任志强：房地产企业如何才能基业长青

　　主持人：谢谢段总的发言！

　　下面开始第二个单元，刚才宏观视角已经完毕，第二个单元是著名房地产企业的发言，他们的发言直逼本次会议“基业长青”的主题，首先请工商联房地产商会的副会长任志强总裁来谈一谈中国房地产企业如何走向基业长青，有请任会长，谢谢！

工商联房地产商会副会长任志强

　　任志强：各位来宾大家好！每个企业都希望能成为百年老店，这是任何一个做企业的人的梦想，但是从目前来看，好象没有什么百年老店，全球平均企业的寿命只有3.9年，我们中国的房地产业平均寿命更低，大概只有3.25年。从目前中国的不动产企业看，一共有20多年的历史，80年成立的第一家房地产企业中房；92年小平南巡讲话以后，允许非国有企业进入房地产市场；98年在开放了 允许个人买房，结束了计划经济。

　　这十年左右的繁荣市场中，我们的企业已经发展到了600余家，每年有23000多家企业要死掉，然后又成立了气得新的企业。平均有05年是61300多家，07年国际到63000家。房地产企业之所以声明周期短，其中有一个重要原因很多是项目公司，项目完了公司就没有了。起初的速度很快，不能真正反映一个企业基业长青的情况，但是很多控股企业已经超过了10年，甚至有的企业超过了20年的历史。

　　我们可以看到中国许多老字号业面临着生存危机，这和企业生存的命运相关系。真正能让一个产品或行业的业态在百年不变的情况下，发展不超过500年，而保持500年以上的组织形态，全世界目前只有两个，一个是宗教，产生的历史时期最长，因为是一种理念和幸运，所以它存在的时间最长，还没有任何一个企业超过了宗教。第二个是学校，学校可以现在数得起来可以超过500年的历史，但是还没有一家企业超过500年的历史。为什么这两个东西可以长期的生存？最早它是一种文化理念，和实业生产没有关系，和实业生产有关系，大多数都发生了变化，是因为我们经济的运行过程发生了很大变化，尤其是科技进步。

　　我们可以看看最典型的科技进步造成了商业模式的变化，比如说我们一段时间机械近代可以明显的看到，机械制造比如说蒸汽机等等发生了重大的市场变化，几乎所有的企业都随之而发生了重大的变故。

　　第二个阶段是化学，化学变化了以后又产生了将近半个世纪或者是几十年的重大变化。

　　第三是物理，现在是信息。这些都让我们原有的产业不得不随着经济和科技的进步改变自己原有的形态。原有形态的改变体现在商业模式上，也产生了很多新的“基业长青”的案例。可能有人会说，我们出现过一些长期存在的企业，比如有人说可口可乐，其实可口可乐发生了很多经营业态的变化，可口可乐最初卖的是水，以后卖的是沿江，从岩浆发展到瓶装，后来卖到罐装。可口可乐卖的最多是生产线，后来又卖自动货柜机，也是很大一块儿经营业务。在德国和中国这种固有文化比较强势的地区和城市里面，看不到很多的自动售货机，如果去加拿大、美国会看到自动售货总量已经超过了在商店里摆着一个一个卖的数量。实际上可口可乐存在这么多年，已经在运行过程中发生了多次的业态变化，已经不再是以岩浆卖出为主要的经营概念。

　　我们知道这种商业模式的变化，我们看到的这些企业家族是通过不断改变自己的商业模式，使之与市场相适应才形成了这样一个结果。

　　我们还可以举个例子，中国的镖局，镖局一个是远东运输，大家闻所未闻，把东西交给你就不需要保镖了。明末的时候镖局出现，反过来另外一个需求是因为有无数的强盗出现，如果没有强盗满大街，可能远东运输业不需要。镖局的生存必须有两个必备的条件，一个是大家有远途运输的需求；另外一个是要有不安定的社会治安，如果社会治安很强烈，很安定，不需要镖局。当社会职成提高到一定程度，只能从镖局变成护院，只能保护某一个地区和家庭的安全，而不是保护沿途中整体设备的改变，这个企业慢慢就没法生存了。

