领跑牛市 房地产股成大盘催化剂

　　许慧颖

　　如万科、招商局、金地、保利地产等一批优质的地产公司都能够保证未来3年实现30%以上的业绩增长，这在其他行业的上市公司中是难以实现的，即使有，现时的股价也并不便宜。因此，优质地产股无疑是极具吸引力的良好投资品种。而对于市场巨大的资金量来看，优质房地产上市公司的数量并不多，仍然是股市的稀缺资源

　　历史总会惊人的相似，房地产股也不能免俗。

　　在过去三年里，房地产股在重复一种规律性的走势：每年3月到6月相对比较低迷，甚至集体跳水；而在第四季度至次年的一季度就会恢复上扬。

　　目前，房地产行业正处于竞争激烈、集中度提高的趋势当中，具有规模和品牌优势的地产公司在竞争中日益处于有利地位，而宏观调控又使这种集中化趋势进一步加剧，行业的整合速度不断加快。未来房地产市场是品牌规模开发商的市场，这个趋势已日益明显。

　　而地产股最直观最突出的表现，莫过于在神话般不断刷新的股价方面。今年初，保利地产股价40多元，经过一路高涨，至8月31日，收盘价已高达80.5元，盘中还一度飙升至84.88元。与年初相比翻了一番，成为名副其实的地产板块第一高价股。此前，80多元的高位，是以往任何地产股均难以企及的一个高度。

　　2005年地产股大起大落

　　2005年，房地产上市公司的股价经历了大幅波动，总体上呈现“V”形走势。年初，在人民币升值预期的推动之下，地产股出现过一波短暂的升势；5月中旬，地产股股价创出年内低点；7月22日，人民币升值，造就了一波地产股行情；年底，在房价回升的影响下，地产股达到了年内的高点。

　　而在邻近的香港股市上，内地地产股却一直受追捧。富力地产股价连续多次冲破30港元，与上市时的每股10.8港元相比，股价涨幅达183%，而赶在当年年底之前在香港上市的另一家内地房企雅居乐地产，股价近日也连续上升，升幅位居香港联交所地产类上市公司中的前列。

　　以合生创展、首创置业、中海地产、上海复地、华润置地等为代表的香港上市内地地产股，股价表现优异。新加坡大华基金分析师陈翔表示，当年香港市场上内地地产股表现强劲，深得投资者追捧，这一态势持续到2006年。

　　而富力地产上市不到半年，市值已经超过中国海外和万科，成为市值最大的内地地产股。此外，合生创展、中国海外和华润北京置地等中资地产股也成为了外资追捧的对象。陈翔认为，大型优质地产股的上市，增加了投资者的选择余地，改善了地产股的流动性。

　　分析师认为，在考虑了合理的股改对价预期后，A股地产股的估值吸引力已经开始显现：华侨城、金地、万科、中华企业和阳光股份五家A股优质地产股的2006年预测市盈率已经都降低到了8~10倍的水平。虽然略高于富力、合生、复地三家在港上市的民营地产股7~8倍的预测值，但已经明显低于中国海外等国企背景中资地产股12~16倍的水平。

　　由于稳定房价是2005年的房地产政策主线，国务院出台调控政策半年之后，全国房价涨幅回落的迹象非常明显：70个大中城市住宅售价同比涨幅由年初的12%回落至近期的6.2%。与上一轮房地产市场周期不同的是，这次的周期更加体现出区域性差异，各区域市场供求关系的差异，决定了各自不同的周期特征。

　　从2005年下半年开始，受房地产市场调整的影响，各大商业银行的住房抵押贷款业务的下滑十分迅速。为了确保这块业务不至于大幅萎缩，一些银行放宽了按揭贷款的条件和限制。

　　2006年集体走好

　　2006年房地产业延续着周期性调整。观察历史数据，过去这十多年间，中国房地产投资的实际复合增长率为15.9%左右，从高峰到低谷的调整时间大约为五年。如果这些经验依然成立的话，2006年正处于2003年以来调整期的中段。

　　虽然调控政策不断，但宏观面上，对房地产业的调控正在持续进行，从中报披露开始，越来越多的房地产上市公司提前预告了利润大幅增长或扭亏为盈：G万科(000002.SZ)预计中报净利润较上年同期增长50%~60%；G金融街(000402.SZ)预计净利润同比上升250%~300%；G栖霞、G金丰等更多公司也发布预增公告。房地产公司经营业绩出现回升成为刺激内部资金流入房地产股票的直接因素。

　　人民币升值预期加大成为行情的“导火索”。人民币升值成为当时市场关注地产股的主要因素，特别是美元兑人民币首次突破8.05元大关时，使人民币升值预期进一步显现。人民币升值使以人民币标价的地产成为外资关注的重点，从而显著刺激了地产股的走强。

