中国社科院金融研究所易宪容教授看房产市场

　　主持人：各位来宾，女士们，先生们，下午好！房地产市场与老百姓是息息相关的，尤其是房价问题，上至国务院总理，下至区级官员，都非常关心房价问题，因为这毕竟是国计民生里面非常重要的一个基础，我们今天非常荣幸邀请到中国社科院金融研究所易宪容教授，他一直研究我刚才谈的这个话题，对房价也做过很多惊人的言论，也得到了全国及海外媒体的关注，我们今天下午请他就中国房地产市场下一步如果发展，以及房价又会出现什么样的变化，是降价还是会有可能平缓的增长，下面让我们以热烈的掌声欢迎易教授给我们做精彩演讲。

　　易宪容：大家下午好！十分高兴跟几位新老朋友在重庆跟大家一起讨论房地产的问题，我来重庆讲房地产的问题也讲了好多次。今天要讲的这个题目，由于时间关系，我简单讲三个问题。第一是当前中国经济形势及国际金融形势来看，我们的房地产市场未来是否可以持续发展？第二是当前中国金融市场对房地产到底影响有多大？第三是房地产市场未来的发展和走势。

　　大家知道，最近国际金融市场震荡，美国经济衰退，还有中国发生了一系列大的灾难，比如说雪灾和汶川大地震，这些情况的出现，还有我们房地产市场从去年下半年开始进入调整，在座很多都是房地产企业的老总，可能觉得比较紧张，其实不必担心。就我们现在的情况来看，中国近几年来，为什么房地产市场能够快速的发展，为什么中国经济能够如此繁荣？我提了自己的一个概念，叫“资本化运动”，这个运动是什么意思？也就是说通过这种资本化运动，把我们过去、现在、未来的财富通过金融工具转化为我们增长财富的工具。

　　我举一个简单的例子，大家可能会注意到，我们房地产市场为什么能够这样繁荣？就跟我们银行金融产品个人按揭贷款有关系。就是个人按揭贷款，大家理解是什么概念呢？是我们居民把房子按揭给银行，其实不是这样，是我们个人把未来的工资，未来的现金流按揭给银行了。也就是说如果说我们能够把过去、现在和未来的财富转换为我们增加财富的工具时，也就是资本化运动的时候。那么，我们整个社会的财富就会涌流出来。

　　近几年来，我们的财富增长有几大块，比如银行的资产，由2000年-2007年底，达到了52万亿；股市由2006年3300亿增加到2007年底27万亿；个人存款，2008年5月底，银行存款达到了44万亿，个人存款达到了19.36万亿；还有外汇储备，2005年底1.8万亿，再加上我们住房有460亿平方米，如果以每平方米3000元计算，整个房地产的市场价值就有130万亿。也就是说，在短短的几年时间里，中国的财富已经翻了几倍。就是因为通过这种资本化运动。

　　这种资本化运动不仅仅是让财富涌流出来，更重要的是让我们能够把过去、现在、未来的的财富转化为增加财富的工具。比如说企业上市、个人住房按揭贷款、政府基础设施项目的投入、政府土地转化为按揭产品。这些财富的增长我是我们整个社会经济增长的动力，而且在未来的30年，如果中国与台湾的台海战争不会发生，那么未来30年，这种资本化运动不会停止。而且，随着我们金融市场的发展，让越来越多的财富涌流出来。

　　所以这样来讲，大家能够看到，这一轮的经济增长，这一轮的经济繁荣，其实是我们城市化带动房地产市场发展的结果。而这种城市化过程就是通过资本化运动来实现的。因此，城市化的进程和城市化的快速发展与资本化的运动，一定会让我们的经济快速发展，快速成长。所以，在未来的几十年内，中国的经济快速成长，我认为这种趋势不会改变。我曾经在香港信报上写过一篇文章，我那时候判断，中国未来的经济，如果不发生台海战争，保持持续高速的增长，态势是不会改变的。所以大家不要感觉到房地产市场有一点调整，就觉得会出现大箫条，不是这样的，解决增量是不会改变的。由于时间关系，我在这儿不展开，就做一个简单的结论。