　　再看银行业务，从银票开始已经发展了数百年了，实际上从银行业务以信贷为主，已经转变到中间服务业务为主，转变到客户理财为主，转变为多行业为主，银行对保险的投资，对其他的投资，包括私人银行的投资。变成银行主要盈利的部分，美国靠存贷差养不活一个银行，而存贷差获取的利润比值在整个比值里不超过30%。中国这种高储蓄率的情况下，银行主要依靠于信贷差来生存。反过来说，一个产品的生命力是不是能决定企业的长青，我觉得决定不了。你现在做的是别墅，也可能别墅生存周期没有那么长。你今天做的是写字楼，也许写字楼的生存周期也没有那么长。你拿到这块儿地，也许你的专业技术体现不出来了。房地产业到底在中国能够发展多长时间，或者人们说供不应求的生产关系还会延续多长时间？

　　会前李局长问我你说房价还能涨多少，我说可能到2020年以后，李局长说有人预测是2015年。这主要是从人口学的角度出发的，从人口学的角度看，我们到2015年以后，年轻人的比例开始下降，按已经确定的人口初升的情况就可以算出来，到现在为止，30岁以上的成年人口大概有三亿，到2015年是五亿多，这是最高峰，2015年以后就开始持续下降。这个阶段就充分体现出独生子女在人口结构上和老年人抚养和儿童抚养系数增加了。这段时间被称为中国最黄金的人口稠密期。

　　我个人认为，住房不会下降，到人口下降的时候，不等于所有这个阶段的人口都不买房子，可能是他们的购房需求结婚生子的需求仍然会延续五年以上。所以更多的抚养系数差是在2020年以后出现的。我们认为在人口结构上，2020年以后是需求和供给情况相对补平衡，以后是不是就没有发展了？美国的房地产还在发展，比重还很大，但是一手房的生产量是整个交易量的17%左右，更多的交易量是体现在二手房，就是存量房。估计在2020年时候，我们的人口城市化程度逐年提高的时候，大概会超过50%。一般一个国家在超过50%以后会有一段削弱期，但是亚洲地区特别是东南亚地区，我们会看到人均GDP超过1000美元的时候，大部分城市超过了70%，而我国是最低的。按照国家的预测，大概2030年应该超过60%，实际上我们每年大概1—1.25的增加率，现在超过了40%多。

　　第二个影响力就是我们的存量，我们要把这么多城市化的人口装到城市里，可能需要300-400亿，现在才140亿都不到，每年可能还要产生17亿的速度。只有这样的速度，才能在2020年达到400亿左右，目前商品房的平均只有7平方米，加上其他合资建房大概也就12—13亿，保持这样一个高速的增长，也不可能在2020年完全达到要求。我们没有办法完全预测投资的增长和供应的增长，很重要一个原因就是因为企业生产的规模在不断扩大。重要的是以来于资本市场，这样的话就会发生一些我们没法完全估计出来的变数。比如1998年的时候，全国大概只有我一家超过百亿市值的房地产公司，因为我们借壳在香港上市了，当时股票市场并不好，不到十年时间，超过500亿市值的公司已经超过15家，超过千亿市值的公司超过5家。

