盘点北京9月入市新盘 新盘不足20难现往年辉煌

　　楼市(楼市博客|楼市新闻)传统的供销旺季“金九银十”里的9月已过去一大半，新盘入市量及市场交易量比8月虽均有小幅提升，但与去年同期比则不可同日而语。“每年传统的‘金九银十’，住宅市场上的新开盘量和交易量都会有所增加，今年也不例外，但是从市场的表现来看，难现往年辉煌。”中原地产(中原地产博客|中原地产新闻)华北区域总经理李文杰(李文杰博客|李文杰新闻)将这种现象称作“金九银十”让位趋势。

　　“金九”过半 成交同比下降三成

　　9月份已经过去了大半个月，从官方公布的数据来看市场成交情况并不理想。北京房地产交易管理网公布的数据显示，9月1日至9月19日，北京住宅期房总签约面积909981平米，共签约6699套，日均交易352套，比8月日均成交338套略涨。不过，据中原地产统计，去年9月住宅期房的同期签约量为9711套，日均签约量为511套，今年9月上旬同比下降了31%。

　　业内人士认为，传统热销旺季的“金九银十”市场表现是供销两旺。今年住宅签约量同比下降三成，除了市场供应量减少，消费者选择的余地小而导致销售量下跌外，另一个重要的原因就是高企的房价让越来越多的人放弃了购买计划。

　　新盘集中放量不如往年

　　多家研究机构统计数据显示，今年9月份北京新盘放量不如去年。据中大恒基(中大恒基博客|中大恒基新闻)统计，9月份预计开盘个数将达到56个，其中普通住宅约21个，占开盘总数的37.5%，其中以老项目后期为主，占比达到66.7%。而根据统计，去年9月份北京开盘项目达到66个。

　　住宅项目取得预售许可证后方可入市销售，从今年9月份取得预售许可证的项目来看，也比去年明显减少。截至9月19日，北京共有19个住宅项目取得预售许可。而去年同期则为其两倍，其中，新项目达到11个。

　　由于时日尚早，各家经纪公司10月份新盘开盘情况统计尚未出炉，不过业内普遍认为，今后住宅项目集中入市的风光场面将不复存在。据记者了解，10月份海淀、大兴等区域仍会有一些新盘放量，比如位于西红门镇的鸿坤理想城、位于莲石路的新兴年代 (论坛)等项目。不过，分析人士认为10月仍无法扭转今年“金九银十”的“颓势”，大量项目赶着集中入市的盛况已经不再。

　　新房价格仍处于上升通道

　　“我们10月份会推出一部分新房，价格预计会达到11000元/平米”，9月19日，南城一项目的销售经理告诉记者。而该项目8月中下旬刚刚售罄的一个楼栋，均价在8500元/平米。

　　据记者了解，这两个月准备推新房的项目，几乎都准备要把价格上提几百至几千元不等，“北京房价上涨已经成为一种常态”有业内人士这样表示。

　　今年金九银十的风光已经不再，然而房价并没有放慢上涨的脚步。本报记者 杨娟娟 谷欣 张晓玲 关爽(关爽博客|关爽新闻) 张家齐(张家齐博客|张家齐新闻) 吴海花(吴海花博客|吴海花新闻) 张学冬(张学冬博客|张学冬新闻)

    中心城区可提供1600多套住宅

　　主要区域：二环内 特征：6个项目入市 价格：14500-28000元/平米之间

　　二环以里作为北京传统核心城区，无论是从居住的舒适性、配套的丰富性，还是生活的便利性都算京城各大区域的翘楚，北京市国土资源局在2005年及2006年连续两年的《土地供应计划》中，都明确规定“二环内不再新增除必须改造地区以外的住宅商品房用地供应”。记者从北京市土地整理储备中心公布的交易记录也看到，从2005年至今，仅有12块二环以内土地完成交易，其中明确为住宅立项的土地仅为4块。

　　1600多套住宅入市

　　进入2007年9月，在包括源中心、西绒线胡同26号、C-PARK西派国际公寓、锦上国际公寓、禾风尚品等项目相继获得预售许可证或者计划开盘的消息进入市场后，原本几乎断档的二环以里住宅供给，突然间摆出了北京传统住宅销售旺季“金九银十”集中放量的姿态，中心城区沉默已久后终于等来了阶段性的住宅入市爆发期。

