　　令开发商翘首以待的“金九银十”终于来了，但如今的“金九”已非去年那般美好光景。自去年底以来，广州楼市就一直处于低迷状态；而今年5月以来，价格更是连续3个月环比下跌，创下了近4年来最长的下跌周期；7月9122元/平方米的均价，也创下了自去年11个月以来的新低。这种环比下跌遇上了“金九银十”，是否还会将“下跌”进行到底呢？

　　虽然楼市价格并不是专家、发展商、消费者能决定得了的，而是由市场、地价、成本多种因素所决定，但如众多地产专家所推测的那样，今年的“金九银十”价格依然将“向下”行走。若想要保持60万平方米或是突破70万～80万平方米的销售面积，就需要在价格上再让步。可以说，今年的“金九银十”是一个大的转折点，今后的楼市走向如何，政府是否该出台相关政策，很大程度都取决于此。

　　而众开发商果真不负众望，其前期也是做足了功课迎接这场残酷的楼市竞赛——户外灯箱宣传、媒体广告、满大街派传单、一二手联动等，甚至金沙洲某楼盘包揽所有这些方式，其销售数量则是有目共睹的。

　　然后，众多品牌开发商也早已在价格上“屈膝”，如推出特价房、打折扣，或是通过送家电、管理费等方式变相降价，都取得了不错的销售成绩。因此可以预计是，在接下来的“金九银十”中，开发商们仍会绞尽脑汁进行这种促销活动，用降价来换成交量，在“金九银十”搏上一把。

　　不过，值得提醒的是，仍有不少开发商是借“一口价”、“特价单位”等噱头去吸引消费者——说有特价单位，但一到楼盘就被告知“特价房已卖完”，或只有一套户型、朝向、楼层特差的单位。“金九银十”的大降价虽然不是让买家入市的唯一因素，但也是决定性的因素。若只是用降价这一噱头来吸引买家，而没有实质性的促销降价，到头来还是会打上“故意抬价欺骗消费者”的名号，那么，在这场激烈的楼市竞赛中将不战而败。

　　见习记者 张金娜