　　万科现在年生产量超过了2万户，是全世界最大的存量公司。历史上供应量最高的是日本的产业化。纽约5000万左右的人口，加上流动人口，每年的生产量大概只有240万套，但是价格很高，可能是10万美金一平米，但是总生产量降低到了比现在，大部分企业一年的生产量还低。万科和超过千亿的这几家公司，如果按照这样的生产比例再继续扩大的话，我们的生产量也可能会达到年竣工20亿平方米，或者超过20亿平方米。这样的话，2020年以后人，均从26平方米达到40平方米，现在人均大概26平方米左右。北京市低，只有19平米不到20平米，南方有一些城市，比如说杭州、南京大概人均超过了35平米，全国大概每年一平米左右到两平米，也就是7亿左右的竣工量，商品房大概是6亿左右，人均1.1平米左右。这样的话，到2020年还有13年的时间，我们人均居住面积会超过40平米。通常在发达国家里，35-40平米是一个坎，超过这个面积以后，房地产企业总产量急速下降，基本上处于折旧阶段。意思是这个房子100年，一年折旧5%，如果生命周期是50年的话，每年折旧10%，50年以后要拆掉。这样还有一些房地产企业继续发展，除非人口继续增加。前两年，美国房价大幅上涨，很重要的原因是人口速度迅速增加。在严格控制了移民以后，房价就开始稳定。目前最严重是德国，大概只有3500万的家庭，但是有3500万的成套住房，所以德国的房价下跌是供过于求，其他国家是随着人口结构在上涨的过程。

　　根据这样一些理由，我个人在认为在2020年以后，面临的竞争压力就会巨大，房地产企业不可能都变成万亿级的公司，现在想当万亿级的公司有很多个。比如中铁置业，这种大型国有企业在上市的时候，很可能一深市就超过500亿，不过两年就超过了5000亿，万科6恩月份到8月15号大概一个月的时间市尺增长了1.2亿，按照这样的速度增长我个人觉得是非常可怕的。它带来什么呢？

　　就是我说的第二个情况，资源与市场的竞争。刚才我说的那些相当于镖局远距离运输的需求，镖局第一个条件是运输，第二个条件是没有强盗。我说的第二个问题类似于强盗方面，就是我们的市场竞争和资源竞争。因为刚才已经提到在资源竞争上出现了紧缺，比如说土地，土地资源的竞争已经迫使我们很难迅速做到400亿，除非改变现在讨论的一些土地制度问题。比如说我们现在要把农民进城，就一定要消灭农民的宅基地，而农民的宅基地一定能变成流通股，如果不改变这样一种流通的过程，我们的土地资源问题也不能解决。

　　现在农民宅基地大概占了16.8万平方公里，城市占了一个海南岛，全国城市加起来的面面积相当于一个海南岛，也就是说农村宅基地相当于城市用地的4.6倍。如果这个转换关系不形成，我们在无限制扩大城市用地的时候，不能保证我们工业所用的各种土地。在城市建设用地过程中，除了城市建区以外，还有港口、码头、工业区、道路，建设用地远大于农村建设用地，现在已经到了4.2万平方公里。一定要把农民的宅基地转化了才可能解决土地资源的问题，否则不可能形成400亿住宅量的总体建设面积。

　　土地制度向大型国有企业倾斜的招牌制度，已经迫使很多中小企业和民营企业没法在北京或者大城市中获得优势，尤其和没有资本市场结合的时候，没有实力和这些大企业拼。比如说我们都知道，长沙最大一块地是92亿，现在超过40亿的是苏宁、大中电器开的。对这种土地是中小企业可望而不可及的。

　　另外，市场的竞争。从市场竞争看，已经进入资本市场的企业发展速度非常大，量不大，加起来一共150家，但是这150家企业每家占市场份额的1%就去到15%，2%就去掉了30%，3%就去到了一半的市场。目前我们集中度很低，前300家企业加起来不到25%，每家企业平均不到1%，只有万科这样的企业超过了1%。电器行业的集中度很高，大概8家企业占了80%；汽车企业五家都超过了50%，产业集中度在房地产领域集中度是最低的，所以竞争还不是特别激烈。现在在资本高速流动的过程中，已经开始从大城市向中小城市转移，从地方性变成地区性。台湾最高的时候是24000家企业，长期生存超过10年的历史维持这个数量。现在台湾是1100家，什么概念？就是说大部分企业在竞争过程中都死掉了，不管是因为我前面说的需求问题，或者城市建设规模问题，或者存量的增长问题等等。

