投资专家谈信贷紧缩下的房企生存之道

　　主持人：不愧是经济学家，对宏观数据如此敏感，上午已经领教了黄市长以及中国证监会的王欧先生，他们对所有宏观数据和微观数据都很关注，在座各位都对数据很敏感，而且对房价都很敏感。对于房地产从去年以来这么多的变化，跟我们中央政府宏观调控政策有非常密切的联系，下面这位演讲嘉宾是来自于北京国际投资公司的总经济师时宝东先生，他也经常在高层论坛上发表他对房地产市场独到的见解，他今天为我们带来宏观经济对房地产业的影响，大家欢迎。

　　时宝东：各位女士们、先生们，大家下午好！很高兴能有这样一个机会在这里跟大家共同交流一下目前的宏观调控政策对房地产的影响。应该说我是一家非银行机构的从业人员，可能更多的在房地产信托融资上在实践中做的一些工作，自己有一些亲身体会，跟房地产公司接触也比较多，对房地产公司的实际需求和资金状况比较了解，但是大会组委会给了我这样一个题目，就是直面宏观调控下的房地产业，我觉得这对我来说是比较难的一个题目。而且无论是上午嘉宾还是刚才易教授讲的，对房地产市场的评判以及对房地产未来市场更加的准确，更加的客观。我作为房地产行业链中一个资金提供者，对房地产开发企业的一些真实情况和感受多些，所以讨论这个问题的时候，有不当的地方也请在座各位批评指正。

　　实际上我国房地产市场发展时间很短，仅仅十几年时间，在这十几年中，房地产市场也历经了两次波动。这次的宏观调控应该说是从2005年的3月26日的“国八条”，开始对房地产市场进行了宏观上的调控。“国八条”的内容我相信在座各位都非常的清楚，在这里拉开了对房地产市场调控的序幕，总的想法就是要抑制房地产市场的快速增长，防止房地产市场泡沫的发生，这是宏观调控的出发点和着眼点，“国八条”的具体内容在这里就不多说了，因为大家对这些政策都肯定非常的熟悉和清楚，主要是为了稳定房价而出台的。

　　随之而来后面的各种调控措施，从土地、金融、税收、社会保障体系以及产品供应结构等方方面面分子积分出台了一些相应的调控措施。就是以往对一个行业的调控，更多的是从金融行业或者从行业的特点出发，出台一些相应的政策，以对行业进行调整。这次对房地产行业的调控，由于房地产行业是涉及到方方面面的行业，这是它的特点。而且房地产本身和金融是不能分开的，现在很多人一讲房地产都叫房地产金融，因为房地产离开金融是难以支撑并发展的。就是说现在房地产本身作为一个事情的两个方面，提到房地产就有金融，所以房地产金融本身涉及到的方面就比较多。因此从房地产行业来讲，它的土地是房地产建房的根本，从金融、税收，乃至于从整个结构上对房地产进行宏观调控。从而达到稳定房地产市场，平抑房地产市场价格快速上涨。

　　所以，从这次的调控来看，一个是政策出台比较密集，单从金融来看，就出台了许多相应的政策，无论是从央行还是从银监会，乃至于从各大银行总部都纷纷出台了一些相应的政策，对房地产信贷市场进行调控。另外还有一些政策，而且这些政策持续时间比较长。随着房地产市场的发展，现在出台的政策也越来越严厉。刚才易教授也讲到了，原来是适度从紧，现在变成了紧缩银根，大家都知道我们的银行储备准备金率提高到最高水平。

　　从土地方面，2007年9月28日出台了我们说的39号令，在这里提到了分期付款、滚动开发，临时土地证，把以往的开发模式彻底改变，同时改变了开发的门槛，因为通过招拍挂，拿到土地，土地成本占原来开发的30%-40%，现在高一点达到60%，像去年年底拍的北京三环到四环的土地，楼面地价达到11200元/平米，就是说这个政策出台，把房地产开发门槛提高到了前所未有的高度，以往靠其他方式拿地，交一部分出让金，通过土地抵押贷款这种开发模式彻底改变了。

