第二套房贷首付提高对购房者影响如何(组图)

　　主持人：新政颁布之后，杜总，我们这边有没有相关的影响？

　　杜小平：还是有一些影响的，现在首付提高了，作为我们中宇慧通来说，我们合作银行有八家，这是我们的优势，我们有更多的队伍来做好我们的产品，满足更多的客户需求。

　　主持人：王总，新政颁布之后，似乎对二手房也有影响，二手房的房贷利率也提高了1.1倍，对于我们的影响是什么？

　　王娴：新政出台之后，整体的交易量来说，我们没有看到大幅度的减少，但是从我们整体的客户委托量来讲，我们是有10%-20%的客户量的减少，因为第二套住房出来之后，一个是界定，因为首先原因第一是本身二手房贷款比率占我们整体购房的60%-65%左右，仍然可能还有30%-40%的人是通过全款的方式。

　　这段时间房价涨得非常快，国家再贷款方面也出现了这样的紧缩政策，这样有一部分人我认为不一定是投资的人，或者投机的人，我认为仍然有一部分想申请自住的人，因为它的门槛提高了，尤其对于哪部分人，想置业升级的人，比如我第一次住房可以买90平方米以下的没有关系，现在像有一些中等收入阶层，收入好了以后，想把小房子卖掉，想换大房子的时候，可能就会对它的置业升级有很多的影响，可能会涉及到首付要提高，贷款利率要提高，今年国家连续调息，我们看到了很多报道，近期可能还会有一次调息的可能。将来利息对于房屋的使用成本上也会有很大的增长，这一部分人在需求方面会有一些限制。虽然没有说现在房产到了有价无市的状态，但是仍然有一些客户在观望，他们认为中央出台政策一定是想让房价回落的，有一些观望的状态，也影响了客户需求的一些释放。

　　主持人：就像您刚才说的，出台这个政策的意义是想打压一下投资客的势头，但恰恰可能对于自住客户来说，也是一种抑制。

　　王娴：对。

　　主持人：您这边有没有了解到投资客锐减的趋势？

　　王娴：没有，以我爱我家的分析，市场基本上60%是自住为主，投机占到40%，但是但凡投资或者投机的人不太在乎首付和利率，今天我也算了一下，像我们现在基本上成交的户型是60-80平方米，是主力户型，现在五环以内的均价在12000元左右，买这样的一套房子至少需要一百万左右，一百万左右的七成可以贷款，也就是可以贷七十万，按照现在的利率，每个月的月供在5200-5500元左右，央行还规定你还贷以后不能超过你月收入的50%，试想是不是我的收入就必须要到一万左右，去年重点纳税人群全国才500多万的纳税，现在房价涨得很厉害，我要贷款，只能提高首付，根据我的月收入来决定贷款的成数，这一块的需求肯定会抑制的，但是反应不出来，有能力的人不选择贷款，选择全款，新政实行的时间相对比较短，这方面的数据我们还没有统计出来，但是肯定会有相当大的影响。

　　主持人：有一个问题想问您，这个新政出台会不会促进租赁方面的业务攀升呢？

　　王娴：本身北京有奥运效益，租赁效益就不断显现，一个是租率加大，一个是租金也在涨，以我爱我家的数据，三季度的租金上浮应该是二季度的20%-30%。租赁有一部分房源，如果没有客户来买，肯定进入租赁市场，到明年奥运会结束之前，都会是北京租赁比较好的时期，新政如果促使房子卖不出去，肯定就会来租嘛。

　　主持人：想问一下银安集团的刘总，您觉得从开发商角度，新政颁布之后，是否会影响到房价的发展趋势？作为楼盘销售这一方来讲，对你们销售实际上的影响，从目前来说表现出的影响会有多少？