　　有一本《香港地产百年》的书我推荐大家看看，从香港发展初到现在发展的历史介绍了一下，今天十家企业占到市场70%以上，剩下的大概有300家只能持30%，可想而知，那些企业小的很可怜，也可能就做一栋房子，一栋别墅，是这样小规模的生产，生存的余地在不断地压缩了。从中国的情况的看可能也是这样，大企业迅速扩张的时候，小企业面临的生存条件越来越弱，也可能今天在大城市是中小企业，到小城市变成大企业，到二、三线市拿两、三亿就是爷了，但是两、三亿连北京连投标资格都不够，因为很多企业投标资格就是两三个亿，这样的话转换了地方小企业的压力。本来我在地方上，或者二、三线城市做大中型，但当大城市的中小企业进入地方以后，地方的大企业就变成了小企业，也变成竞争的恶化。这样的话，竞争的过程中多数企业不可能成为百年老店，多数企业也不可能基业长青。

　　应对的措施，我们从可口可乐、银行、标举的转换都可以看到，这个企业要想深村下去，继续保持市场地位，就要进行转换。这种商业模式转换我们可以把它变成一种应对措施。我们现在大部分地产商是从生产产品和土地增值中获利，盈利模式很清楚，把土地盖上房子，通过土地的增值和生产产品的过程去获得盈利。从房地产整个行业来看，大概就是这样的格局。

　　相当一部分企业现在已经开始转换，比如说富力等等，他们是地产的持有者。我们可以看到国外进来那几家大的企业，摩根斯坦利等他们更多是用持有物业来获取现金流，就是经常性收入以及资产的增值收益。从地产行业来说，相当于我们的通讯产业。香港的这十家企业里面，通常性收入大概要占到公司盈利的40-70%，从全国平均下来大概持有物业在所有房地产行业的利润中不超过5%，这个差距是非常巨大的。

　　上市的这些企业有了现金的支持以后，更多开始持有物业，用持有物业的方式转换土地的盈利结构，获利结构开始发生变化，更多会从商业物业、持有物业、出租物业中获取利润。万科过去都是卖掉，所以营业额现在已经突破了400亿，明年我们估计他会突破1000个亿的营业额。但是他也开始发生一些变化，我们在中层联盟的时候发生过一次重大的争论，就是开发企业要不要保留一部分物业，那时候万科持反对态度，认为在最好的发展周期中还是把它卖掉，因为卖掉以后可以获益。但是那次变化之后，万科已经开始发生变化，从单纯的住宅和城乡接合部的住宅开始转向商业地产。你们可以查一查历史，过去几乎没有商业地产，所有的办公楼类似商业地产都失败了。所以，他用沃尔玛大面积拷贝的方式，大面积的做城乡接合部。同时也是住宅产业化程度最高的公司。所以，他非常成功的变成了一个全球的地产商。但是他也开始认识到这些问题，比如说跟中粮结合并入到商业领域，比如最近和(开普兰德)签协议，专门进行商业地产的模式。更多的企业可能越来越多的认识到我们不能只当小学生，我们还要当中学生。

　　第三步提供各种服务和中介来获取房地产利润，这个中介服务里面包括并购，近几年可以看到更多的大企业对小企业的并购。当资产在资本市场上被迅速增值的时候，融资能力加强了。这次富力是9亿，万科是100亿，万通35个亿，这样的发展速度是巨大的。其中1090亿里面，地产业占了70%，非常大的比例。这样变成和其他企业竞争过程中你不行我就把你吃掉。

　　包括信贷服务和出租服务，中国目前的地产公司几乎没有一家能够使用信贷服务。大家都知道有美国次级贷，美国的发展商会提供按揭贷，我提供按揭贷款的时候就是你跟我签约合同，把合同卖给投资者的时候就可以得到钱，或者卖给银港过程卖给房主。次级贷在美国市场是非常低的，不超过万分之一，但是更多的是被欧洲、日本和其他一些国家的机构购买，尤其是欧洲更多的是养老机构购买。英格兰不买，所以英格兰银行不要。但是整个次级贷的形成，和房产公司可以提供信贷服务是有直接关系的。这可能就进入大学生阶段，贷款一级更过提供的是金融产品。所以，在美国基本上叫金融地产，很少叫地产金融；中国还没有，没有真正发展到金融地产过程。能存下来大部分是这样的类型。

