伟业2008年北京地产市场预测称：市场拐点难现

　　08年来临，新的一年，北京房地产市场的走势将如何呢？ 奥运前后市场拐点是否出现？商品住宅成交量是否上涨？08年土地供应计划如何？房企又有哪些动态？

　　伟业专家从“宏观环境”、“政策导向”、“住宅市场”“土地供应”“房产企业”5方面对08北京房地产市场进行了分析预测……

　　编辑导读：

　　第一部分 宏观环境篇

　　观点1：人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点

　　第二部分 政策导向篇

　　观点2：全年政策性住房供应约5万套，建设力度将继续加强

　　第三部分 住宅市场篇

　　观点3：住宅市场三足鼎立趋势渐成，政策性住房对商品住宅市场直接分流有限

　　观点4：商品住宅成交量随供应增加而上涨，房价涨幅低于07年，局部市场或有下降

　　观点5：二手房成交总量保持在8-9万套之间

　　第四部分 土地篇

　　观点6：政府供地意愿和能力提升， 08年土地供地计划完成将更为顺畅

　　第五部分 企业篇

　　观点7：市场策略更加理性，加快销售确保资金链

    正文：

　　第一部分 宏观环境篇

　　观点1：人民币加速升值助推楼市，奥运前后难现市场拐点

　　预计08年的宏观环境对房地产市场仍是整体推动和利好的：一方面，人民币加速升值加剧流动性过剩，引发热钱对人民币资产的追逐，助推楼市发展；另一方面，逐步扩大的城市基础设施建设规模加速了城市化进程，特别是奥运带来交通路网的改善和配套产业的加强，使市场的热点区域进一步分化和泛化，北京近郊、远郊(平谷)甚至周边城市(固安、燕郊)都会随之升温。

　　毋庸置疑，08年的奥运会将成为展示北京的大舞台，届时会将全国甚至全球的目光聚焦北京，最直接的利好是带来外地和外国的大量投资，推动本地诸多行业尤其是服务业的发展；聚焦到房地产行业，大量的人流带来大量的市场需求，同时奥运建设会带来局部区域价值的明显提升，而且可以肯定地判断，阶段性的奥运停工以及可能停售的政策不会影响到明年房地产市场的整体供需。所以总体来看，奥运对市场是整体利好的，08年难现拐点。

　　第二部分 政策导向篇

　　观点2：全年政策性住房供应约5万套，建设力度将继续加强

　　07年的宏观调控效果尚未完全显现，原因之一是由于政策效力和影响存在滞后性，预计部分政策的明显效果将在08年凸显。其中最值得关注的是调整住房供应结构、加大政策性住房力度方面 - 通过加强土地供应和资金保障，落实供应计划，预计08年实现市场供应经济适用房3万余套；廉租房约0.2万套；两限房约1.5万套；共计政策性住房约5万套。住房结构调整初见成效， 08年政府必将继续加大政策性住房保障和建设力度。

　　第三部分 住宅市场篇

　　观点3：住宅市场三足鼎立趋势渐成，政策性住房对商品住宅市场直接分流有限

　　预计08年商品住宅成交14万套、二手住宅成交8-9万套、政策性住房成交5万套，住宅市场三足鼎立之势渐成，将北京的房地产市场带入理性、健康地发展道路。

　　从相互影响上来说：在中高端市场，二手住宅因其区域和现房优势，与商品住宅分庭抗礼；在中低端市场，政策性住房和部分低总价二手住宅相互分流；另外，因08年政策性住房规模和受众范围有限，导致其对商品住宅市场的直接分流作用有限，但由政策性住房体系催生的购房者观望情绪，将对高速上涨的商品住宅房价起到一定的抑制和稳定作用。

　　观点4：商品住宅成交量随供应增加而上涨，房价涨幅低于07年，局部市场或有下降

　　从政府加强整治闲置土地、开发商规避奥运后市场风险、行业资金链收紧加快销售回款等诸多因素可以看出08年商品住宅整体供应量呈上涨趋势。面对人口红利、住房升级等刚性需求以及经济增长、奥运效应、流动性过剩的助力，预计成交量价都会随之上升。但同时，从紧的货币政策对房地产企业资金链的收紧、限外手段对国际热钱的限制，可能将放缓房价涨幅，因此预计08年房价整体涨幅应低于07年。

　　然而，在全市均价上涨的同时：局部区域可能因为奥运透支效应出现阶段性价格震荡；部分中档小户型产品也可能受供应放量而需求减弱影响出现均价下降；部分项目由于开发商销售策略的变化也可能出现价格下调。

　　观点5：二手房成交总量保持在8-9万套之间

　　07年经历了央行加息、资金监管、网上签约等众多政策洗礼，北京二手房整体交易量依旧走势如虹、势不可挡。频繁出台的政策逐步规范了市场，并使得行业内部以及买卖双方的承受能力日益增强。

　　08年在政策盘活并进一步规范二手房市场的形势下，更多的二手房房源将进入市场流通，并形成有效供给。在足量的需求支撑下，二手房凭借其现房和地段优势，将实现交易量的强劲增长，预计08年北京二手房市场的成交总量将突破8万套大关，乐观状况下可能冲击至9万套关卡。

　　第四部分 土地篇

　　观点6：政府供地意愿和能力提升， 08年土地供地计划完成将更为顺畅

　　随着12月的一轮大规模放量，近年来土地供应计划在07年首度得以完成，由此可以看出政府加大土地供应的意愿强烈。同时也反映出政府在土地供应执行层面的能力不断加强。

　　另外，从逐步规范的土地一级开发市场来看，现有土地储备的规模较为乐观，截止到07年9月29日，全市一级开发在施的土地共计2197公顷，即将进入一级开发的土地414公顷，保证了未来土地二级市场的充足供应。

　　因此，预计08年土地出让力度继续加大，供应计划完成更为顺畅。

　　第五部分 企业篇

　　观点7：市场策略更加理性，加快销售确保资金链

　　随着银根和地根的紧缩，开发企业在市场策略上将变的更加理性。前几年开发商出于对市场前景的良好预期，捂盘惜售的现象屡屡发生，这种追求高利润的销售方式较为普遍。但是随着金融政策的收紧， 08年开发企业将面临更加严峻的资金压力，注重楼盘销售速度，保证稳定的现金流，将成为开发企业缓解资金链紧张的最佳方式。开发企业加快销售速度，对于购房者来说也将是一个利好因素。