柴志坤：新形势下与外资合作模式的探讨(图)

　　主持人：很高兴易宪容先生又回到了地产圈，现在是从金融的视角来诠释房价高与低的问题。十七大国家对于房地产来说实际上还是支柱产业，对于未来的成长是支持的，也是不会完全打击的，只是希望它和谐地发展，有了这样的背景，我们做房地产企业就更加有信心。下面就有请天鸿地产董事长柴志坤柴总讲一下，天鸿是具有国际视野的国有企业，也是经过了上市，也是尝试了非常多的从海外资金的合作，所以有非常多的经验，演讲主题是新形势下与外资合作模式的探讨。

　　柴志坤：我是昨天晚上从北京过来，北京的飞机误了4个小时，到这感觉完全不一样，在北京天气越来越冷，又是大雾，到这边是风景宜人，气候非常风和日丽的地方，可能谈起这些问题来也比在北京，前两天我开会谈了同样的问题，要比那天会轻松一些。今天我讲的题目就是跟外资合作过程中的体会。

　　前面的聂会长和易教授在宏观层面上对于目前的房地产市场的很多形势进行了分析，我从体会过来来看，包括听前面两位专家领导讲的内容，我的体会就是在这几年时间之内，不管对房地产、对土地政策还是对外资进入的要求来看，都是一个不断的调控的主线。最近有一些新的政策恰恰体现了一些新的内容，比如说北京最近出台的政策就是把土地收益的一部分作为廉租房，来直接支持廉租房建设和经济适用房建设的基金，这是一个很好的调整方向，它把原来直接关注到供给和需求两个方面，从直接控制和建立内部的良性互动的机制，把房地产市场在内部进行一些调整。我相信这些政策以后不单是在土地出让金的收缴和使用方面，也能够在其他方面得以进一步的利用，这样也符合我们社会发展的主基调。

　　另外从市场来看，有两个鲜明的特点。一个就是从发展速度来讲，近几年来一直是超乎大家想象的增长，应该还是以刚性需求为主。

　　另外行业也有两个趋势，一方面是行业的集中度越来越高，从06年的统计来看，国内排前20名的公司市场占有率达10%，最多用五年的时间，快的话用三年的时间，排在前20名的公司市场占有率会再翻一倍达到20%。另外就是新一轮的同质化竞争开始，现在是在土地储备基础上再进一步扩充，再扩大土地储备，现在很多企业在研制这个方式在操作，从这个角度看两个问题就渐渐地显现出来了，一个就是同质化，在新的模式下的同质化竞争开始了，另外就是上市公司，也就是以前在这一轮资本市场和房地产市场同时好的阶段之前，其实房地产企业很多在研究是不是上市的问题，新一轮的竞争把原来房地产公司不适合上市的一些弱点也会体现出来。比如说它的项目财务周期和上市公司报表财务周期不一样，比如说会失去一些弹性等问题。

　　现在目前外资进入地产，有几个特点。一个就是资本比较充裕，实际上也就是跟进入渠道越来越来窄有关系，现在的外资跟以前不同，希望覆盖到房地产行业的各个领域、各个阶段当中，不像以前只关注物业和一线城市，现在他们也非常关注二三线城市。从模式上来说有四个方式，一个是最早的阶段收购好的物业，第二个阶段就是收购好的项目，由开发商管理，第三个阶段就是利用私募基金参与到项目中去，第四个阶段就是IPO。

　　在日常项目操作过程中有这样几个体会，在目前的背景下，中国的地产企业还要不要跟外资合作，答案是不言而喻的，外资不单可以给我们带来钱，还有一些先进的管理理念。中国的地产公司如何利用外资，在外资与中国地产企业的合作过程中该怎么操作？我想介绍一下我们的一些想法和体会。

　　在未来这种方式会越来越多，就是内资的投资金融机构和外资的投资金融机构会互相结合，弥补彼此的不足，把各自的优势充分发挥出来。第二在合作过程中，做到产品、方式、条件各个要素的适当调整，第三是房地产企业应该主动介入到地产的金融链条中的资产管理和投资管理中去，这样地产公司根据自己的情况找到定位，也使得目前的传统房地产行业跟金融行业更紧密结合在一起。第四就是外资金融机构要主动参与国内基金管理机构，有一些合作包括股权方面的合作，来迎接人民币的PE时代，现在国内的私募基金和人民币私募基金都开始投资地产，包括聂会长介绍的精瑞基金做得非常成熟，这一块的规模会进一步放大。外资可以把先进的管理方式和内资紧密结合起来，会有很好的发展。第五就是地产公司要强化自己的核心竞争力和标准化运作能力。我前面也讲到了地产公司新的同质化竞争的趋势是非常明确的，在新的形势下，如何形成自己新的核心竞争力是每个企业面对的很大的挑战。以上是我们对于目前阶段利用金融资本的一些想法和体会，不对的地方也清在座的各位领导、各位同行、各位专家批评指正，谢谢大家。