铁狮门67.5亿底价摘上海总价最高地王

　　上海出让总价最高的“地王”昨天诞生。美国房地产开发商铁狮门(TishmanSpeyerProperties)以675170万元的底价拿到杨浦区新江湾城F地块。

　　折算下来，新江湾城F地块的楼板价为7502元/平方米，而2007年11月出让的D3地块楼板价达到20000元/平方米，两者相差悬殊。

　　铁狮门唱“独角戏”

　　F地块为新江湾城内总建筑面积最大的一个地块，土地面积达26.7481万平方米，综合容积率为3.37，总建筑面积有90万平方米，将建设包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业类型。

　　不过，受出让文件对竞买人的限制，在竞标前，仅有铁狮门成为符合条件的出让对象。美国铁狮门房地产公司成立于1978年，在全球18个城市开发或管理者包括洛克菲勒中心在内的41宗商业与居住房地产项目。

　　F地块的出让，是一场铁狮门的“独角戏”。即便如此，“地王”两个字依然吸引力十足。昨天下午，在长岭路115号土地竞标现场，平常并不热闹的杨浦房地局门口聚集了大批本土乃至境外媒体记者，大家在寒风中等待“地王”的诞生。

　　土地拍卖期间，杨浦区房地局大门一直紧闭，下午4时30分许，保安通知称竞价已结束。记者这才了解到，买家已经从别的出口悄然离开了现场。

　　总价全国第二高

　　新江湾城F地块尽管以底价出让，但仍是上海土地市场的新“地王”。2007年9月，黄浦区163地块刚刚创下44.6亿元的最高地价纪录。

　　从全国来看，新江湾城F地块创造的地价记录，其总价仅次于长沙全国“地王”。2007年7月24日，北京北辰实业(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司与北京城市开发集团有限责任公司联合，以底价的近两倍———92亿元的总价夺得的湖南长沙新河三角洲地块，这一出让总价至今仍为全国“地王”。

　　受国家政策调控影响，预计2008年“地王”越来越少。

　　面临资金结汇难题

　　尽管新江湾城F地块此次得以成功出让，但仍留下一连串悬疑。

　　作为境外开发商，国内严格的限外政策使得铁狮门将面临巨额资金结汇问题。2006年，长和系买下真如地块的资金最终通过外管局审核耗费了一年时间，铁狮门的资金更为巨大，审批时期料不会快捷。

　　同时，国家有关部委为了防止土地沉淀，要求同一幅地块开发时间不得超过3年，否则将以土地闲置为由处以罚款或收回。一次性出让的新江湾城F地块总体量达到90万平方米，是否能在3年内完成无疑是个问题。

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　　杭州土地市场降温

　　早报记者 吴正懿

　　随着宏观调控加剧，杭州土地市场2008年年初显寒意。昨日，该市出让的两幅地块，罕见地没有经过激烈竞争便首轮成交，而且拍卖价仅比起拍价高出20万元。几天前，在该市2008年首场土地出让会上，6幅地块的出让也是波澜不惊，楼面地价均在6000元/平方米以下。昨天出让的两幅地块中，杭政储出［2007］84号江干区下菩萨地块颇受关注，因其是该市首个地铁上盖物业地块。资料显示，该地块系商业办公住宅兼容用地，出让面积为23547平方米，地上建筑面积控制在7.3万至8.3万平方米，出让起价7.47亿元。另一幅钱江新城83号商业用地，出让面积为15259平方米，出让起价6.714亿元。出乎意料的是，这两幅地块均“闪电式”成交———84号、83号地块均首轮即成交，价格仅比起价高出20万元，拿地者分别是杭州市运河综合保护开发建设集团有限责任公司和杭州力达房地产开发有限公司。另外，杭州市房产管理局的报告称，全市商品住宅销售量在2007年11月中下旬开始回落，进入12月后继续走低。

　　调控压顶 地价骤降

　　早报记者 刘秀浩

　　昨日下午，除了最受瞩目的新江湾地块之外，还有多幅地块找到新主人。与半年前的疯狂不同，此次土地出让平静异常，除了杨浦区两个地块之外，浦东、嘉定此次地块成交价最高不超过5000元/平方米，最低的则不到1500元/平方米。丝毫不见几个月之前的热度。