　　刘彬：这个新政颁布之后，跟我们合作的一些银行，只有建行目前提高到50%的首付比例，其他银行目前暂时是按照央行指定的标准范围进行阶段性的调整和阶段性的尝试。我们目前所感觉到，新政对于开发商来说，客户成交的速度和成交的比例发生了结构性的变化，具体表现在中低收入群体、上班族、打工族，目前消费者对新政表现出理解；但结合实际角度较难承受这种房贷新政。真正想投机、投资的人反而在这个市场上更加活跃，开发商是积极执行国家政府、机关颁发相关政策、法律、法规及相关条例等文件，用实际行动挤出当量市场的泡沫，房产新政出来以后，从市场反馈信息投机商的投机行为没有被抑制，局部投机商反而逆向而动，进行市场投机活动，势态比新政之前反而活跃。

　　从目前我们集团在北京和外地的几个运做项目分析来看，截止到新政出台之后，销售量没有减少，反而处在销售攀升阶段，新政适用于发达一线城市，如北京、深圳、上海等热点地区，作为三四线城市，对于提高首付比例影响不大，这些县级城市或者地级市在使用金融工具空间比例不是很大。作为开发商来说，这个政策对行业的效应会在未来几个月产生一些效应，十七大胡主席指示要抑制从经济过快演变成经济过热，同时在政府工作会议上明确指出2010人均GDP要比2000年翻两倍，在快速发展下，百姓的收入越来越高，GDP、CPI都增长很快，房价正常的买卖过程中，阶段风险性是存在的，但从整体行业发展前景和规划风险还在可控制范围内，换句话说在未来一段行业风险性还很小，但是央行对第二套房贷新政[121]文件，对于真正想买房的人门槛是逐步在提高，对于想投机的人门槛并没有提高，这种政策应该是在试点性中，建议国家政策针对不同的环境和消费人群进行规范细化，不能整体一刀切的方式，这样会影响整个房地产市场的健康发展，使消费群体也会发生改变，对开发商经营、发展形成一定束缚。

　　主持人：对于房价有没有影响？

　　刘彬：在最后的买售环节决定开发商运转的进程，开发商运转的进程除了上市投资之外，现在逐步在利用别的金融工具和渠道进行融资开发，为了保证行业良性循环，国家对房地产行业出台一系列的措施，紧缩银根、限制开发贷款、封顶之后进行销售、100%土地出让金交付完毕获得开发权、北京地区三环开发商业住宅要配15%两限房才可获土地商业开发权等等一系列紧缩的政策，从源头控制了开发商原有的宽松开发、经营和销售模式等。但是随着中国经济的不断高速增长，房价上涨是结构型上升，加之行业自律性越来越强，所以价格泡沫膨胀问应该不是明显问题，因为是正常的市场行为，经济发展，很多的成本在上升，如人员成本、生产资料都在上升，关键的问题是开发商在开发之前的合作方式，政府应该从这个角度来考虑，为开发商在这个行业中进行健康发展，进行指导性的建议。

　　比如说招拍挂的方式，在刚开始的时候，百姓包括我们开发商对有此开发方式获得土地开发权利表示支持和认可，但在政策执行方面，应该考虑到土地成本和产品比价关系等问题，土地是越拍越高，无止境高拍，形成价格不断攀升， 再加上市场的原材料费用、制造费用、经营费用等成倍增长，导致现在出现很多的高价房，开发商的利润从90年代到现在是逐渐利润逐年降低，由原来60%降低到现在16%左右，甚至更底，消费者可能不太了解这个行情，我们把这个情况也通过这次论坛跟消费者讲解一下。同时希望政府能够理解开发商目前的实际情况，出台一些行业健康发展制度，开发商也会严格地执行这些制度。

   主持人：马总，现在加息很频繁，颁布政策也很突然，购房要尽快，要赶紧购房，要趁早，您对这个怎么理解？

　 马贺：看你的动机是什么，买房有两种，如果你是自住，不用赶任何的地产政策，只需在你的经济实力允许情况下去购买你想买的房子就可以了，市场环境利于你贷款不利于你贷款，你都会去做这样的事情，不要根据宏观政策制订你的计划。如果是投资的话，投资就要有成本，你要把成本降到最低，利润提到最高。自己要住肯定也要算多花钱，这时候你可以用银行的产品，或者利用银行的政策自己去规避，你永远买的第一套房肯定是自住，是不是越早买成本越低？没有人可以预测利率的加息空间和加息周期会持续多久，作为一个普通的购房人，不管是自住还是投资，你无法判断未来，你只能是像去商场买东西一样，第一买需要的，第二买喜欢的。这是很简单的，不管是银行的政策还是房贷政策，你要去适应他，你只有选择产品的权利，而没有执行不执行的权利，你就是在9月28日签的约，可能就是30%的首付，你10月28日签的约，就必须是40%首付，这是硬性的规定，你现在买是40%，以后会不会50%、60%？现在无法看到，你还是根据自己的实际出发，来决定自己是否需要买房。