　　另外一个比较大的影响，就是九部委联合出台了“90”、“70”的政策，就是90平米以下房子占到70%以上，这个政策的出台对房地产影响也是非常大的，当然在各地解读政策有变化，有的是采取单个项目达到90平米以下开发面积占到70%，个别地方说某个区域90平米住放占总开发面积的70%，就是说会有一些差别。但是总而言之通过这样一个政策，实际上对整个商品房结构做了根本性的调整。实际上也应验上午束司长提到的土地节约集约利用，提高土地的使用效率，是和国土资源部一些想法是通过政策来实现的。这一政策的出台，对房地产市场的影响也是比较大的。

　　再有一个就是2007年8月13号出台了《关于解决城市低收入家庭住房的若干意见》，提出了廉租房的概念，再有就是经济适用房，经济适用房和廉租房在面积上有明确的规定。我们知道，最早北京的经济适用房出现了200平米以上的，120平米到160平米的经济适用房在初期是有的，那么现在规定经济适用房和廉租房控制在60平米左右，通过这样的政策，也是改变住房调整，因为减少面积之后，使得单套住房总价有所减少，这样适当提高人们购买能力，解决住房问题。另外对政策性用房的流转也做了规定，防止投机性投资进入到政策性用房的环节上。

　　另外在税收上也正在酝酿进一步加大对房地产市场的调控，大家都知道2007年3月16日，我们《物权法》已经颁布，去年10月1日已经正式的施行，在《物权法》施行过程中，国家选择相应城市进行试点，现在试点已经扩大到10个城市，物业税的开征，对于投机性的物业持有，会加大他们的成本，实际上这个问题今天上午束司长和刚才易先生都提出了一些个人的观点。物业税的开征在我看来是时间问题，但是具体的开征内容可能会有一些调整，上午束司长也提到了，我国由于缴纳70年的土地出让金，实际上已经缴纳了土地的使用成本，那么是否还要开征物业税，加大物业的持有成本，应该说在国外，尤其是在美国，土地是私有化，一旦拥有了这个土地，或者说你买了房子之后，你是买到这块土地，土地私有化之后，相当于你的房价还有土地的价值。因为大家都知道，房子的价格，就是单纯从地上建筑物这个角度来讲，它的价值应该是逐渐贬值的，因为建筑物的折旧，它的价值会越来越小，一套住房建得再好，说可以使用200年、300年，但是本身再建工程这块，地上的附着物是在贬值的，但是土地的价格是在升值的，因为随着人口增长和经济增长，土地价格肯定是在增长，这是毫无疑问的。但是在国外土地是私有化，买了房子就是买了土地，不管房价短期内如何波动，但是土地的价格永远可以做到保值增值，土地私有化就解决了这样一个问题。政府是从土地上拿不到任何利益，除非原有的拥有者把这个土地卖了，政府能拿到税收，所以要对土地征收物业税，为此，每年可以得到一笔税收。

　　在我国，由于土地并不是私有化的，土地是国家所有，你买了房子，仅仅是拥有了70年的使用权。大家都看到《物权法》出台之后，欣慰的是70年之后房子不会被没收，因为你肯定拥有这个房产，但是还需要继续缴纳土地出让金，或者在那个时候是否叫土地使用费，叫什么我们现在不知道，但是一定还要交钱，因为这块土地不是你的，你一次性交的这个钱仅仅是拥有了70年的使用权。试想一下，70年之后，如果说再让你一次性交70年的，你还要交一大笔土地出让金，如果那时候不是一次性缴纳，说按年缴纳土地使用费，或者土地使用税，你也要交一笔钱。同时在这个基础上还要就物业来征收物业税，这确实加大了物业者的使用成本，就是说你要交两次。要么就是合二为一，只不过提高比例，原来说按照房产的3%来交，再交物业税2%，实际上就是5%，那还不如一次性征收5%。如果说将来70年房子到期了，就存在着交两次，既要交土地使用，又要交物业税，在国外不存在着交土地使用税，因为你一次性交完以后，已经拥有这块土地。所以说物业税如何开征，怎么样开征，有可能涉及到土地的使用，是否要分两个环节，一个由土地部门来征收，一个是由税务部门来征收，那能不能合二为一，从节俭的角度，一次性征收，然后两个部门来分配。但是毋庸置疑，现在物业税的脚步声越来越近了，积累到一定的程度的时候，现在看来是不可避免的，只是说将来如何协调的问题。