北京二手房市场十年大事记

　　自90年代末北京的房地产二级市场开始启动，跌跌撞撞地至今已有十年了。从1998至今，北京的二手房市场从无到有，从弱到强，从零散到规模壮大，从初级的简单交易到整体服务水平的提升，从风波纠纷四起到政策不断补充完善，逐渐与国际其他国家成熟的二级市场靠拢，从百姓对此缺乏深刻认知到将二手房视为安居置业的首要选择。它曾经历过泡沫、遭遇过阵痛，但也感受过辉煌，获得过荣誉。二手房市场作为北京的重要产业之一，其魅力对于普通百姓、对于从业者，对于整个市场，对于这个城市而言始终存在。

　　北京的二手房市场在这10年里，它影响着房地产整个行业，从各个方面都促进了行业的发展，并间接推动了商品房市场的变革；它影响了百姓的居住生活理念，和他们的置业质量，为人们提供了更多的选择；它影响了北京，成为北京市政经济建设中不可忽视的主要力量。这十年里北京的二手房市场走过了多少风雨历程，二手房在行业摸索发展的过程中，其影响力逐渐显现，对房地产行业整体市场的蓬勃壮大、对百姓居住需求的满足、对推动促进整体经济建设等各个方面都占据了巨大影响作用和历史地位。

　　这十年，房地产的二级市场，影响着行业，影响着居住，影响着北京。

　　1999年

　　1999年10月7日，北京市政府以40号令发布了《北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法》，自发布之日起施行。《办法》的发布施行，标志着北京市住房二级市场开始启动。同时，经纪公司资质管理条例推出，意味着北京可以开始交易二手房，为百姓的安居置业提供了新的选择，成为房地产市场的有益补充。

　　北京市房屋土地管理局对实施《办法》具体问题下发了〈关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉具体问题的通知〉(京房地市字［1999］第1077号)。对二手房上市收益分配、税费收取、审批手续等方面作出规定，并通知北京市实施二手房上市交易自1999年11月15日起开始执行。

　　2000年

　　2000年3月16日，发布《北京市国土资源和房屋管理局关于进一步简化手续，加快办理房改售房登记发证工作的通知》(京国土房屋权字［2000］第96号)，要求房改售房发证部门自接件之日起15个工作日内必须完成房改售房登记发证工作，意在促进公房上市。2000年6月9日，北京市国土资源和房屋管理局针对《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉具体问题的通知》的实施情况，对该《通知》进行了修改和调整，修订为《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》(京国土房屋市字［2000］第406号)。缩短了办理上市出售手续所需的时间，并确定产权人与原产权单位没有特殊约定的，不用征询原产权单位的意见。

　　2000年7月14日，国务院颁发《关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见》。中介机构不再是挂靠单位的所属机构，与挂靠单位不再有隶属关系，不再承担属于挂靠单位的任何行政职能。政府部门不得为中介机构招揽、指定业务或干预中介机构执业。这次脱钩改制工作的目标，是建立、健全与社会主义市场经济相适应的中介机构管理体制和符合市场经济要求的自律性运行机制，促进中介机构独立、客观、公正地执业，使中介机构真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织。

　　2001年

　　时间跨至2001年，北京住房二级市场仍未迸发出预期的活力。究其原因，一是对于单位公房产权证的限制，二是因为供小于求市场放量严重不足，并严重导致市场价格偏高，因此公房交易的条例打破公房上市的瓶颈，激活二手房市场。

　　2001年11月5日，北京市国土资源和房屋管理局、北京市人民政府住房制度改革办公室发布《关于加快房改房发证有关问题的通知》(京国土房管权字［2001］962号)，确定"凡购房职工交齐房价款满6个月，经催办售房单位仍不申请领证的，所售房屋具有房屋所有权证或确权证明，购房职工可凭购房合同、交纳房价款的发票(或收据)，到所在区(县)登记发证部门申请房产发证。"

　　2001年11月26日，北京市国土资源和房屋管理局关于调整《关于实施〈北京市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理办法〉的若干规定》的通知(京国土房管市——字［2001］1180号)，取消了收益分配和征询原产权单位意见，将已购公房土地使用年期统一调为70年，允许以成本价购买公房的产权人补交土地出让金后使其房屋成为商品房上市，并规定原产权单位在10日内不答复视为自动放弃优先购买权。