　　主持人：深发展认定第二套房房贷是剔除掉公积金贷款的？

　　马贺：是，公积金贷款不被算作已有一套住房。

　　主持人：是不是现在很多人就选择了公积金贷款呢？

　　马贺：现在公积金贷款可以不被列为已有一套住房，公积金额贷款政策的界定是在一个时点上有效，你现在是不算，如果公积金贷款成为大批量的，不知道会不会产生变化。

　　主持人：王总，现在建行将首付提高到50%，您认为其他银行或者其他机构来说，他这样的举措的初衷是什么？

　　王娴：我曾经看过一些报道，建行去年已经成为国内按揭贷款量最大的银行，建行为什么能够反市场而做，央行认为四成就可以了，他要五成。可能首先在于要控制信贷的风险，另外一个就是要限制它的贷款的规模，有可能它的贷款量计划都已经结束了，就不想再去扩大量，银行汇采用这样的方式，控制一种规模，控制一种风险。包括现在建行也已经是上市公司了，有可能上市公司呆帐坏帐也会成为它的焦点。从风险控制上有可能是这样的考虑，现在很多银行都有可能从控制自身的风险来考虑，现在我们出台这些政策，建行能够这样做，已经减少了在市场上跟其他商业银行的竞争，它为什么这样做？一定是有利可图啊，否则他不会这样做。

　　主持人：网友可以向嘉宾提出问题？

　　网友代表：建行是贷款量第一的，没有什么房贷任务的压力才会这样做，出台这个政策之后，谁都不敢先发力，过严就会丢市场，过松又会违反规定。现在建行的贷款量已经非常小了，别的银行不会执行得这么严，明年它的贷款量还会是最大的，现在是小的，以后会不会再改过来呢？

　　王娴：我不是银行人士，我也看过银行的操作，在操作时央行给你的是底限，每次调息都给你最基准的利率，如果在执行时，我可以用浮动利率，1.1也行，1.2也行，1.3也行，往下调不低于央行的限，也是可以的，对于上浮央行永远不做规定，各银行都会有自己的一个状况，根据自己的风险控制来调整。

　　杜小平：他今年是不放贷了，已经表了态了。建行现在审批中心已经停止了，一单不批，即便以前做的送过去的单子都不批了，已经好几个月了。

　　网友代表：一开始央行给的政策比较松，给了一个指导性的东西，现在逐渐大家比较认同了，讨论得比较激烈，歧义比较大，我想问一下执行的力度是怎样的？是强制执行吗？我了解到招行和光大，是以个人为单位的，其他的四大银行是以户为单位的，这就是抵触的，如果冲突了，会不会让其他的银行改过来？

　　马贺：银监会是行业管理机构，它定的是准则，就像中国的法律一样，新修改过的法律对于以前的法律会有兼容性和追溯期，会让新的规定兼容以前的规定。这次出的新的指导能够涵盖和包容以前各家银行出台的规定，比如说招行和光大是以个人为单位，这个就抵触了，但是在这个指导出了以后，相信所有的银行都会按照以户为单位来考察是不是以户为单位，因为这是一个准则，是不能违背的基础，你违背这个东西，从管理者的角度来说肯定都会让大家来遵守的。

　　网友代表：这个执行力度应该是很严格的。

　　马贺：这就像公司德夯文一样，如果下达的是公司红头文件，执行的力度是不一样的。

　　网友代表：光大和招行昨天推的细则。

　　马贺：制订细则时是在之前，这些政策是有传导的过程，发布时大家见到了这个事件，制订它的时候是在一周之前。我个人认为，在这个市场上会贯彻以户为单位来认定第一套住房的条件，而不会有很大的差异留给自己去选择。