　　据北京市房产交易管理网的数据和记者调查统计，今年9月北京二环以里已经取得预售许可证的是源中心和西绒线胡同26号两个项目，而计划将在9月末10月初开盘的项目包括C-PARK西派国际公寓、锦上国际公寓、禾风尚品、金成#zhPoint#建国五号四个项目，初步预计二环内总共将有6个项目在9、10月面市，与区域内今年上半年至今一共只有3个项目开盘的情况相比，9、10两月新开盘量呈现集中爆发的趋势。在“金九银十”集中入市的这6个楼盘，将给二环内带来近1600套住宅的全新供给。

　　最高的售价28000元/平米

　　“我们主力户型从60平米的一居到300平米的三居都有。”金成#zhPoint#建国五号的销售负责人介绍的楼盘情况，也代表了“金九银十”二环内新增住宅户型的基本情况，几乎所有集中在此时段入市的楼盘户型都包括了小一居到大三居甚至更大。而集中入市的几个楼盘大多为精装高档公寓，销售价格也都在18000元/平米左右，其中售价最高的西绒线胡同26号销售均价达到了28000元/平米，而价格最低的源中心14500元/平米是因为其产品为毛坯房。

　　主要区域：亚奥特征：5个新项目入市价格：集中在15000-20000元/平米左右

　　由于土地开发几近饱和，且奥运期间有可能受到停工的影响，因此在2008年之前，亚奥住宅都尽力在今年的黄金期销售。据不完全统计，9、10月份，亚奥板块将有5个纯新盘陆续入市，整体放量可能达到百万平米。这也是今年亚奥新盘首次集中放量。

　　北部亚奥区域有5个项目将在今年9、10月集中开盘。世茂华北区总裁宋垚认为，奥运临近，挑选最好的时段入市是开发商共同的想法。为保证2008年主体工程完工，选择在今年最后的销售旺季入市较为合理。

　　5新项目集中入市

　　万达大湖公馆是万达在京首个高端住宅项目，该项目位于北五环仰山桥北，由两栋高层精装高档公寓及配套会所组成，建筑面积8万余平方米，预计将于2008年下半年交付，公寓主打户型180-260平方米两居至跃层。据了解，万达大湖公馆开盘将达到25000元/平方米，预计本月内开盘。

　　世奥国际中心也是该区域的新项目，规划建筑面积为11万平方米，将在9月底公开亮相。项目位于朝阳区北四环东路惠新东桥向东200米，规划有三种产品类型，酒店级公寓、写字楼、商业。据开发商透露，世奥国际中心公寓均价将不高于2万元/平方米。同样，保利#zhPoint#香槟花园预计2007年9月底开盘，户型面积为60-90平方米一居，90平方米左右二居，103-167平方米三居，价格暂未定。

　　预计在10月开盘的奥东18，主力户型在86-255平方米之间，包含一居、两居、三居等，预计均价在20000元/平方米左右。此外，北辰实业投资开发的媒体村项目总建筑面积约63万平米，其中公寓面积约40万平米，以40-50平米零居、50-70平米一居和80-130平米两居为主力户型。该项目也将在近日开盘推出300套左右的房源，价格在12000元/平方米左右。

　　大盘9月齐推升级产品

　　除了几个新项目入市，一个大盘后期也在本月集中推出升级产品。凯德置地开发的上元君庭8月推出C2楼，据项目负责人介绍，该楼座它在小区内的位置是非常优越的，具有楼王之称，目前户型面积在110-210平方米之间，户型从两居到四居。该负责人透露，有200余套房源推出，价格预计在14000元/平方米。

　　世茂奥临花园本月推出的5、6号楼座是项目中朝向最好、观景视野最开阔的楼座，均价已经达到28000元/平方米，170到300平米的三居、四居、五居等大户型受到购房者关注。旭辉奥都本月推出其三期1、2号两个楼座，三期主力户型将以88平米的南北通透两居，以及73平米的小两居为主打，其客厅、主卧两个阳台全部朝南，另外还有部分112平米的小三居，据了解，三期均价将达到9500元/平米，尽管这一价格比刚开盘时上涨了将近2000元，但是仍吸引了很多客户的关注。9月8日，位于亚奥核心区的荣尊堡B栋将正式开盘。据了解，B栋将是整个荣尊堡项目的收官之作，共推出99套公寓，主力户型在140-205之间，开盘预计均价在26500元/平米左右。

     南部1000套住宅集中入市

　　主要区域：西红门镇、黄村镇 特征：3个新项目入市 价格：基本突破8000元/平米

　　9月17日，位于大兴西红门镇的世嘉博客正式开盘，均价7800元/平米，首期300多套房3天售罄。这也是亦庄以外的大兴区域在沉寂了大半年后，首次有纯新盘入市。

　　9、10月份，大兴区预计有世嘉博客、鸿坤理想城、蚂蚁工房3个纯新盘推入市场，而且老盘后期如顺驰领海等也有较多的放量。从整个区域的价格来看，目前已基本上突破了8000元/平米。