　　因此，这样一个改变过程使企业能够生存和发展，美国只要没有提供金融服务的企业，大部分房地产业务都不是基业长青，或者说大部分都不能成为行业中的佼佼者，只是在一个阶段，一个地区，一个部分楼盘中获得短暂的利益就消失掉，大部分是这样的经历。

　　经济学谈基业长青更多谈的是核心竞争力。什么是核心竞争力？就是不可替代的，别人学不了的，拿不走的。比如说可口可乐的配方你永远都拿不走，这个配方就成了不可替代的产品。在中国的房地产有什么不可替代的呢？我们似乎找不到任何不可替代的，缺人可以挖，这种转移非常多，从技术上来说没有什么不可替代。这种设计师的转换在世界上总是在建筑师杂志上不断地更新，每次都有世界知名，因此在转换过程中发生了很大的变化，我们几乎找不到不可替代。因此在房地产竞争中，首先是管理者的远见，你能不能看到明天这和基业长青有很大的关系，如果你仅仅看到今天的制造、生产，而看不到更长远的东西，也许这个企业就没法基业长青。

　　第二，创新和适应能力。创新和适应能力包括产品，也包括商业模式，现在很多企业还没有来得及去研究企业发展的长远模式，更多的人还没有来得及说我从生产这个环节挣钱，变成通过服务或者其他的方式去挣。在利润的配比结构上，还没有发生转变。

　　第三，和资本市场的融合。有的人认为我的资本实力很大，我在地区是巨无霸，但是我们应该看到类似于中铁刚才说的，这些大企业在迅速的上市过程中，国有企业刚刚成立或者成立周期并不长，他迅速在资本市场可能是A股，或者是A+H股，一下就比你大了。你不要以为你是巨无霸，像万科每年据说几百亿现金的融资方式，你怎么能抗得住吗？根本就不可能。所以跟资本市场结合是未来发展基业长青的途径，没有这个企业就很难。美国地产公司上市的并不多，大概只有四、五家，但是基金与债券公司上市的很多，他们可以充分利用资本市场的金融工具，不要是这个企业上市和直接市场融资，中国目前还不行。最近批准的公司债，只对上市公司有效，非上市公司不可发公司债，公司债的法律对非上市公司是一种限制而不是开放，等于上市公司多了一项融资工具，非上市公司少了一项融资工具，而且差距越来越大，而且会迅速的拉开。没有依赖资本市场的企业，就不要谈基业长青了，除非中国的金融市场开放得更快。

　　第四，生产项服务的转化，有些小企业已经开始认识到了，但是转化的过程还很难，毕竟我们资金有限，我们产品的物业很难获得变成再生产资金，有些银行在开展这方面的业务，农行是第一个。真正用持有物业获取现金流抵押的贷款还很少，可能还是个案，比例很低。不能换取现金流的过程中，就无法变成服务的项目。

　　第五，延伸产业的获利链。现在单纯从产品升值上获利，以后变得越来越宽。我们过去只知道索尼是生产电器的，我们不知道索尼有一个巨大的房产部，工业化生产的住房占到了日本工业化生产住房的60%，这是延长链的一个过程。我今天想说的是，如果要想企业基业长青，你必须随着市场的变化和经济运行的变化，改变现有的经营方式，把你的商业模式更适合于经济发展的过程。谢谢！

　　主持人：任总丰富的知识，这么长时间还没有完全讲完，我们期待以后再跟任总交流，下面有请中坤集团黄怒波董事长，他讲的主题是“创新——基业长青”中坤集团的十年战略。

　　黄怒波：今天有两个收获，第一个中铁的老总在上面讲，他实际上代表了大型国企的宣战宣言，他们讲我们要开放，我们包容度要很强，实际上国企在这一条上做不到这一条。在这方面我们也回到这个主题很重要的问题，就是我们怎么活？在任何国家，包括美国地产企业，大的很少，大部分还是中小企业，最有活力的也是这些，在这样的前提下，我们想用中坤的活法，看看在下一个十年我们能不能活下去。

