次新房供应比例上升5个点 房产投资压力显现

　　新浪房产讯 申购第二套贷款首付款比例提高政策出台之后，迅即引发了房地产市场的微妙变化。

　　次新房比重明显上升 3个月增加5个百分点

　　笔者从“链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)” 市场研发中心了解到，2007年6月，建筑年代在5年以内的“次新房”比重为47.7%，7月也只是略微上升到48%，但随后的8月和9月出现了比重上升明显加快的趋势，特别是到了10月，“次新房”供应所占的比例上涨到52%，占到了房源供应总量的半数以上。“链家地产”市场研发中心指出，5年以内的“次新房”放量的比重上涨，表明在当前临近年内多次加息成本转化为实际成本的时候，“第二套房贷”首付提高政策和对物业税开征的预期激发了投资者的警觉，引起其对政策风险加大的联想，开始释放手中的房源，而另一方面，“次新房”业主购买时价位较低，而价格上涨最快，收益最多，吸引了业主“见好就收”，开始出售手中的“次新房”，此外，小户型持有者因为“置业升级”的需求开始挂牌出售房产也是一个重要的因素。

　　投资收益丰厚 开始“解套”规避新利率执行的成本增加

　　目前房产市场上的“次新房”建筑年代多在2000年以后，不少地方的

房价在两三年之间已经相比购房之初的价格至少上涨了1倍，这对于当时购买新房的投资者而言，其投资收益已经非常丰厚，而面对2008年1月1日执行新利率日期的临近，今年年内五次加息增加了的累计房贷成本支出即将记入实际的成本支出当中，使得部分投资者开始出售房产进行“解套”变现。

　　以贷款50万，年限30年为例，年内五次加息后五年以上贷款利率由3月18日的7.11%上涨到9月14日的7.83%，按照等额本息、优惠利率计算，每月还款额度由3011.65元上涨到3211.55元，明年1月1号以后每月增加的199.9元将要计入实际的支出中，而最重要的是，加息和房贷上涨传递出政策风险的信号，再加上物业税出台的预期，直接促使投资型购房者转手出售的意愿加强，投资者权衡利弊，开始释放房源，推动10月“次新房”放量再度上涨。

　　第二套房首付提高 “以小换大”成为部分人的被迫选择

　　据了解，在二手房交易市场上，购买“次新房”的消费者不少有第二次升级置业、“以房养房”的计划，但是央行及银监会规定提高第二条房产首付比例和利率，促使部分已经拥有一套房产的购房者为了避免承担第二套房贷的压力而又能实现“小房换大房”的置业升级，开始转让已有的小户型房产，一定程度上推动了市场上房产供应量的上涨，“链家地产”统计数字显示，目前因为“升级置业”的换房要求导致的“第一套”挂牌量上涨2成左右，其房产放量占到了目前“次新房”放量的24%。

　　因此，随着此次房贷新政的出台实施，已经更加表明政府将持续鼓励自住性的购房需求，抑制投资性的购房需求，房产投资的压力会逐渐凸显。（贾春晖）