龙湖地产东进上海 重庆地产公司裂变开始了吗

　　记者 张友 实习记者 刘振盛

　　11月8日,重庆龙湖地产拓展公司(下称"龙湖地产")击退众多好手,在上海以15.4亿元的价格拿下一块144495.50平方米的土地。

　　这是龙湖地产第一次以拍卖的形式在上海拿地。此前,龙湖地产已经进入北京,并有不错的表现。而这只是重庆地产公司的代表。金科集团、金阳地产公司等也已走向成都、江苏等地,或希望成为全国性地产公司,或希望成为区域地产领头羊。

　　此前有消息显示,龙湖地产已经在筹划IPO,并希望在明年初登陆香港证券交易所。

　　在重庆(香港)中原营销策划顾问有限公司(下称"中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)")副总经理江涛看来,重庆房地产市场在直辖之后,大约经历了四个阶段,在今年6#zhPoint#18之后三个月井喷行情属于第四个阶段,在这个阶段之后,一些有实力的地产公司将得到更快的发展。

　　而成立于1995年的龙湖地产的发展路径恰好与此四个阶段吻合,我们或许可以从龙湖地产的发展路径探寻重庆房地产市场的发展脉络。

　　发展脉络

　　江涛认为,重庆地产的发展可分为四个阶段:分别是1997年直辖到2000年;2000年-2003年;2004年-2006年;2007年之后。从直辖到2000年是重庆地产的启蒙、商品化阶段。彼时,2400元/平方算是高的房价,但是购买力不活跃。

　　龙湖地产的发展正好经历了此四个阶段。

　　尽管龙湖地产成立于1995年,但是,其真正开始做宣传是在1996年,1997年其开始推出楼盘——龙湖西苑,彼时,如今众人皆知的新牌坊才开始为人所知。西苑占地面积14万平方米,总建筑面积26万平方米,均价为2450元/平方米。

　　2000年-2003年是重庆地产的发展阶段,在2003年10月份,有过一次类似今年的飚升,房价从2000多元进入3000多元阶段,这时候,各区的楼盘遍地开花。同时新的房地产概念,比如风情、错室等被引入。"那个阶段成就了一批上亿资金的开发商。"江涛说。

　　这也为这些地产公司的扩张奠定了经济基础。

　　2002年,龙湖地产挥师北京,成立了北京龙湖置业有限公司。不过,龙湖地产并不急于推出项目,在京城沉寂多年。其在2007年才推出龙湖#zhPoint#滟澜山、龙湖#zhPoint#香醍别苑、龙湖#zhPoint#香醍漫步别墅 三个项目。

　　"2004年到2006年,因为土地投放量比较大,以及2003年底房价涨得太快等原因,重庆楼市(楼市博客|楼市新闻)处于一个徘徊的状态。"江涛介绍。

　　向外发展成了突围的路径之一。

　　2004年,成都龙湖地产发展有限公司成立。龙湖地产进入成都后开发了龙湖#zhPoint#翠微清波、晶蓝半岛等楼盘,并在成都一炮走红。其新盘龙湖三千里的对面则是万科的项目,形成二者短兵相接的局面。

　　在龙湖地产的带动下,金科集团、金阳地产也先后进入成都。"进入成都是为了成为有个区域性的地产公司,进入北京、上海则是希望成为全国性地产企业。"江涛说。

　　龙湖地产在成都的一号项目晶蓝半岛打响龙湖地产进军全国的第一枪,那龙湖在北京市场的初战大捷,则标志着龙湖地产顺利实现了从一家区域性地产企业走向一家全国性地产企业过程中的一个重要阶段性目标。

　　进入上海则是变身全国地产公司的必经之路。

　　为了顺利进入上海,龙湖地产的大将——集团副总赵男男被派往上海主持大局。2007年,龙湖地产在经历了一次拍地失败之后,以15.4亿元一举击败其他竞争对手,成功进入上海。

　　该地块四至范围为上海东至方松公路、南至规划道路、西至崧塘河、北至淀浦河,地块面积为196574.80平方米,其中出让面积为144495.50平方米,规划土地用途:住宅用地,只能用于建造住宅及相关公建配套,建筑容积率小于等于1.0,土地使用权出让年限70年,规划建筑密度小于等于30%,绿地率大于等于35%等。

　　赵男男表示,上海是龙湖地产长三角战略的核心,也是龙湖地产区域聚焦战略的焦点之一,拥有巨大的市场和高品位的消费者,龙湖地产有信心通过自己优质的产品和服务,赢得市场。

