CIHAF打造中国地产PE交易平台

　　楼德升

　　“我一个月看的项目最少有30个。”一位地产基金经理告诉记者，但令其真正中意的并没有。

　　这其实就是PE投资人的工作状态，他们的时间，由一个接一个的旅程与会议组成。他们在中国多个城市间穿梭，与各类企业家、中间商和政府官员交谈，寻找投资项目。

　　数据显示，2007年第一季度，17只针对亚洲市场(包括中国)的私募股权基金(PE)募资75.94亿美元，规模同比增长329.5%。中国共有38家企业得到私募股权投资，投资额为24.94亿美元。继2006年投资额达130亿美元之后，PE中国投资水涨船高。其中，过桥资本与房地产项目投资是它们最看重的一环。

　　“如果能有一个平台把这些项目集中起来，会吸引很多像我们这样的基金。”上述基金经理表示。

　　新移师北京的第九届住交会就提供了这样一个平台。12月11日，CIHAF中国地产投融资洽谈会上，将汇集中国各地极具投资潜力的百余个房地产项目。项目类型涵盖住宅、商业地产项目、写字楼、购物中心等。

　　同时，200余家代表着3000亿美元规模的，来自美国、欧洲、新加坡等国家和地区的投资基金，以及众多国内地产投资商、投资银行、信托公司和投资顾问将齐聚北京，参与CIHAF中国地产投融资洽谈会。参会的投资商将在最短的时间内接触最多的房地产项目，并通过丰富多彩的商业聚会进行深度交流。

　　PE地产梦想

　　外资私募股权基金直接参股房地产企业，取代了以前的资产收购而成了它们主要的投资方式。这也正在成为外资私募基金的一种趋势。

　　北京奥运会、上海世博会以及

人民币升值的预期，三大契机加快了外资私募股权基金入驻中国的投资步伐。显而易见的是，日益深入的经济全球化趋势以及中国内地投资环境的改善，使越来越多的外资私募股权基金进入中国房地产市场成为了可能。中国内地庞大的人口基数和高速发展的国内经济，也为外资私募股权基金觊觎中国房地产市场提供了巨大的投资机会。

　　“房地产已经成为PE们重要的投资渠道。”一位投资人士向记者透露。

　　国际物业顾问仲量联行发表的报告显示，二线城市将逐渐成为外资机构地产扩张的重镇。

　　“投资的重心正向成都、大连等地转移。”一位基金经理表示，这些城市的房地产市场通常具有基数比较低、增长较快、容量较大、发展可持续性强、竞争相对较弱、土地资源相对充足等优势。

　　资金为王的时代

　　与此同时，连续两年的调控，使中国房地产企业经历着新一轮洗牌。当巨型地产企业成功通过各类融资手段，获得巨额资金后在全国各地攻城略地时，一些尚未实现上市的中小企业不得不面对被逐渐蚕食的局面。

　　资本成为房地产的关键词。中国房地产业与金融业的关系从未像现在这般紧密。

　　今年以来，央行多次加息和调高存款准备金率，信贷政策不断收紧，对资金要求十分高的房地产企业遭遇了一次资金的考验。也推动着地产企业加快上市的步伐。同时，人民币升值预期和房地产市场前景看好使地产公司受益。

　　“特别是资源型地产公司会因人民币升值而增强企业开发动力，包括加快拿地和大力开发商业地产进行持有经营，以此扩大公司市场份额，提升综合竞争能力。”一位证券分析师表示。

　　对于一些中小型的地产公司来说，上市的门槛很难独立越过。资金的饥渴度尤为严重。

　　资金，与开发商休戚相关的，还是资金。金融与地产对话渠道的制度性缺失似乎成了房地产业发展的桎梏。幸而，住交会在近几年的活动和平台搭建中前瞻性地看到了这一点，为地产界和金融投资界双方提供信息沟通通道。

　　住交会敏锐地把握地产行业“资本为王”的趋势，力求将自己打造成房地产投资对话平台和金融交易平台。CIHAF中国地产投融资洽谈会为全中国地产项目与海内外资本搭建创新高效的商务对接平台。

　　对接的双赢

　　在经济增长方式正处于转变过程的中国，从经济结构调整，到实现产业升级，再到国企改制，我们需要观念的更新，需要体制、机制的创新。而PE也并不仅仅是一场资本的游戏，而是“资本+智慧”的游戏。对于企业，PE对企业管理的加入，他们对企业公司治理结构的关注、先进体制机制的引入以及对企业资源的高效率整合，无疑会为我们急需更新、创新的诸多方面提供了一条捷径。

　　中国的传统行业都有很大的增长空间，因此PE投资的回报甚至比风险投资还高。国外传统行业增长有限，风险投资有着行业风险，但是中国的传统行业尤其是地产和建材等领域，一方面筛除了行业风险，另一方面发展又很快，非常适合PE投资。

　　其次，由于民营企业资源缺乏，PE的进入相当于是“滴灌”，一旦进入往往会使企业发生质的变化。

　　第三，对于国有企业的产权改革和激励机制，PE提供了很好的工具。以往进行产权改革或管理层收购，很容易触犯国有资产流失的禁区，PE的出现是以一种市场化的价格来对企业和管理层定价，可以规范地推动国企改革。

　　在中国，因为产业基金、风险投资发展的欠缺，中小企业的金融服务一直是一个难以解决的问题。银行不是产业基金，更不是风险投资，资金的安全性是银行首要关注的问题。因此不去发展产业基金和风险投资却一味将发展产业基金和风险投资的服务领域强加给银行，显然与银行的行业属性不符，效果也一定不会好。PE的出现，在某种程度上填补了我国发展产业基金和风险投资的空白。

　　在住交会同期举办的APIC亚洲不动产投资论坛作为亚洲不动产领域的顶级行业峰会，将聚焦亚洲及中国不动产市场的切实需求，汇聚全球房地产市场最活跃的开发商、投资机构、基金公司，共享实践经验，分析成功案例，引荐国际及地区顶级投资机构、开发商和极具实力的潜在投融资合作伙伴、介绍深具名望的行业专家，展望未来的市场发展趋势，并积极寻求亚洲及中国不动产市场新的投资与市场发展机遇，是中国与海外房地产投资业界最佳的会晤、交流、学习及合作平台。

　　在十七大报告首提“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。作为一个专业经济术语，按照国家统计局专家的解释，“财产性收入”是指家庭拥有的动产(如银行存款、有价证券等)、不动产(如房屋、车辆、土地、收藏品等)所获得的收入。它包括出让财产使用权所获得的利息、租金、专利收入等；财产营运所获得的红利收入、财产增值收益等。

　　“这种表述使我们对于房地产行业更有信心。”一位基金经理表示。他正准备通过住交会的平台在地产行业大干一场。为什么选择APIC 2007？●超过20个精心设计聚焦中国房地产市场的议题

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