　　上千套住宅集中放量

　　据记者不完全统计，大兴区域9月份和10月份住宅放量将超过1000套。这两个月放量最为集中的是西红门镇，9月中旬已经开盘的世嘉博客仍将于10月底推出二期，预计有400多套房。同处于西红门镇的鸿坤理想城将在10月中旬正式开盘，该项目总体量达到140万平米，预计均价为8500元/平米。

　　除了西红门镇之外，黄村镇在“金九银十”也会掀起一个放量小高潮。黄村是大兴在售楼盘最为集中的区域。10月底，位于兴丰北大街的纯新盘蚂蚁工房一共只有184套房，预计价格将在8000元/平米以上。

　　大兴区域“金九银十”老盘后期的放量也主要集中在黄村。比如彩虹新城，将在9月底推出项目的最后两栋楼，预计均价8000元/平米以上；顺驰领海将在10月份推出小七期200多套房源，均价待定。此外，位于大兴亦庄的小户型项目亦庄北岸也将在10月中下旬推出二期，预计均价8500元/平米。

　　区域价格9个月上涨2000元/平米

　　记者了解到，今年年初的时候，大兴区如彩虹新城等楼盘的价格在6000元/平米左右，到6月份达到了7000元/平米，而从8月份开始，大兴多个主力项目的房价已经开始突破8000元/平米。即将在9月、10月开盘的几个项目，均表示价格尚未确定，但是肯定会在8000元/平米以上。

　　总体来看，大兴区房价的上涨“温和”得多。同时，大兴也是五环内鲜有的能找到万元以内楼盘的区域，比如位于四、五环之间的世嘉博客、鸿坤理想城，价格都在8500元/平米左右。

　　从未来供应量来看，主要仍然集中在黄村镇。北京土地整理储备中心网站显示，去年年初至今，大兴共有9块住宅用地通过招拍挂方式完成交易，其中大兴黄村就有4块。

    西部有上万套房源可售

　　主要区域：玉泉路板块和阜石路沿线 特征：5个新项目入市 价格：均价15000元以上

　　京西今年以来的住宅放量及热销楼盘，主要集中在石景山及石景山与丰台、海淀交界的区域，即玉泉路板块和阜石路沿线，前者的代表性楼盘有远洋山水、万科中粮假日风景等，后者的代表性楼盘有茂华璟都会、金隅山墅、燕西台等，均于上半年开盘热销。9、10月份直至年底前，玉泉路及阜石路将有数个新项目入市，加上老盘后期，预计将有10余个项目，提供10000套以上住宅。

　　两月5新项目开盘

　　据记者调查了解，玉泉路、阜石路9、10月将有数个新项目入市，如位于西四环和莲石路交叉口的新兴年代将于10月底开盘；阜石路与杨庄东路交叉口的雍景#zhPoint#城院；计划9月底10月初开盘，同在此位置的鼎城预计10月开盘，阳光星期八、香溪度也有望近期开盘。

　　其中新兴年代总建筑面积7.4万平方米，鼎城总建筑面积约22万平方米，雍景城院近40万平方米，阳光星期八10万平方米以上、香溪度约11万平方米，总体量近百万平米。

　　就住宅套数来看，新兴年代共568套，鼎城住宅套数270户，青年公寓套数454户，雍景城院14栋住宅数千套，阳光星期八、香溪度也分别有数百套。除此之外，远洋山水等多个老盘也将陆续推出后期，预计年底前10余个新老项目可提供上万套住宅。

　　预计区域均价15000元以上

　　今年5月份，青黄不接已两年的石景山楼市集中放量，阜石路沿线3月底开盘的燕西台包括联排别墅、叠拼洋房以及多层住宅三种形态，均价2万以上；6月份入市的则有万科中粮#zhPoint#假日风景，目前均价14200元/平方米，以及大体量低密度高档住宅———茂华#zhPoint#璟都会，目前均价16000—17000元/平方米；位于阜石路南侧的金隅山墅7月开盘，致力于打造叠拼、联排别墅产品，本周刚刚提价至18000元/平方米；而远洋山水作为石景山区标杆大盘，也陆续推出升级产品，其24号楼均价达17800元/平方米。显然，今年以来该区域均价已达14000元/平方米以上，各项目近4个月均价上涨3000至7000元不等。

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