　　龙湖地产官方网站显示,截至2006年底,累计已开发面积约185万平方米,在建面积约230万平方米,规划面积约1100万平方米。

　　多元化筹资渠道

　　与扩张相随的是对资金的需求。

　　据当地一拍卖人士介绍,现在地价越拍越高,在拍卖中,重庆当地开发商一般都只有充当陪太子读书的角色,根本无力拿地。

　　龙湖地产则表现得比较彪悍。

　　10月12日,龙湖地产成功竞得了北京通州区半壁店两限房地块。该地块总规划建筑面积68.4万平方米,是北京今年推出的300万平方米两限房中规模最大的地块,也是首个位于新城的两限房地块。

　　8月10日,重庆地产巨头龙湖以30.25亿元的价格拍得后勤工程学院380亩土地。该地块位于重庆现后勤工程学院马家堡校区军用土地,面积380亩(253400平方米),规划总建筑面积为93.5万平方米。地块起价9亿元。参与竞拍的企业中包括保利、中海、招商局地产和龙湖地产等,经过数百次竞价,重庆龙湖以30.25亿的价格,成为了该地块的新主人。

　　11月9日,重庆龙湖还参与了当地弹子石CBD一块土地的角逐。

　　在是次拍卖中,有中海地产和九龙仓背景的重庆嘉江地产开发有限公司以75亿元的价格笑傲群雄。龙湖地产则是以1亿元之差惜败。

　　龙湖地产为何有此底气?

　　这与今年楼市向好,回款大增有关。

　　9月9日,龙湖地产在北京的香醍漫步别墅开盘,一期104套别墅两小时卖光,销售收入3.4亿元,此前在北京的第一号作品滟澜山别墅销售收入7.6亿,龙湖地产在北京9天内销售额达11亿元。

　　当地一熟悉龙湖地产的人士称,龙湖地产今年在重庆和成都的回款在30亿元左右,北京在20亿元左右,而目前龙湖地产的项目还在加推当中。

　　不过,这并非全部。

　　当地市场人士认为,龙湖地产在资金上可以与众多地产大鳄相抗衡还与龙湖地产多元化的融资渠道有莫大的关系。与一般的开发商依托银行贷款方式不一样的是,龙湖地产采取了包括依靠信托、联手基金等多种模式。

　　2004年底,香港置地集团公司与龙湖地产签定了合作协议,双方联姻后的第一个动作是开发大竹林国际时尚生活中心,以40亿元人民币的巨资打造高品质楼盘。大竹林项目位于重庆北部新区,规划面积约1平方公里,建筑面积120万平方米。

　　香港置地给龙湖地产带来的不仅仅是资金,还有技术和管理上的帮助。江涛介绍,就是在与香港置地的合作中,龙湖地产学到了不少东西,也收获了一些人才为其所用。

　　一年之后,2005年底,龙湖地产的融资渠道再次拓宽。

　　2005年11月,龙湖地产与重庆国际信托投资有限公司合作的房地产金融创新产品——"龙湖#zhPoint#西城天街资金信托计划"通过重庆银监局审批,正式获得备案回执。此信托产品是中国银监会212号文发布后第一个通过政府审批的房地产信托项目,是重庆历史上第一单股权投资信托产品,也是重庆金融史上目标募集资金金额最大的房地产信托项目。

　　最终,"龙湖#zhPoint#西城天街资金信托计划"产品总共发售金额达到了3.057亿元。

　　龙湖地产自己认为,"这既得益于龙湖地产多年来树立的稳健、诚信之品牌形象,也得益于龙湖地产在金融渠道创新方面的探索远见和勇气,是具有划时代意义并值得庆贺的盛事。"

　　渠道还在拓宽。

　　2007年4月,113.5亩成都航天通信设备有限责任公司地块一挂牌,就被各路房地产巨头看在眼中,包括万科、首创、中海、蓝光、绿地、保利等大腕均到场角逐。不过,最终龙湖地产以9.2535亿元的高价胜出。

　　不过,这次龙湖地产并非单干,而是找来了帮手ING。

　　此前,ING曾以3500万美元取得龙湖地产旗下某住宅项目49%的股权。双方合作的项目位于重庆市规划中的第三中央商务区,项目建筑面积11.2万平方米,总占地面积33.5万平方米。

　　龙湖地产也许是尝到了联手基金的甜头,据当地媒体披露,在参与弹子石CBD地块的角逐中,龙湖地产联合了一家名为VOF V SRL的海外机构参与"战斗"。

　　与基金的合作使得其资金实力大为增强,这个模式也被其他地产公司所推崇。据记者了解,重庆另一地产企业已经与一基金达成了引资数千万美元的协议。

　　从资本市场融资成为新的渠道。

　　4月16日,重庆市委常委、常务副市长黄奇帆在会见花旗银行中国首席执行官施瑞德先生时透露,龙湖地产年内可望在香港上市。登陆H股的龙湖地产有望融资10亿美元。

　　10亿美元对于处于快速扩张中的龙湖地产的重要性不言而喻。