　　在这一年内，建设部修改了《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房地产转让管理规定》，使得各项政策更加适应当时的经济水平和市场情况。

　　2002年

　　北京市2002年二手房交易量已达8000余套，总成交量比2001年增长了50%以上，但是市场供求仍然呈现出严重供不应求的局面。在这一年里，一向被京城百姓忽视的南城地区，随着交通条件和货源短缺情况的改善，市容、环境和治安状况明显转好，成交比例明显上升，而郊区二手房交易也急速升温。由于地铁、轻轨的修建，政策的优惠以及人们消费意识的改变，成交比例明显上涨。从价格上看，北京市2002年二手房成交价格呈"枣核型"分布。当时的平均房价主要集中在3500-4500元每平方米的范围内，从热卖户型看，仍以两室一厅的户型为主，达到总量的57.56%。而新建的商品房和三室以上的大户型，由于价格较高，难以成交。此类二手房的成交量上升要依靠二手房贷款的有力支持和转按揭业务的大力推广。从购买人群看，以往的二手房购买人群中，用于自住的占85%左右，只有不足15%的是用于出租投资获利，至2002年用于出租投资获利的比例上升到28%。2002年，北京的二手房预示着这个市场即将展翅飞翔。

　　2003年

　　回顾2003年二手房市场，交易量与成交价同步大幅上升，价格上涨包含诸多因素，而政策调整是促进交易的最主要因素。2003年1-10月份，二手房交易量比去年同期增长84.66%，比商品房增幅高出30多个百分点。这种高位增长的走势一直贯穿全年。2003年10月北京市当时的危陋房屋拆迁面积已经突破500万平方米，比全年拆迁220万平方米的原定计划增加了2倍多。而基础设施建设力度非常大，道路改造、环境清整等同步进行。这使旧社区周边的设施、环境等旧貌换新颜，居住环境更为人性化，二手房品质大为提升。另外，当时商品房的开发集中在中高档楼盘，中低档房源供应量相对较少。百姓对于住房的需求，以及拆迁的因素使中低档消费群体激增。消费重点转移到中低档住房上来。在这种需求型市场的前提下，二手房价格的上涨也就顺理成章了。

　　2003年二手房交易降低了手续、契税收费。价格调控并严格监管房地产交易和中介机构的收费行为。而当时为了进一步推动本市已购公有住房上市出售，满足居民改善住房条件的要求，促进房地产市场持续健康发展，根据有关法律、法规，结合北京的实际情况，市政府制定并发布了《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，10月国土房管局又发布了《关于中央在京单位已购公有住房上市出售有关问题的通知》，央产房上市再交易的通知震动了当时的北京房地产市场，拓宽了人们的视野，并促使北京的二级市场驶上了高速发展的道路。

　　2004年

　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)，要求各省市在8月31日之前将历史遗留问题加以界定并处理完毕，8月31日之后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性国有土地使用权。此政策的发布对整个房地产市场产生了巨大的影响，随着"831大限"的日益临近，各大房地产公司都在摩拳擦掌。今日我们回溯当时颁布的4号令、71号令的影响，商品房市场的变革反而促进二手房市场突飞猛进的发展，经纪公司遍地开花，而百姓在各类媒体宣传的影响下，市民逐渐转变思想关注二手房市场，对百姓的生产生活投资置业产生不可磨灭的影响。新政策由于加强了土地管理，对城市房屋总量给予良好控制，二手房市场因而大大受益，房屋作为一种保值和升值的投资，也让广大百姓受益颇多。

　　2005年

　　2005年开发商与政府之间的地荒论博弈推动二手房市场的高速发展，在多年的影响下市民的观点发生根本性的转变，交易买卖二手房成为百姓安居的一大选择。但这一年内二级市场风云迭起，房地产政策空前猛烈，频出的变动，激烈的竞争，为北京的房地产市场进行了一场场洗礼，市场及时代的大潮推动着中国房地产业在阵痛中变革、前进。回顾2005年北京市二手房市场，成交量取得近30%的增长，价格平稳增长9%无疑是二手房市场生机勃勃的最大彰显，由于宏观经济运行出现了高增长低通胀并伴随着局部行业局部地区过热的新特点，致使出现过热苗头的房地产市场成为宏观调控的重点，各种金融、行政措施频频出台。在这种环境之下，倍受关注的二手房市场在2005总体上呈现了交易量先是大幅上升，6月底极速回落，9月迅速回暖的"N"字形发展曲线。