　　受“国六条”及其后续政策出台影响，房地产股经过一番强劲的上涨后逐渐回归。随着宏观调控政策的逐步出台和明朗化，市场预期近期除了一些各地政府的细则外，不会再有后续新的调控政策出台。而且宏观调控政策只是在需求和供给两方面进行调节，从根本上来说是为了使行业乃至国民经济更加健康地发展，而不是要危及房地产行业的发展，所以宏观调控政策虽然短期内会对行业造成一定影响，但并不会影响房地产行业的长期投资价值。

　　8月加息后，市场预期利率政策已经告一段落，政府货币调控重心开始转移到汇率政策上来。同时美国近期的加息步骤似乎暂停，市场对美元的走势并不看好，此外，我国的贸易顺差不断创出新高，人民币升值的压力很大。以上几方面因素引发了市场对人民币升值更为强烈的预期。

　　如万科、招商局、金地、保利地产等一批优质的地产公司都能够保证未来3年实现30%以上的业绩增长，这在其他行业的上市公司中是难以实现的，即使有，现时的股价也并不便宜。因此，优质地产股无疑是极具吸引力的良好投资品种。而对于市场巨大的资金量来看，优质房地产上市公司的数量并不多，仍然是股市的稀缺资源。

　　年中，房地产板块不时有连拉涨停的强势股飙出，先锋股份、G大龙、G*ST环球、G中宝、G金丰、中关村等，究其原因均因为有房地产资产已经或将注入上市公司。这正是房地产上市公司中的龙头品种如G万科、G金融街、G招商局滞涨，而有资产注入的二线地产股屡出强势股的主要原因。房地产资产注入上市公司的方式主要有控股股东资产通过定向增发注入、利用股改支付对价注入和引进战略投资者转型为房地产企业。这三种注入方式均为企业做大房地产业增添了砝码，不同程度地改善了上市公司的资产状况和盈利能力，因而获得市场认同。

　　2007年批量制造百亿富豪

　　今年的政策调控来得比往年更早。年初，土地增值税清算拉开了房地产调控的序幕，对房地产开发企业产生实质性不利影响，使行业毛利率平均下降10个百分点左右。

　　1月16日晚，国家税务总局发布最新的《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%~60%不等的土地增值税，明确房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，扭转以“预征”为主的土地增值税缴纳现状，标志着房地产开发迎来土地增值税“清算”时代。

　　结果，1月18日下午收盘，万科、金地、招商地产等十几家地产股跌停，跌幅超过5%的地产股随处可见，深成指甚至因此一度下跌超过400个点。“都是土地增值税消息惹的祸。”业内人士认为，该税种的正式开征，将对房地产企业的利润造成重大影响。

　　但此后地产股的整体上扬却不如此前业内所判断的那样。从去年上半年至今，地产股总市值呈现4~5倍增长。进入下半年以来(截至9月6日)，地产股依然一路高歌猛进。

　　自今年2月28日至5月29日，全部A股平均涨幅为107%，其中，房地产板块涨幅最大，超过了130%，地产股走势明显强于大盘。沪指跃上4000点以后，金融、地产仍是最牛的板块，尤其是地产。

　　不过，除去“5·30”大挫地产股之外，地产股曾在9月7日遭遇“黑色周末”。当天，沪深两市仅天创置业和高新发展等4只地产股上扬，其余地产股全部“沉沙折戟”。当日，受央行提高存款准备金率影响，昔日牛气冲天的地产板块一改往日强势，地产指数暴跌110点，跌幅高达3.7%，居各板块之首。

　　随着A股和港股市场的不断飙升，房地产企业高管的身家也水涨船高。按10月公布的《福布斯》亚洲版2007年中国富豪榜，杨惠妍以个人净资产160.2亿美元成为首富，许荣茂以70.3亿美元名列第二，张力、张欣、卢志强等亦在前十名之内。

　　同样，内地A股的造富效应也不弱。许荣茂控股的世茂股份(600823.SH)和世贸房地产(0813.HK)按昨日收盘价计算，总市值合计超过900亿元人民币；卢志强旗下的泛海建设(000046.SZ)昨日总市值达到了514.5亿元；去年7月IPO的保利地产(600048.SH)按昨日收盘价82.04元计算，其董事长李彬海身家接近3.8亿元，而按招股价计算，当时其身家只有2500多万元。

　　值得一提的是，8月23日，在地产和科技股的带领下，沪深股市气势如虹，轻松攻破了具有象征意义的上证指数5000点关口。5000点一役，沪深两市有招商地产、上实发展等7只地产股涨停，超过15只地产股涨势强劲，上涨超过5%。8月29日，两市地产板块再度发威，在大盘大跌80多点的情况下，6只地产股涨停，30多只地产股收出红盘，成为当日最大亮点。

　　个股方面，*ST金泰曾连续拉出42个涨停，股价从年初的3.16元一路飙升至26.58元，这不仅打破了S前锋曾经创下的连续26个涨停的纪录，还把历史上最著名的牛股海虹控股和银广夏等远远地抛在了后面。

　　事实上，自去年6月沪指在1000点附近上涨至今年8月底攻破5200点大关，地产股不愧为股市“带头大哥”，为本轮牛市行情立下了汗马功劳。