　　网友代表：如果这样定出来以后，各个银行的细则应该就没有区别了？

　　马贺：底限是这样，往上可以改，像建行提高到五成。

　　主持人：会不会到最后所有的银行在基调上都会定成一样？

　　王娴：今天给了一个最新的东西，说央行目前暂不出台实施细则，但是有两点是有原则性的，是可以认定的，你已经还清的或者是公积金的，不认为是第一套住房，夫妻双方以一个人贷款，以另外一个人贷款，也是认定为第一套住房。

　　刘彬：以个人为单位更具合理性。

　　马贺：以户为单位比较难理解，夫妻财产是共同共有，没有比例的区别，如果我老婆有一套房子，我再去买一套房子，你敢说原来的房子是我的？肯定是我的，全部是我的？肯定部分是我的。婚前首付和月供部分是自己的，婚后首付和月供是夫妻共同的。

　　刘彬：我们在河北有一些开发项目，在当地前几年没有出物权法之前，很多父母为刚出生的孩子，未满周岁的孩子买房，这些孩子都没有民事行为能力，国家如何用这条新策来保证未成年公民将来享受第一套房贷政策？

　　王娴：借款人名下是他的父母，是遗产税之后怎么分割。

　　马贺：银行查的是借款人，不是产权人。

　　主持人：外资银行目前没有提高第二套房贷首付比例，这是什么原因呢？

　　刘彬：现在国内银行都按央行指导精神来执行，而国外银行目前还是以市场的意向来定这个问题，开发商一般以国内银行为主，只有少量的国外银行具有房贷这个资质，开发商在与外资银行谈到房贷过程中也是谨慎的，怕有一些后期的遗留问题，所以一般都是跟国内银行合作。

　　主持人：王总，您说一下？

　　李娜：现在短期内还不会出现这样的问题，外资银行还没有联网，对于第二套的界定在某种程度上会比较困难一点，说句老实话，国内的人不太习惯向外资银行贷款买房。

　　主持人：现在银行的个人房贷是趋紧的，对于担保公司来说，对于我们的影响是什么？或者是下一步将怎样处理业务？

　　李娜：担保公司一方面是为房贷做担保，其他方面也会进行，个人的房贷业务会有一些缩紧，但是不会因为某一个天平失衡，这个天平就倒下了。

　　主持人：我想问一下网友代表，新政颁布以后，您如果买房的话，是自住还是投资打算？

　　网友代表：投资。

　　主持人：对于您投资现在有什么影响？

　　网友代表：投资是一个发展趋向，经济发展两个出口一个是投资一个是消费，国人的消费模式还没有建立起来，只能是投资，我感觉投资猛一点叫投机，投资浅一点叫做投资。房地产经过这么长时间，感觉风险还是比较小的，我不敢投股市，我只能投资楼市，我的目标下了之后，不会去改变，不会通过其他的变通方式。这是国家的引导问题，如果国家的经济发展没世不改变，现在的需求是刚性的，宜疏不宜堵，卡死了不让资金流动，这就跟原来的初衷是变的，如果上策不改变，下面出细则好像没有意义，就是一群蚂蚁打架，打架完了大家都死了，没有意义，硬性的抑制需求是没有意义的。

　　真正的意义应该是中高层收入人群想改善需求，经过第二套、第三套小打小闹的，这部分肯定不是大泡沫，经济发展没有泡沫也是不好的，楼市其实是健康的，有些泡沫是健康的，这部分钱需要出口，有更多的融资渠道。打压的应该是十套以上的，第二套、第三套有想投资挣点的，有些人有钱不想投资股市，觉得风险大，想投资楼市。这次国家等于是自己打了自己一个嘴巴。

　　刘彬：这样对于整个行业持续性发展在未来会有一定的影响，同时对银行业也有一定的影响，因为开发商在快速增长的同时，给银行带来丰厚的利润，一连锁的反应，包括跟房地产开发商合作的很多企业也会出现问题，这不是小问题，是一个产业链的问题，上游、下游还有中间环节，每一个环节都是相扣的，不能说因为一个政策的导向，而把整个产业链了的格局进行一次调整。政策如果再这样修整下去，不进行局部调整的话，对于开发商来说不是好事情。有实力的开发商都喊冬天来了，很多开发商嘴里不喊冬天来了，都已经感觉到冬天已经到来了。

