港股大跌 内地房企境外融资接连受阻

　　今年以来，香港股市阴霾的天空不仅让诸多股市投资人损失惨重，还可能对内地的房地产市场产生一系列影响。上周末，在原定结束招股的最后一天，有望借上市冲击“新首富”的恒大地产(企业专区,旗下楼盘)发布公告，宣布中止上市计划，该消息立刻在内地掀起波澜；恒大地产并非今年唯一一家赴港融资受阻的房地产企业，在此之前，规模稍小的内地房企昌盛中国，同样于招股截止日宣布叫停IPO。

　　两家将融资希望放在境外股市的内地房企双双落空，对在恒大之后本已排好了队的其他企业来说，形势骤然变得不太乐观起来。

　　港股最低跌近20000点

　　今年以来，恒指接连下挫，最低跌近20000点，不仅股民财富缩水，不少在香港上市的内地企业股价也连续大跌，甚至跌破招股价。例如去年10月8日上市的SOHO中国(企业专区,旗下楼盘)，招股价为8.3港元，在上市首日最高冲到10.2港元后就一路下跌，最低甚至跌到了4港元以下，目前在4.5港元左右；去年10月9日上市的中国奥园，招股价5.2港元，最低跌到1.97港元，目前为2.3港元左右；还有在9月底上市的远洋地产(企业专区,旗下楼盘)，招股价7.7港元，最低跌至4.99港元，目前也仅在7.0港元左右。

　　内地房企融资大缩水

　　内地房地产股票的价格下跌，除了港股整体表现不佳外，也有投资人对宏观调控影响房地产行业的担忧。

　　在这个节骨眼上，赴港IPO的房地产企业能否延续去年10月以前相对乐观的融资状况，计划在1月31日挂牌交易的昌盛中国无疑是第一块试金石，该公司却突然在1月23日宣布搁置上市。根据事后陆续披露出来的细节，昌盛中国董事长邹锡昌为了应对大环境的不利，已经将原定20多亿的融资额缩水一半，然而这种让步在1月22日香港和A股市场遭遇的“黑色星期二”面前苍白无力，当日，港股暴跌2000多点，下跌8.7%，第二天，昌盛中国就宣布叫停上市计划。

　　恒大地产上市遇挫

　　相比之下，恒大地产上市计划搁浅时的大环境，可能比昌盛中国更糟糕———恒生指数两个月来又创下上千点的跌幅，更糟糕的是，承接次贷危机连续爆发出的一系列金融事件，可能对香港股市能够用于吸收这些IPO项目的资金造成重挫。

　　根据3月20日当晚恒大地产发布的公告，让公司“决定不会根据原有时间表进行全球发售”的原因正是 “有鉴于国际资本市场现时持续波动及市况不明”。有媒体报道，尽管恒大地产在上市前连续两天打了14个版面的广告，却仅有3家机构表示有客户申请认购恒大地产，总融资额还不到1000万元。

　　融资困难考验“地主”现金流

　　两家内地企业境外直接融资暂时受挫不仅将对它们自身的现金流构成严峻考验，那些原先期望通过上市解决融资问题，甚至不惜四处筹款提高土地储备的房产企业，可能最终也要为圈地行为付出沉重代价。

　　这一点在恒大地产的招股说明书中表现尤为明显。按照以往房地产IPO融资的规则，土地储备是最终融资额的重要指标，为此恒大地产在2007年大幅提高土地储备，高达4580万平方米，比2006年增长了9倍，这个数字是万科的近两倍。毫无疑问，巨量拿地需要巨额资金，其招股说明书透露，恒大地产融资的53.6%都将用于支付土地出让金、现行项目所需资金，这个数字估计达到66亿港元。

　　记者观察

　　圈钱圈地模式终结

　　记者查阅了目前已经公布的一系列主要房地产上市公司的2007年年报，包括万科、保利、金地、招商地产(企业专区,旗下楼盘)、泛海建设、万通地产(企业专区,旗下楼盘)这些知名企业在内，营业收入和净利润都取得了成倍增长，但除了个别企业外，很多公司2007年的经营活动现金流却呈现巨大的负数。