　　2006年

　　2006年可以说是房地产市场的政策年，国六条、70/90政策、二手房个人所得税条款等一系列国家宏观调控政策接踵而来，给消费者带来很大影响。对于二手房市场来说，系列税收政策如营业税、个税、土地增值税的出台在一定程度上增加交易成本、抑制部分投资需求，但这并未抵挡住房价上涨的步伐。2006年系列政策犹如雨后春笋般层出不穷，且一道比一道严厉，系列政策矛头直指目前居高不下的房价，旨在进一步平抑房地产价格。5月29日公布的"国十五条"中对于营业税的征收期限做出了调整开始，本年度的税费调控便拉开了序幕，其中规定将房屋从购买之日起2年内出售要征收营业税延长至5年内，这将以往不在征收范围内的大批二手商品房都纳入了缴税的行列，而个税紧随其后在7月18日出台，并于8月1日正式实施，此后买卖市场遇冷，租赁市场趋暖，于11月14日出台的《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》加重了一批高档、舒适性二手商品房的销售成本。这一年的税费政策对于二手商品房的打击力度普遍大于公房和经济适用房等其他性质的房屋，而原因仍归结为政府打击投机所产生的不可避免的联带效应，消费者购房日渐理性，但房价需求与现实之间严重不对称，虽受政策影响，但二手商品房占比仍居高位，消费者追捧度不减。

　　随着京城二手房市场的交易量逐年增加，经纪公司的数量也在同步递增，二手房的交易安全问题越来越引起政府和相关主管部门的高度重视。而伴随经纪行业的稳步发展期的到来，如何提高经纪公司业务人员自身的竞争意识以及提升公司整体的服务水平，将成为大型经纪公司重中之重的工作内容。交易安全及服务水平成为百姓的重要衡量标准，促使着从业者们自律变革。

　　2007年

　　2007年1月22日，建设部与央行联合发布《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求房地产经纪机构或交易保证机构必须在银行开立客户交易结算资金专用存款账户，用于二手房交易结算资金的存储和划转，资金划转必须通过银行转账方式进行，不得支取现金。这一举措意在保障客户交易资金的安全，对整个房地产中介行业的影响深远。

　　这一年另一引人注目的变革就是网上签约的施行。7月1日起，北京市二手房实行网上签约，中介机构的二手房信息必须上网公示并实行网签，必须是在具备资金监管资质的中介公司进行。网上签约旨在规范二手房市场，保证二手房交易的安全性。网上签约开创了二手房交易的新模式，对于整个二手房市场的发展具有里程碑的意义。

　　紧随其后，9月27日，央行、银监会共同发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对房贷政策进行调整，对贷款购买第二套(含)以上的住房首付款提高至40%，利率不得低于同档次基准利率的1.1倍，贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，传闻已久的房贷新政尘埃落定。这一年还是加息最为频繁的一年，年内加息六次，虽然单次加息的影响不大，但六次加息的累积效应却不容小视。而且，加息对购房者影响最大的是心理，屡次加息使得贷款购房者承受的心理压力在不断加大，这在很大程度上影响到他们的入市速度，加重二手房市场的观望气氛。

　　2008年

　　2007年岁末，国内房地产市场形势陡然逆转，深、沪、穗等地房价齐跌，"楼市拐点说"层出不穷，房地产市场是否真的出现了拐点？2008年房价走向何方？可谓众说纷纭，莫衷一是，导致市场观望情绪弥漫。

　　但是，随着地铁新线路的建设和开通，南北房地产发展不均衡的现象被打破，在轨道交通优势的刺激下，沿线的房价和购房必将有大幅提高。而2008年随着盛会的临近，亚奥周边的二手房受到越来越多人的关注，房价也有飙升迹象。同时，盛会促进了北京城市基础设施和交通设施的改善，也带动了其他区域二手房的发展。这期间的房地产限建，使得近期北京可出售的一手房数量锐减，很大一部分购房需求转移到二手房市场，这也为二手房市场带来了很大的利好。

　　2008，北京的二手房市场何去何从，我们拭目以待。

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