成交量上涨20% 10号线沿线楼市升温

　　作者：文/本刊记者 陈建波(陈建波博客|陈建波新闻)

　　尽管今年上半年房地产整体市场仍显低迷，但对于即将开通的地铁10号线周边房产而言，却已明显表现出成交量持续活跃的状况。

　　正在建设中的地铁10号线将成为继地铁2号线之后第二条环绕京城的快速交通轨道。在奥运会开始之前，地铁10号线一期将正式通车。

　　据“链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)”统计数据显示，地铁10号线自3月底空载试运行以来，沿线各区域二手房成交量上涨幅度都达到了10%以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20%。

　　串联三大商圈，东三环沿线租售两旺

　　10号线作为北京地铁第二条环线，具有连接中心城西北、东南方向的对角线功能。据悉，10号线全线分二期 (论坛 像册 户型 样板间 视频)建设。一期工程起点为万柳站，终点为劲松站，预计今年6月底通车。二期工程是一期工程的延伸线，起于劲松站南端，终止万柳站西侧折返线，预计2010年建成通车。

　　建成后的10号线是一个环线，它的北、南、西部环线将在三环和四环之间，东部环线将顺延东三环。沿线经过了中心城的朝阳区、丰台区和海淀区，北连CBD，南接城市东南方向重要公共交通枢纽宋家庄，西连城市交通枢纽六里桥及五路居。

　　显然，10号线不仅贯穿了京城最优越的地理位置，而且还将京城楼市商业氛围最为浓厚的中关村、燕莎、国贸这三大商圈串联起来。“地铁10号线的开通，将使中关村商圈、燕莎商圈、国贸商圈这三大商圈结合的更加密切，这将会极大地激发区域的物业升值潜力。”伟业顾问(伟业顾问博客|伟业顾问新闻)商业公司副总经理姜黎明说道。

　　对于中关村商圈而言，人们熟悉它大多因为其是全国最大的电子产品集散地。浓厚的商业、商务氛围加上众多高校云集使得不少人置业于此。然而，区域内交通的不便在一定程度上影响了人们在此置业。此番地铁10号线的开通，将很大程度提升中关村的住宅价值。像紫金数码 (论坛)、西屋国际公寓 (论坛 像册)等二手房公寓价格已达20000元/平方米左右，普通二手房则在17000元/平米左右。

　　作为使馆区聚集的燕莎商圈，是外籍人士选择居住的重要区域。例如像亮马名居 (论坛)、远洋新干线 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)、凤凰城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4 视频5) (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3 视频4 视频5)、太阳星城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)等项目一直是众多外籍人士的居住地，其租赁市场一直很活跃。“地铁10号线的开通，将减轻燕莎商圈内部的交通压力，提升区域内高端住宅项目的潜在价值。尤其对二手房的租赁市场，必将带来极大的利好因素。”姜黎明表示。显然，国贸商圈地处CBD区域的核心地段，聚集了大量高档写字楼和商业项目。随着10号线的开通，将加强国贸与燕莎、中关村的联系，给了很多置业者新的选择。

　　在地铁10号线一期通车试运营时间日益临近之际，记者日前在对地铁10号线沿线在售主要楼盘的调查中发现，几乎所有的沿线楼盘均以比邻地铁10号线为主要卖点。“10号线基本是沿着东北三环来布局，经过的大多是北京人口比较密集的繁华地区，沿线区域的住宅项目大多是均价过万元的中高端住宅产品，其主要购买人群均具备了一定的经济实力，大多不会选择地铁作为主要的交通工具。”高力国际研究顾问部主管谢靖宇说道。

　　因此，地铁10号线的开通实际上更多的是提升沿线楼盘的投资价值。一项来自“链家地产”的统计资料显示，今年5月东三环劲松、团结湖、三元桥三大区域二手房成交量环比4月均上涨了10%以上，5月租赁成交量环比上涨了14%。“地铁10号线已经给沿线区域的房地产市场带来新的生机，尤其在东三环沿线的二手房市场表现的更为明显。目前东三环二手房市场呈现租售两旺的局面，是当前京城二手房市场最为活跃的交易地带之一。”链家地产副总经理金育松表示。

　　二手高端住宅受益显著

　　如果说去年地铁5号线的开通带动了普通民宅租售市场的发展，那么即将开通的地铁10号线显然已提升了北京二手高档住宅市场的升值空间。因为从地铁10号线沿线部分区域主要成交小区/楼盘来看(详见表1)，大多项目的价格区间都在每平方米15000元以上。显然，10号线沿线周边分布有很多高端住宅项目，二手高端住宅市场将占据主力位置。

　　诚然，交通配套是对一个区域房产价值影响最大的因素之一，尤其是地铁这样的轨道交通，几乎可以对区域房产产生颠覆性的改变。

　　据“链家地产”统计数据分析，地铁10号线自3月底空载试运行以来，沿线各区域二手房价上涨幅度都达到了2.7%以上，高于二手房总体均价涨幅一倍以上(地铁10号线沿线各区域3月底以来价格上涨情况详见表2)。而且在二手房价整体上涨幅度明显加快的情况下，自3月底空载试运行以来，地铁10号沿线区域二手房成交量的上涨幅度都达到了10%以上，其中芍药居、呼家楼、石榴庄等区域成交上涨幅度则超过20%。