　　钱到哪里去了？

　　年报显示，与争相IPO的企业并无两样，上市房地产企业在2007年的土地储备大幅增加，地价款的巨额支出成了现金无底洞。好在这些公司得益于2006、2007年的大牛市和房地产市场火爆，通过不同规模的增资扩股筹集了巨量现金流。但问题是，当牛市不再、楼市看淡时，这种以土地博资本，左手圈地，右手圈钱的运作模式还能继续吗？

　　在恒大地产之后，早早就排在各个境外资本市场上市队伍中的内地房地产企业多达三四十家，期望融资额超过200亿美元，其中有与恒大地产、碧桂园(企业专区,旗下楼盘)一样声名显赫的星河湾地产(企业专区,旗下楼盘)、龙湖地产(企业专区,旗下楼盘)等大腕企业。在昌盛中国和恒大地产境外上市融资计划双双落空之后，这些房企的形势也骤然变得不太乐观。

　　业界声音

　　潘石屹：房地产业将发生巨变

　　上周末,恒大地产上市受挫后第一个发出声音的SOHO中国掌门人潘石屹在自己的博客上说：未来100天内，内地房地产企业将发生剧变。

　　潘石屹认为恒大IPO搁置将是2008年内地房地产最具 “标志性”事件。他的依据是，目前国家实行从紧货币政策，对房地产开发贷款的投放尤其审慎，央行上周又调高了存款准备金率到，目的是“引导信贷合理增长”；另一方面，由于目前国际资本市场的状况“非常惨”，海外股市这条路也被堵死了——房地产行业的资金可谓两头受压。2007年10月登陆联交所的SOHO中国可以说搭上了牛市的末班车，潘石屹获得了8.3美元的上限招股价，融资额达到129亿港元，在之后的几个月里，内地再也没有房地产企业能在香港股市圈到如此规模的资金。

　　潘石屹甚至直接承认，他就是打算等那些房地产商今年遇到困难的时候，用去年没花的钱收购这些公司。他说，去年SOHO中国一块地都没有拿，现在SOHO中国有150亿的现金，只有8.3%的负债率，可以把这些资源放到最需要的地方。

　　不过，多数房地产同行并不认同潘石屹的观点。一位房地产行业人士告诉记者，潘石屹所说的可能只对那些以先举债囤地，再以土地为资本IPO融资，最后还债开发的房地产企业有效，多数与资本市场根本“不搭界”的房地产企业，考虑得更多的可能还是银行和销售方面的问题。 许鹏 每日经济新闻

　　广东房价大缩水房主索赔难获支持

　　从去年底以来，广东不少城市的房价陆续出现了下跌的迹象，这让刚买房不久的业主感到自己吃了亏，不少人都要求退还房或补回差价。

　　深圳的王先生去年七月通过按揭贷款，购买了一套76平方米的商品房，仅过去了半年多时间，今年二月，同一个小区新开盘的房子价格却出现了大幅跳水。

　　先生说，现在房子还没住上就已经缩水了近四十万元，按揭的压力又越来越大。如果房价持续下降的话，他有可能变为楼市“负翁”。而这段时间以来，在深圳，随着部分楼盘相继打折降价，像王先生这样经历的业主不在少数。不少项目新开楼盘的价格比前一期的每平方米要低上好几千元甚至还有额外赠送。

　　有专家指出，按照深圳从去年下半年到现在的新建商品房销售数量估算，未来一段时间内因房价下降而遭遇资产缩水的业主可能将不低于5000户。

　　针对最近部分开发商的降价而引发的业主投诉风波，法律界人士指出，从目前投诉的情况看，业主要求退还房或赔偿应该是很难获得法律上的支持。有律师表示，作为一种民事关系，如果不能证明有欺诈行为，解除合同的难度很大。”