　　第二，任总讲得有些观点，我觉得其实特别重要。任总讲了一个观点，地产企业一定要考虑到从生产转向服务，这是非常关键的一个问题。甚至万科这样的企业，从大规模的生产转项服务，主要是持有，这对中小房地产企业特别重要。刚才任总讲这个观点，我想补充一下，任总说无“要根据地产市场的变化而变化”，我认为这就完了，大型国企跟过去不一样了，变的比我们还快，我们怎么办？我们要预见，在他变之前，我们就要考虑到我们明天怎么活的创新的手段。

　　我有几个主体，创新是基业长青的根本要素，当然是指中小企业。从中坤的实践战略中我有几个体会，首先我们从不竞争战略中获获取最大的增值，我讲的不竞争战略就是我们的差异化竞争，万科大面积可以做住宅，我们中坤是不是找小的，找城市核心当中最有价值的部分，一定不去打。我们记得有一些企业，我们三年要做到中国第一，在争规模，这当中忘了房地产企业是风险极高，在房地产竞争中要找出特色的战略。我们做了十年地产，我们现在持有了60万平方米的物业，比如说大钟寺40多万，我们差不多持有40万，还有一些其他项目持有的酒店有20万平米，完全是自己持有。我们任伟光这部分增值应该是100—200亿。

　　此外，我们在其他地方比如说房产的红村我们早就在度假产业，我们利用景区控制的优势，争了十万平米的地产，有别墅区、度假区，有五星级酒店，我们还建了一个庙。

　　这么一个综合，现在的别墅我们一平米都不卖，大量是新加坡、马来西亚、台湾的人过来租几十平米过去做会所，因为这些地方太美了。实际上我们的物业没有放弃在持有。这一条我们已经形成了自己的资金循环的能力。

　　我们一开始做住宅、写字楼、酒店、商业，现在意识到持有是基业长青一个最好的方式，这个持有的前提是中国经济的迅速发展，资产增值的因素。这样的话，到明年年底持有的物业总量是140万平方米，在这个基础上，我们的负债率不超过10%，那天有一个演讲很多人不相信。有一个节目，赵明就问地产企业的资金永远搞不清，你的负债率怎么会这么低呢？到时候播节目的时候会播出来。

　　现在形成了集城市物业和旅游地产为一体的可持续经营的体系，大家知道红村我们做了一个组团，北京的门头沟也做了一个组团，形成10—20万平米的五星级部落的度假物业。新疆的南江也在做，此外我喀什形成了10万平米，在南江有20万平米的度假的系列。我们所有的度假系列都是由青年旅社、有五星级酒店、有自驾车营地，房车基地，还有户外运动中心，把这个板块装起来以后，就形成中坤独特的第一个自己持有的度假的体系。

　　从明年起，按照任总说的，基本上从目前的生产产品向服务收益。在这个问题上，我们得的结论之一是最大价值的迅速获得，认为中坤走出一条路，避免竞争，避免雷同，以创新的领域获得先进如者的丰厚利润，以持有为特点获得最大的增值空间，充分利用和抓住了中国经济迅速增长的历史机遇。这十年非常关键，下一个十年非常残酷，但是我们认为已经度过了。也就是说，中国资产的快速规模化升值为基业长青奠定了丰厚的基础。

　　以产品创新确保降低竞争烈度和减少竞争对手。你要不创新，不但搞不过万科，肯定打不过段总，他身材高大魁梧，财大气粗，下一步你肯定不是他的对手，你干吗非要跟他竞争呢？绝大部分的中小企业，我不认为中国的市场被十个巨头瓜分以后房价会降下来，想返回更麻烦，垄断从来没有给消费者带来利益，我们现在看到各种垄断领域，都没有给消费者让利，在这方面不要寄希望于垄断市场形成房价下滑，那个时候会觉得更惨。对我们来说，住宅产品形式单一，竞争烈度强对竞争团队的压力机，容易受到市场波动影响。

