副市长黄奇帆全面解析中国房地产市场

　　主持人：首先谢谢陈总的开幕致辞，我们邀请到了重庆市委常委、重庆市人民政府常务副市长黄奇帆先生，大家知道，黄市长无论是在资本市场，还是在房地产市场都有非常深厚的功力与真知灼见与大家分享。

　　黄奇帆：很高兴来参加今天的房地产金融年会，首先代表重庆市人民政府对各位到重庆来参会的嘉宾表示欢迎。本来叫我来致辞，我想借着致辞的机会跟大家沟通一些情况，算是作为参会的代表发表一个专题讨论的内容。

　　房地产业作为我国国民经济的支柱产业，同时也是涉及到老百姓生活，衣食住行的基础产业，是国计民生中一个重要的范畴。另外，房地产事实上跟金融资本密切相关。如果说过去的几十年、上百年，金融资本，有一段叫金本位制，后来美元上了，叫美元金本位制。房地产作为不动产，金融资产又扣上了不动产本位制，如果这个不动产是稳健的，这个不动产跟金融资产就密切相关。所以，无论是宏观角度还是微观角度，房地产都是一个国家的重要产业，应该让它稳健持续的发展，这是我想说的开场白。

　　作为一个地方政府来说，要使房地产稳健的发展，它是需要有一种比较好的方法。这种好的方法，大体上我认为地方政府必须坚持做四个工作原则。也就是管理原则或者说管理方法。

　　第一，作为一个新兴的、还在发育的城市，不管你发育多么快，多么兴旺，你这个地方每一年的房地产投资不要超过这个城市地区固定资产总投资的25%，如果超过一定会有泡沫。但是你扣住了25%这道关，一般都能持续稳定健康发展，这是可以用经济学数学模型去论证的，但今天不是这样的讨论会，不想去展开。我只想跟大家说，重庆市政府从2002年以来每年坚持这条原则，像铁的原则始终控制住的。2002年总投资1000亿，我们房地产投资200亿；2003年1300亿的总投资房地产占300多亿；2004年1600亿的总投资，房地产有400亿的投资；2005年重庆投资到2000亿，房地产500亿；2006年2500亿投资，房地产600多亿；去年我们3200亿总投资，房地产占800亿。今年我可以跟大家说，估计我们固定资产投资在3600亿，房地产投资，你们到年底来看数据，一般就是在900亿。说是这么巧合，正好市场的行为是25%，但事实上是政府控制的，一只看得见的手控制这一条，就会使房地产市场持续稳定发展。这一条国内专家要多多关注，多多提醒，多多控制。大家不讨论这个概念，讨论其他无关的发展概念，泡沫概念，其实已经离了谱，这是第一条原则，我想重庆这五年这件事做得非常好，倒不是我们自己表扬自己。

　　第二，任何一个地方，房地产的开发是有一个饱和的概念。我刚才说新兴的一座城市，在农民进城的过程中，当然不断的城市要进行扩张，房屋要增加，但是增加到什么时候要平衡呢？就是当这座城市总人口如果在1000万，那么它的房产总量30平米/人建筑面积，造到3亿平方米，不能再增加，如果造到3亿平方米还在不断的增加，那到6亿平方米，那就是泡沫，这是总量控制，刚才说的过程控制。过程控制，这么一直造下去，30平米变60平米，这个房地产市场一定消化不了，一定有泡沫。在国外，不管是纽约、伦敦、巴黎，如果你去看，他们一个城市人均建筑面积在40平米左右，当然是讲人均，有人可能10几平方米，有的可能200平米，但是最终这个城市总的是40平方米左右。中国人多地少，30平方米是建设部约定的概念，为什么建设部推了“90”、“70”呢？就是一般三口之家90平米。重庆政府在这五年里讨论任何一个城市，或者重庆主城的发展都按这个规划，如果这座城市人口100万，可建的房屋就是30平米/人，这要慢慢去造，如果到了30平米/人还在建，这就过分了。比如说上海在1990年的时候，人均只有12平米，所以那时候住起来很痛苦，很困难。这10几年，上海人造了几亿平方米，现在上海人已经达到了32平米/人，所以可以很肯定的说，今后20年不可能再去像过去20年那样去造房屋，基本上上海已经定型了，除非上海再增加1000万人口，这是不可能的事情。重庆来说是一座发育中的城市，现在重庆城市整个1000多万人口，现在人均住方是25平米，这几年也不断的改善，也就是说如果要达到到30平米/人，必须再造6000万平米。1000多万人，一个人5平方米，就是6000万。但是重庆在发育中，重庆人口20年会有2000多万，会有1000多万农民进城，现在重庆3000多万人口，有2000多万农民，以后1000万农民进城，还要有3亿平方米，这再加上那6000平米，大概有3.6亿，总的来说，以后每年造2000平方米，可以造20年，重庆在发育之中，有大量农民要进城。这是第二个概念，这个原则不管大中小城市都应该恪守这个原则。

　　第三，作为政府管理中要控制地价，不能说地价越高越好。房价的泡沫本质上是地价的泡沫，如果地价没有泡沫，不会出现房价的泡沫，所以控制地价的主体是政府，房产商不管怎么炒地价都不可能，政府要控制地价。控制地价有一个原则，一个地区的商品房，如果是1万/平米，楼面地价不管怎么说别超过3300元/平米，我讲的是公寓，就是楼面地价不要超过商品房的1/3，当然如果是造别墅，地价可能占了整个别墅的2/3，那别墅另论，主要占了一块地，讲的是高层建筑、公寓一般用这个原则。如果是经济适用房，低收入房，地价应该在房价里面的20%，15%以下，如果是高档的公寓，25%、33%，但是总之别超过。我们常常讲一句笑话，面粉比面包还贵，楼面地价比地价还贵。这个意思就是政府要控制住的，我可以这么说，过去重庆五年没有拍过一块地超过楼面地价1/3的，大家如果去检验重庆几百块地块，我们这里是有控制的，不是拍卖得越高越好，一个地块本身拍得高了，政府多收了钱，但是乱了市场，造成整个投资环境成本提高，那就是破坏投资环境，在这个意义上讲，政府如果只顾一时高兴，坏了整体布局，那是坏了发展的前景，在这个意义上控制地价非常重要。

　　第四，这个社会不能够人人都买房，但是人人都应该有房住，在这个意义上讲，总有1/3或者1/4的人可能买不了房，但是要有房住，可以租房子住，或者是低收入房，或者是廉租，这个房屋对象有五种类型，第一是低收入房，或者经济适用房；第二个是廉租；第三个，我们大量的危旧房动迁的居民，他们只要住在危旧房里，一般都是低收入阶层，如果动迁的时候，补助，让他们住得好一点，这种房屋也是一种政府供应的配置房，哪怕房屋好一点，也是配置房；第四就是大量农工民进城，要住宿舍，或者是低收入房，这也是一种房屋供应；第五，我们大量的，包括基层的机关干部，或者企业中的职工在内，有时候单位也会配置一些房，这是原来计划经济时候都是单位供应，现在有时候也会发生。总的意思就是这一块的房屋至少应该占社会总体房屋建设的1/4-1/3，当然大家有时候说，低收入房应该供应到70%，廉租房应该占30%，这是仁者见仁，智者见智，这是关系的调节。但是总之不能是百分之百的计划房到商品房，只要这个控制得好，我是认为房地产总的基础管理就会比较好。