　　主持人：杜总怎么看？

　　杜小平：房贷首付提高，真正打压的就是我们这些中等收入的，我现在买了一套房子，但是我又不太喜欢这个房子，你要让我结清买另外一套，我比较有压力，想买第二套房子，首付比例提高了，但是真正的投机人并不在乎这个40%、50%。

　　王娴：对于二手房，国家还是想急于解决房价上涨的问题，控制不了，从以前的八条、六条再到今年的房贷政策，在这样的打压下，其实不是打压，还是想抑制，但是他没有看到中国的人民生活水平的提高，你GDP的增长，包括股市为什么可以到6千点，为什么还可以往前冲，依据的还是实力的增长，人们的口袋富了，中国人加上这么多年的文化，是需要有一套住房的。说美国人66%都租房了，中国人为什么不可以呢，中国人再穷都要盖个房、搭个房，都要有个房子，这是中国人的传统观念，必须要有一个房子。我们一直说开发商建的都是大房子，需求不一样，你的房子在一百平米左右，但是真正的需求是60平米左右，去年就开始让开发商建小房子，70%是90平方米以下的，现在的经济适用房、两限房建设期还有一段时间，在供给没有扩大的时候，国家肯定就先抑制需求，希望我的国家控制得比较平稳，但是调控这么长时间了，一直没有看到这方面的东西。从我们这来看，打就打吧，我能买就买，大不了付全款，交易量没有下降，刚性需求还是依然非常枪声，在这种状态下你去抑制它，也抑制不住。

　　杜小平：中国第四次人口生育高峰来了，我们这样的人很多，我们这一代人都是这样。

　　王娴：农村变成城市，农民更需要自己的房子了。

　　刘彬：国有退休员工子女要买房有大批的人，现在急需买房。所以不要拿表面现象来做文章。

　　马贺：大家所在的层次不一样，想的可能不一样，从国家制订政策来说，不可能细化到某一个局部区调整，只能在宏观的层次上说，制定40%首先会减少30%的购房者，购房者减少了，房价可能就不会涨得那么快。

　　刘彬：跟开发商密切合作的银行日子很难过。

　　马贺：开发商带给银行的纯属个人资产业务，银行现在做个人业务，风险分散，而且要，出了风险，单独的风险不是大风险，总体的总量是扩大的，你能给几十个企业做呢，而且利率是一步步提高，个贷存量越大，利益就越高，即便所有的开发商都不再开发房子，只要经纪公司还在，只要盖好的房子还在，就还可以。。

　　王娴：加息是抑制房价上涨的方式，加息之后一定会对个人资产造成一定的威胁，我觉得振荡不在现在，是在明年的年初，一般中国人年底都要发奖金了，银行认为最好信用的客户可能今年贷了明年就全还清了，留下了一部分利率起来了，现在收入水平稳定，成本增大，坏帐率就会增加。

　　马贺：每个客户不一样，所购买的资产和贷款的配比来决定银行放贷的客户，他能够还得起贷款，让他的生活质量不降低。如果你能买得起房子，一点都不影响你生活，最重要的是你每月还的和你的收入是什么样的比例。

　　王娴：会不会有影响？

　　马贺：会有影响，利率的刺激是在两头，好的是明年给你结清了，不让你调，对于差的，就慢慢拖着，其他的就是吃永和三元的油条还是路边五毛的油饼，就是这种差别。

　　刘彬：肯定是去两头，留中间。

　　网友代表：银行避免风险，追求利益最大化，如果你是第一套贷款的房子，要求比较松，但是第一套房子贷款还不起的比例肯定要高于第二套，我有住房了，第二套还不上的话，肯定会收回的，保证第一套，我第一套审核比较松，一旦还不上，银行是不能拍卖和收回的。