　　比如说这次24号文出来是一个好事儿，但是也有一个问题。预测2020年以后人口增长比例，也就是五亿人口晋城市，但是有一个问题，我们那个时候是不是收入，所有的东西能跟上来，如果那时候的收入是有五宜城市人口，但是手术的增长或者跟不上商品房大大的背列，那时候社会问题更大。因为中产阶级有他的政治想法和要求，所以我说简单的拿数字对中国房地产来讲，我觉得不是很乐观。

　　中坤迅速从产品住宅为主的经营方式条约到线性地产，是中坤创造的经营模式，就是以一个地产连接到别的领域，比如说商业、旅游、体育、文化等等。比如我们做的大钟寺，虽然是43万平米，这么大的体量经营也很困难，怎么把那么商家的叫进来，怎么有那么多的客人进来，在这个时候增加了别的。我们实际把它做成了一个旅游商店，我们增加了很多民族的产品，民俗文化，我们有中国风俗文化节，中国中巴文化节，类似这样的东西接进来。这样简单的商业形式，增加了很多文化的内容。比如我们聘了咱们国家的小安做大钟寺的首席旅游顾问，我们请北大张颐武做文化顾问，你做地产一定要想到地产之外的盈利模式，这是增值速度最快的。

　　新领域进入之后，别人难以复制，竞争烈度低，增值空间大，所以我们从十年前零起步，到现在我认为得益于这些东西，为基业长青奠定健康的基业。

　　我们在美国的商业开发项目中坤驿站系列，门头沟古村落，还有北京休闲体育中心区域都在完成。

　　在创新领域中，挖掘和组合生态型资金链，利用长线收入和增值收入确保基业长青。现在的地产企业大多数有很多办法，招牌挂92亿我不相信是自己的，一定有银行支持。敢拿这么多钱来？已经超过销售价格，敢拿就有一个赌，中国的房地产还有好多年，房价还得涨，调控越调越涨，下一步击鼓传花我还能在涨的链条上。

　　大家要注意，所有倒的企业都是大企业，绝不是像我们这样的中小企业，全世界都一样。这个时候我一看，最近我说这个有点儿问题了。现在所有的国有企业要杀回来，所有的人想做房地产，这个时候真正的泡影就出现了。大家都在度一条，假如有问题了呢？或者国家再有一个什么政策，或者美国的带的危机影响到美国的经济，返过来影响到中国的经济的时候，谁抱的最多谁就最先扔下。中小企业一定不要想跟谁竞争，要找自己的特色，找大企业上市公司嘴边不要的东西我们去做，这样才安全。

　　大钟寺做完这个项目差不多就完成了，在资金上我们也是安全的，长河湾做完，把银行的钱都还完了。每个项目封闭住，不能说做这个项目有一亿，就想赌明天三个亿赌的下一个项目。中间链条任何一个断裂，就会全部崩溃。我们进美国四年，现在做的第一块地，中国企业第一个进去做商业中心也是持有不卖，我们进去的时候拿400万美金，现在形成了信誉，现在美国的银行追到北京来，竞争下一步的项目贷款，谁的信誉好就谁中坤从此在美国解决了资金链条的问题，现在招商CBR跟我们合作，美国设计开始招商，我们现在设计完成，招商也完成了，明天开业。这样的话这个资金链条就完成了，那个产品增值应该到5000万美金左右的资产。

