选新型房贷产品对冲年内5次加息的成本支出(表)

　　9月14日，央行宣布再度加息：“自2007年9月15日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.6%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29%；另外，个人住房公积金贷款利率相应上调0.18个百分点，五年期以上公积金贷款利率由现行的5.04%提高至5.22%。”此次加息成为2004年10月至今不到三年内的第九次上调利率，也是今年以来的第五次加息。在频繁加息之下，如何规避加息的风险，已经成为房贷消费者们考虑的重中之重，“链家地产(链家地产博客|链家地产新闻)”市场研发中心认为，规避加息的风险，无非是两个方面：第一是选择固定利率，提前锁定利率，第二是尽量减少利息支出，这方面有多种房贷产品可供选择。

　　固定利率新型房贷也可贷至30年，提前锁定利率风险

　　2006年年初，光大银行首次推出固定利率时，市场反应并不强烈，不过在两年半的时间里五次加息表明目前正处于加息周期，固定利率定息的优势得以充分体现；目前已经有光大银行、招商银行、农业银行、建设银行等多家银行推出了固定利率产品。以下来比较9月14日加息后，光大银行固定利率产品与浮动利率的还款额。

　　9月14日加息后，光大银行率先调整了固定利率，从目前来看，由于光大调整的幅度较大，使得执行优惠利率时，固定利率与浮动利率之间存在着一定的差距，因此贷款30万元，10年期，浮动利率每月比固定利率少171.67元；不过，光大银行十年期利率由6.56%一下提高至7.76%，其调整幅度远远大于前几次调整，可见商业银行对未来加息的预期仍然非常高；因此，选择固定利率虽然在短期内每月还款多一些，但在加息预期下，固定利率还是有一定优势的。而对于投资者来说，执行基准利率，固定利率与浮动利率仅相差0.13%，因此选择固定利率是不错的选择。

　　目前光大银行已经推出了期限组合和金额组合固定利率贷款产品，延长了固定利率贷款期，从原先最长贷款期限10年延长至30年。打破了固定利率只能贷10年的最长期限。比如，期限组合可以选择“固定＋浮动”，期限最长可到30年，前20年可选固定利率，后10年选择浮动利率；金额组合则是指一部分贷款本金执行固定利率，其余贷款本金执行浮动利率；灵活多变，近期贷款购房的消费者不妨关注这一新型房贷产品。

　　三类房贷产品方便提前还款

　　办理住房贷款的客户一般都有存款和贷款两个账户，大部分的客户都有提前还款的意愿，但是由于银行对提前还款的额度一般有规定，如必须是一万元的整数倍，很多客户也不愿意专门抽时间办理提前还款，如果客户仍想随时提前还款，可以使用银行的随借随还、存抵贷这两种产品。

　　(1)随借随还：适合收入稳定同时有良好理财计划的客户

　　目前招商银行已推出随借随还产品。随借随还是指客户只要设置好专门的还款账户，存入该账户的人民币活期存款每天都会自动用于提前还款。当客户资金紧缺时，只需要通过网上银行或电话银行就能马上从银行提取现金，可以说是循环贷及提前还款的结合。比如李先生在招商银行贷款了50万元，并获得了银行一定的授信额度，如已还款10万元，那么李先生可以随时借出10万元；另外，李先生通过设置扣款账户，就可以自动还款。“链家地产”市场研发中心认为，随借随还不受提前还款次数以及金额的限制，是兼顾融资及理财的方式，比较适合收入稳定同时有良好理财计划的客户。

　　(2)存抵贷：适合中小企业主

　　存抵贷是指在不影响资金流动性的前提下，用活期存款来冲抵按揭贷款，比如深发展银行规定客户在办理“存抵贷”业务后，闲置资金放在还贷账户上超过5万元的部分，银行便按照一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息将作为理财收益返还到客户账上。目前已有中行、建行、民生银行、深发展、招行等多家银行推出了该项产品。“链家地产”市场研发中心认为，存抵贷比较适合平常资金流动较大，而又不愿意经常去做提前还款的客户，而中小企业主就是这类客户。

　　(3)气球贷：适合有提前还款预期及一次性偿还能力的消费者

　　“气球贷”是深圳发展银行的一款产品，由于许多房贷客户都有提前还款的意愿，不会按照实际的贷款期限还款，比如贷款30年，可能在5年后便选择提前还款，一次还清，“气球贷”就是针对这种情况提供的个性化房贷，把贷款本金的一部分，放在最后一次性偿还；该产品包括3年期、5年期与10年期三种；比如5年期的贷款，计算月供时按照5年期的贷款利率，但按照30年的期限加以计算，例如表2，客户贷款30万元，申请5年期的气球贷，每月还款额为1896.7元，比普通的30年期贷款每月可少30.3元。

　　如果客户在5年期末不能一次性提前还款，深发展允许客户可以在不需增加任何费用的情况下获得该行的再贷款服务，即原本30年期的普通贷款，按理可以通过连续6次申请气球贷完成还款；同样是30年的期限，气球贷享受的利率是5年期的低利率，即6.5025%，而30年期的普通贷款，其利率为6.6555%，两者相差0.153%，可以为消费者节省一定的利息；另外，在加息预期下，消费者提前还款的意愿往往比较强烈，气球贷也符合提前还款的愿望。当然，气球贷能够节省利息，银行对客户资质的要求也比较高，比如房龄不超过10年，对客户的还贷能力审查严格等等。

　　综上所述，“链家地产”市场研发中心认为，每一种房贷产品都会针对不同的细分客户群体，不可能一种产品大包大揽，解决客户所有的问题；因此，消费者需要根据自身的还款能力、预期收入以及自己属于哪类置业群体等多方面做出理性的评估，制定合理的理财规划，才能选择最适合自己的房贷产品。 (来源：链家地产)