　　“10号线开通在即，促使了许多房产持有者的心理预期都再次走高，形成了沿线房产价格居高不下的局面。这几乎成为当前整体房价上涨缓慢市场环境中的一道奇观。在整体市场成交上涨并不明显的情况下，10号线沿线区域成交上涨明显，与地铁即将开通的信息刺激了自住需求以及因租赁需求而衍生的买房出租需求有关。”金育松说道。

　　此外，像万柳、学院路、三元桥、燕莎、国贸、双井、劲松等区域无疑会再次成为二手高端住宅的交易热点区域。在富力地产(企业专区,旗下楼盘)商业运营中心经理张国鹏看来，地铁的潜在影响将拉动富力广场整个项目的升值空间。因为从交通便捷性方面来看，地铁10号线的经过将把富力广场周边的住宅、酒店、写字楼、餐饮各方面都带动起来。

　　根据“我爱我家(我爱我家博客|我爱我家新闻)”统计的市场情况显示，万柳地区靠近地铁10号线站点周边区域的房价相比普通区域最高相差30%，建设年代较新、社区较为成熟的社区二手房价可达到22000??25000元/平方米。如“康桥水郡 (论坛 像册 户型 视频)”部分精品房源售价在25000元/平方米，“光大花园 (论坛 户型 样板间)”市场价也在20000-23000元/平方米之间。

　　从2008年新开盘的项目来看，CBD商圈涌现出像CBD传奇 (论坛 像册 户型)二期、乐成国际豪丽公寓、美景东方等紧邻地铁10号线的楼盘，自然受到很多投资置业人士的青睐。目前该区域的二手买卖价格在18000??25000元/平方米不等。“毕竟国贸区域挨着地铁10号线的楼盘有限，因此像地铁沿线周边的苹果社区 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2)、天之骄子 (论坛 像册 户型 视频)、CBD总部公寓 (论坛 像册 户型 视频)等项目由于建成时间不长，目前能满足投资和自住的双重需求。”我爱我家市场研究中心相关负责人说道。

　　两大区域价值显现

　　随着地铁10号线一期的即将通车，除了会促进沿线的中关村商圈、燕莎商圈和国贸商圈的房地产市场快速发展之外，还有哪些区域有潜在的升值潜力？在记者采访过程中，不少专家看好北京东南区域的升值潜力。

　　“由于万柳、燕莎、国贸等区域的住宅供应量在未来会日益减少，而CBD向南延伸的东南区域潜在供应量较大。在地铁10号线通车之后，包括十里河、潘家园等地离CBD商圈和燕莎商圈的时间距离将大为缩短，东南区域的地段价值将得到进一步显现。”姜黎明说道。

　　随着政府不断加大东南部建设力度，东南三环和四环之间的楼市正处于快速发展时期。

　　地铁10号线一期的开通和二期的动工将形成北京第二环线，从而带动整个东南部房产的整体发展。包括去年年底开始动工的10号线二期将会连通地铁5号线的宋家庄站，进一步向南三环西路拓展。

　　作为东南方向重要公共交通枢纽的宋家庄，其交通环境的进一步完善是促使区域飞快发展的重要因素。据悉，目前宋家庄路段沿线在售楼盘价格大约在8000元/平方米左右，受到未来10号线二期的利好影响，未来房价升值潜力将逐步显现。

　　据我爱我家调研数据显示，地铁10号线二期规划的东南部如劲松、十里河等区域二手房价均有较大涨幅，其中劲松目前二手房价与地铁建设前相比涨幅已经超过100%。

　　随着人们对轨道交通这种快捷的交通方式的逐渐依赖，以地铁10号线穿越的北京东南三环附近的二手房将随着地铁一期开通和二期开工，该区域楼市将进入热销态势。

　　此外，10号线二期的破土动工亦使得人们对于西南区域的房产价值充满期待。按照10号线二期的规划，其将贯穿西南部大型的物流集散中心以及长途客运站点，如成寿寺、木樨园、大红门、六里桥等区域。

　　“轨道交通的便利将引起这些区域周边房产需求聚集并沿10号线走向分散。因此，10号线的建成将加速京城城区外扩的进程。由于东北部区域发展已较为成熟，10号线对于京城西南区域的发展影响将更加明显。”金育松说道。

　　在“北京市十一五规划”中，南三环成为南城未来发展的重点所在。三环新城 (论坛 像册 户型 视频)至成寿寺之间亦将成为南城居住中心区。根据规划，10号线将串起宋家庄与六里桥等西部老城区，显然刺激了西南楼市的发展。

　　目前，西南三四环聚集了包括三环新城、万年花城 (论坛 像册 户型 样板间 视频1 视频2 视频3)等大型居住小区。随着10号线二期的动工，六里桥站、三环新城站等二手房市场开始活跃起来。同时，10号线还穿越西三环带聚集公主坟、紫竹桥等大型商圈，辐射海淀重点学院区。

　　“地铁10号线的开通，对成熟商圈是锦上添花，对目前住宅配套和商业氛围仍有待提高的区域，10号线的影响将更为迅速和深远。东南三环、南三环和西南三环现在均属于未被完全开发的价值洼地，10号线的利好因素将会使这些区域的房地产价值得到逐步显现。”华高莱斯副总经理公衍奎说道。