开发商资金状况不佳 外资伺机围猎中国楼市

　　从去年年底开始，房地产行业多年以来的宏观调控“成果”开始显现。全国多个城市出现房地产成交量萎缩及价格下滑的现象。

　　与此同时，作为当局者的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)董事局主席潘石屹(潘石屹博客|潘石屹新闻)抛出言论称，大部分房地产公司资金状况都不佳，将面临着“百日剧变”。

　　从已经公布的财务状况来看，即使是相对健康的上市房地产公司，也面临着资金危机。国内融资渠道萎缩的情况下，实力雄厚的境外资本悄然以资金合作伙伴的形象出现在国内房企的投资者名录中。

　　早报记者在采访时发现，众多境外房地产投资机构最近变得更加受宠，中国内地的房地产市场调控对于它们而言，无异于巨大投资机会的来临。

　　“每家开发商都缺钱”

　　从去年年底开始，由国内最大房地产公司万科地产(企业专区,旗下楼盘)所引发的全国性降价风潮越刮越猛烈。此后，SOHO中国董事局主席潘石屹表示，开发商降价主要因为是因为资金链紧张所致。潘石屹随后还在网上公开各家上市房地产公司的财务数据，从分析的结果来看，情况不容乐观。速动比率是一个很重要指标，指的是一个企业立即变现偿还流动负债的能力，如果速动比率非常低，这样的企业资金链条就很紧张，一般是1至2之间是合理，但现在中国绝大部分上市房地产公司的速动比率都小于1。除此之外，大部分公司资产负债比都较高(资产负债比率越低说明公司财务状况越好)，其中富力地产(企业专区,旗下楼盘)达到了惊人的146%。潘石屹表示，通过分析一些房地产企业的负债和银行存款情况，每个企业的情况可能各有不同，但从房地产行业总体来看情况不容乐观。

　　潘石屹表示，由于房地产公司恶劣的财务状况，未来100天之内房地产可能发生剧烈变动。

　　“可以这么说，每一家开发商都缺钱。”一家房地产企业负责人这样表示。这位负责人告诉早报记者，对于房地产公司来说，快速滚动已经成为一种惯例。一旦获得部分资金储备，开发商就会迅速将资金投入到下一个土地项目的储备中，一般很少会出现让资金“闲置”的状况出现。

　　优质房企隐现危机

　　即使是曾经一致被认为是相对优质的房地产公司，其资金状况也开始显得令人担忧。

　　安邦咨询公司分析师张巍柏在其一份分析报告中指出，不但非上市房地产面临问题，融资渠道相对更广的上市地产公司也同样面临现金流“断炊”的危险。随着资本市场的渐入熊市，再融资渠道收紧，上市公司在资本市场获得资金的能力减弱。万科、招商、金地、保利四大上市开发商，反映资金状况的各项指标均不容乐观。2007年四公司的每股经营性现金流均为负值，且均为各公司5年来的最低值。万科的每股经营性现金流为-1.52元， 招商地产(企业专区,旗下楼盘)为-4.74元， 金地集团(企业专区,旗下楼盘)为-7.52元，保利为-7.65元。

　　报告指出，如果仔细挖掘这些上市地产公司的实际情况，甚至完全可以认为，这些上市公司所谓的账面利润，其中大部分可说是藏在了它们巨大的土地储备之中。而这些土地储备到目前为止，尚无法变现，并且还需要巨额的资金投入。

　　外商投资激增

　　在过去的几年时间里，随着银行贷款收紧，房地产公司与境外投资者的关系变得日益密切。实际上，几乎每一个大型房地产开发企业战略伙伴名单中都能找到境外机构的名字。

　　今年年初，金地集团宣布与UBS(瑞银集团)展开多方面合作，包括在境外共同发起设立房地产投资合伙企业，该合作企业首期募集金额将在2亿美元至3亿美元之间等等，此前，金地已经和荷兰ING房地产基金有过合作。

　　国内最大的房地产公司万科与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)合作密切；上海复地集团(企业专区,旗下楼盘)的合作方包括北欧投资机构SEB、ING，世茂地产(企业专区,旗下楼盘)的投资方包括渣打银行等等。3月31日， 保利地产(企业专区,旗下楼盘)总经理宋广菊出现在境外投资者聚集的房地产投资世界中国论坛上，公开表示要寻找战略合作伙伴。

　　虽然“限外”措施重重，但境外投资不减反增。2007年上半年，全国房地产开发企业到位资金15617.6亿元，同比增长27.8%。在房地产开发资金来源中，利用外资282.29亿元，同比增长68.7%，其中，外商直接投资230.78亿元，同比增长98.3%。上半年，房地产开发投资利用外资占房地产开发企业到位资金比重仅为1.8%，而房地产开发投资利用外资占国家实际利用外资比重则达到11.8%。这说明，外资进入中国主要流向于房地产等热门行业。

　　日本贸易振兴机构(JERO)4月7日汇总的一份报告指出，2007年外商对华直接投资再创历史新高，其中，制造业方面的投资因大型项目减少而稍有回落；而房产方面的投资则因北京奥运会和上海世博会在即而激增，达到去年的两倍以上。