60平米以下小户型连涨4个月 成交比例超3成

　　一直以来，小户型都以总价低、易于租售、回报率高成为自住及投资者关注的焦点；每逢小户型项目上市，总会引来大批的购房者；特别是二手房市场当中，小户型更是成交的主流；根据北京房地产中介行业协会公布的存量房网签数据显示，自从7月份网签以来，7-10月，60平米以下的小户型成交量保持攀升势头，成交量分别为666、842、881、943套，4个月的成交量占到总成交量的31.1%，比例超过3成。“链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)”市场研发中心认为，60平米以下的小户型投资回报率高，供需比居高不下，因此受到众多消费者的关注。

　　60平米以下小户型集中的三类区域

　　据“链家地产”统计资料分析，60平米以下的小户型主要分布在以下三类区域：第一，公房集中的传统区域，例如二环以内、团结湖、和平里、安贞、劲松等区域，已购公房面积普遍较小，小户型相对较为集中；第二，近两年发展起来的新兴区域，比如通州、朝青、马家堡等区域，这些区域发展时间较短，区域存量主要是次新房，部分开发商顺势推出了一些小户型项目，比如西部的财智公馆、蜂鸟社区；东部的炫特区、金桥国际公寓，北部的明天第一城、典藏e居，南部的GOGO新时代等；同时，随着90/70政策的深入实施，这些新兴区域的小户型仍会持续增加。第三，部分回迁房等政策性住房集中的区域，比如东二环；回迁房一般面积较小，因此像回迁房集中的东二环，小户型也比较集中；未来限价房以及经济适用房集中供应的区域，小户型也会相对集中。从环线来看，二环以里以及四环以外的小户型相对集中，三环四环之间的公房区域，小户型相对集中。

　　60平米以下次新房供需比居高不下，达到1：7

　　由于房价整体趋高，购房者支付能力出现隐性贬值，而整体房产供给结构以大户型为主，造成小户型供需非常紧张，据“链家地产”统计资料分析，11月，60平米以下小户型供需比达到1：6，远高于市场平均水平1：3。在二手房市场中，60平米以下小户型主要分为纯居住类、酒店式公寓两类；纯居住类中，由于公房房龄普遍较长，银行贷款成数不高，而且户型格局相对单一，因此，投资者更喜欢年代新的次新房，房龄短，贷款成数高，租金也高；而且格局较好，易于出售，既适合投资又可以自住；据“链家地产”统计资料分析，60平米以下的小户型投资者，8成以上都对次新房具有投资偏好。不过，60平米以下的次新房供应量比较少；11月二手房挂牌量中，建筑年代在2000年以后的次新房仅为60平米以下小户型的40.2%，6成的小户型都是公房。需求旺盛、供给存在缺口导致小户型次新房供需比一直居高不下，11月的供需比达到1：7左右。

　　60平米以下的次新房，主要为30-40平米的大开间以及功能居室比较齐全、有隔断且比较紧凑的1居室；由于大开间宽敞明亮，便于后期的装修，适宜办公，因此，大型商业区内的大开间非常受投资者的欢迎，因为商务办公需求比较旺盛，比如CBD商圈内的苹果社区，紫竹桥区域内的财智公馆。大型生活区内的便于家居生活的1居室则更受投资者的青睐，比如万柳区域内的蜂鸟社区，北部北苑区域的明天第一城等。

　　60平米次新房小户型投资回报率可到5%以上

　　由于北京房价持续上涨，租金涨幅平缓，售租比不断扩大，因此住宅投资回报率普遍达不到5%，相对而言，60平米以下的小户型投资回报率还是比较高的，以财智公馆为例，该楼盘是典型的小户型项目，大开间面积一般是48平米，11月均价在15000元/平米左右，总价72万元，租金可以达到3500元/月，一般空置期只有一个月，按照租金回报率=年租金收入/房屋总价计算，粗略的投资回报率为5.3%；不仅超出平均水平，而且也比小户型公房的回报率高；团结湖北四条一套56平米的一居，售价为71万元，月租金2200元/月，粗略的租金回报率为3.4%；其中回报率的差别主要是次新房的租金要比公房高出不少。

　　最后，在房价整体趋高以及大户型大行其道的情况下，60平米以下小户型依靠总价低，回报率高得到消费者广泛关注；对于小户型投资，“链家地产”市场研发中心建议，大型商业或生活区内、四环以内、轨道交通沿线的小户型都呈现出稀缺性的状况，投资者可以多加关注。(来源：链家地产)