　　地价普遍走低

　　除了铁狮门以底价摘得新江湾城地块之外，杨浦另一幅商办地块38街坊4丘地块以9.1亿的挂牌起始价被东方明珠置业有限公司同样以底价摘得。

　　与此同时，昨天浦东、嘉定两地也有多幅地块最终产生结果。记者了解到，昨天的土地竞价现场早已不见2007年年中时动辄十数家开发商汇聚一堂的热闹场景，一般地块只有两三家开发商参与竞争，五六家开发商同时报名一个地块已经算得上“竞争激烈”。

　　和记黄埔名下和联房地产开发有限公司最终以11.627亿元的总价，3524元/平方米的楼板价获得嘉定瑞林路以东、环北路以南地块，这也是和黄第一次在市郊拿地。

　　除此之外，保利地产(企业专区,旗下楼盘)以8.18亿元摘得此次浦东唐镇出让的三幅地块中最大一幅，楼板价为4507元/平方米。昨天唐镇还产生成交价最高的一幅住宅地块，楼板价为5000元/平方米。而嘉定区部分商业办公地块的最终成交价格甚至不到1500元/平方米。

　　开发商底气不足

　　就在不到半年前，上海郊区青浦地块还创下了每平方米超过万元的纪录，如今地价出让如此“冷清”，不免让人惊讶。仲量联行亚太区董事陈立民分析，开发商资金来源大门被关闭，是造成土地市场迅速降温的一个重要原因。

　　首先是信贷市场。2007年下半年政府开始紧缩银行信贷，此后后续政策接连出台，包括2008年四大国资银行的信贷额度维持2007年水平，信贷状况从“一年一审”改为“一季一审”，使得开发商有可能贷款无门。

　　与此同时，2007年A股市场的火爆，实际上成为了上市房地产融资最大的助推器，各大公司通过定向增发、公开增发等方式，大量获得低成本的庞大资金支持，使得“地王”频现，“面粉贵过面包”。而后期证监会突然对房地产公司增发“喊停”，停止审批开发商的上市申请，甚至连借壳上市也列入打击名单。开发商股市套现之门也被关闭。

　　此外，由于“限外”政策不但针对“正宗”外资，同时海外上市的本土企业也无法将境外筹得资金汇入内地。

　　在底气不足、资金短缺的情况下，开发商买地热情骤降。

　　记者观察

　　保守者的“胜利”

　　早报记者 刘秀浩

　　2007年年中，早报记者采访复地集团(企业专区,旗下楼盘)总裁范伟，当时上海土地市场正经历着最最疯狂的阶段。谨慎的上海本土开发商开始被质疑过于保守，渐渐失守上海市场。范伟将公司不参与直接竞争解释为稳健的策略使然，在豪迈拿地的同行看来，这一说法很像是在为自己的屡屡没有收获寻找借口。

　　2007年6月21日，浙江绿城将新江湾城地价直接从此前的6616元/平方米翻了一倍，到了12500元/平方米。之后，上海土地市场就开始陷入了一种决心高于一切的拿地怪圈。各个开发商几乎都以决心和远景而不是价值评估来决定自己的土地策略。

　　在地价开始飙升之后的半年里，上海市场的房价涨幅也开始配合这样的预期。一家公司负责人告诉记者，公司的楼盘从年初到下半年几次开盘之后，房价几乎翻了一倍，“连我们自己都觉得不可思议”，这个负责人表示，只因为市场还在走高，房价开得多高都能卖得掉，他们能做的只是跟随市场。

　　半年之后，不管上海的房价是否变化，上海的土地市场几乎是在一夜之间又恢复了理性。

　　2006年年底，当年4号公告土地出让，华飞置业以3538元/平方米的价格竞得浦东唐镇地块，2008年，华飞置业同一地区的地块成交均价为4268元/平方米，两者相差仅仅数百元。而不久之前，各地的地价早已是一年前的两到三倍。

　　相隔半年，地价大幅缩水，天价地不再，本土开发商的保守此时却能够被看成睿智。

　　一直以来，也有一群买房者，看跌房价，相信房价会回到合理价值区间，几年以来，他们同样一直被看成判断失误的保守派，那么是不是有一天，他们也会成为睿智？