　　杜小平：新的司法解释是银行在半年内可以给你清出去，前提是不能是低保，只要有行为能力都可以清出去。

　　网友代表：但是现在有执行难的问题，如果我买得起第二套，月还可以还得起的，第一套反正你不能清我出去，可能第一套风险比较大。

　　马贺：不管第一套还是第二套，从来都没有因为这个人买第一套房子，就放松审批要求，不管是50岁的人来买第一套住房，还是24岁的刚毕业的人买第一套住房，审批要求是同样的。

　　网友代表：审批是一样的，实际操作肯定有区别，买第一套还不起的没有过多的回旋余地处理他，第二套可以经过诉讼可以收回来的，对于第一套来说是有执行风险的。

　　马贺：你是从资产安全来说的，银行如果到了出置这一步，大家就是债权人和债务人的关系，有相应的法律法规，按照相应的法律法规执行就可以。如果说第一套就不能通过法律手段来保全，这个是不会发生的，举个极端的例子，如果这样的话，每个人都去银行贷款买一套房，银行不能执行，然后大家每个人先买一套房子，不存在这样的情况，我可以承认的是有一定的区别，银行不会放完全没有信心、没有评价的贷款，银行所看的风险并不简简单单是将来的执行或者是还款。

　　网友代表：现在需求是刚性的，现在把需求堵住了，会不会经过一定的消化期之后又释放出来？

　　刘彬：我们对北京的市场进行研究，北京今年人口总量是1700万，其中24.5%是外地流动性人口，北京市固定人口是在1100-1200万，这些人50%-60%是进行换房的群体，24.5%里面有60%左右经过调查以后是准备在北京置业的，准备在北京置业的这些群体占1700万里面的65.8%，这样市场是非常活跃的，需求旺盛的情况下，价格肯定还是上升的趋势。北京的CPI指数在逐年上升，导致结构性成长的因素是存在的，目前开发商的模式和方法是左右房价上涨的另外因素，招拍挂的方式以及融资渠道的丰富，会给融资背负的一些条件，导致房价上涨，结构性、产品性、比例性成长是必然趋势，而且国家经济形势人均GDP要在2010年比2000年翻两倍，上涨的趋势是肯定的。到奥运会之后，2009到2012年之后这个价格肯定也会上升的，因为奥运会结束完了之后，肯定还有很多的人来北京观光旅游，学习，发展，北京将成为国际化大都市的形象展示给世界，同时北京城市魅力也将提升到另外一个高度，人口将大量流入，成为一座新移民城市，这个城市将不断地在外扩，满足不同人群生存的需要，综合上述因素，目前我们公司准备在五环、六环考察拿地，在未来北京市五环、六环定义是新兴的卫星城还有研发基地、特定产业基地、经济开发区等，区域发展带动就业率上升，区域新劳动人流进入肯定会形成很多的消费群体，郊区的价格将不断地上升，市区相对于各区域来说势必是上涨的，上涨趋势在未来五年之内是不会显现减弱的。

　　主持人：感谢今天到场的各位嘉宾，在论坛的尾声，请各位嘉宾代表各自机构的立场跟各位网友就出台的新政说一句话。

　　杜小平：广大的网友，如果你想做更好的担保产品就找中宇慧通担保有限公司。

　　马贺：随着房地产市场的发展，肯定各种宏观调控政策会越来越多，银行是做金融产品的，深发展会一如既往地用自己比较丰富的组合产品来实现广大选择深发展的客户降低银行成本的要求。

　　刘彬：针对银行新政策，我希望广大的购房者和准备购房者应该理智地认清国家每次发布的新的法律、法规、条例，要认清文件本质，结合自己的特点进行购房的判断和决定，不要盲目地持币观望或者着急买进，这样都是不理性的，建议消费者应该理性地面对市场，北京的房地产市场包括中国的房地产市场逐渐向健康、正规化发展，未来市场一片大好。

　　王娴：面对房价的不断攀升，还是提醒对于很多需要自住的客户或者根据自己的财务状况适度理财的客户，我觉得该出手还是出手吧。

　　马贺：对于需求个人住房能够做到理财的客户，能够寻求更多的比较有专业的机构进行这样的理财计划。

　　主持人：感谢各位嘉宾今天到新浪做客，本次论坛结束。