　　美国跟中国不一样，美国把贷款一次性给你，这套房子100万，永远是100万的贷款，你就还，在哪儿都一样。第三个月找你来了，你的房子根据周边房子的升值情况，你已经到了120万了，有20万的贷款你要不要净值贷款，土地也是这样，服务是非常成熟的。我们拿增值的净值贷款再做下一块地，在美国完成了这样一个链条。我们预计在五年后，中国房地产走向低谷的时候，我们那时候再从美国拿资金回来收购。如在产品上达不到自我循环的项目我们基本都放弃了，再好也不要。所以基业长青很重要的声明主线在于资金生态化，目前大量的依靠证券化及银行资本或者说风险代价过大的私募资本，大量囤地，这是非常危险的行为。凸显出资本汇报要求，股东利益和社会公众利益及国家经济安全的两难境地，这是我们越来越明白的一个道理，我们这样的中小企业一定不能陷入到这种两难境地当中去，那我们就是安全的。

　　第四，国际化为基业长青增添规避风险的途径。

　　实际上我们在四年前我从北京突围房地产，那时候看的比较混乱，后来提出观点，从中国储备。我在吉尔吉斯斯坦做项目，大使馆说为什么不找我？我说我是民营企业为什么要找你，后来他说中国人在世界全世界都是华人，我们要保护保护你，你为什么不找我？美国做房地产商业的回报也是5-7年，大钟寺也是5-7年，或者是10年，但是美国的环境服务台完善了。我在那儿做了一个项目，我跟市政府的市长、省长没吃过一顿饭，都是上门服务，银行业是这样。每一个环节很规范，民营企业像我们这样的企业都能挣点儿钱，为什么非得在中国打？人家中铁、王石(王石博客|王石新闻)做的是拿大的，咱拿不起，贷点儿钱出去做。美国地产跟中国地产实际差不多。在这方面我们想不必非得参与目前这么惨烈的竞争，我们的观点是覆巢之下安有完卵。房地产迟早有反叛的时候，我们从日本、香港、台湾、美国看，哪有说永远风光下去的行业？没有。

　　所以，我们的结论是说，中坤在美国的地产市场也有了自己的地位，形成了新的特色资金自我循环的系统，为下一个五年回到北京的市场做了资金的战略准备。

　　地产企业要做到基业长青的前提是不能跟政府和社会博弈，政府的行为我们常常无法预测，法制社会也一样，美国訧蹋的很多政策改变的东西，我们认为在十年的中国经济高度发展，成长起来了中国地产企业现在要对长抱以很敬畏的心情，不要昏了头，认为我们十年发展起来，下一个十年还是这样，下一个十年可能就是灭顶之灾了。这个时候要考虑跟社会的关系，跟公众的关系，要考虑一个行业，在国家经济安全当中的关系，要开始承担起企业公民的责任。

　　要善待社会，善待公众、善待自然，这才是企业基业长青的根本之道。

　　主持人：谢谢黄总！最后请一个新型企业的副总叫贵州宏立城房地产集团副总裁梁上燕。她演讲的题目是“世界眼光。

　　梁上燕：各位领导上午好！今天在这里很高兴有这么多的专家，受到很多的启发，大家从宏观的角度做了分析，从宏观中其企业的基础从微观里面来的，我带来的是从贵阳带来的观点，这是除了西藏之外是目前最贫穷的省，在这个贫穷的省里盘今年上半年我们是五一开的盘，但仅仅用了四个月，上半年的统计总的是两个月，单盘量在全中国，我们做了上海、成都、重庆，两个多月的时间现在超过25万方，15亿左右。为什么在只有300万人口的二、三线城市它能在两、三千万的人口的城市中脱颖而出呢？就像保主席所说，也许是我们的产品可以是一个作品，因为任总说我们没有一个企业可以是百年，但是我们做的产品可以留下来，可以是百年的，我们留下的主要是作品作用。所以，跟大家分享如何用世界的眼光去看。

　　我说的世界眼光不是大家常规所说的概念性，是过去十年二十年的房产经验，结合人脉、地脉、城脉，作出最大的成绩，让贵阳小小的城市的销售可以赢整个中国的单盘。

　　在54天前有一批荔波的客人，他们这些除了大使身份，还是石油大亨，他们刚刚完成了在昆明机场的投资，由于对贵州很偶然的了解，让他们重新认识了一个城市，让他们增加了很多的商业机会，大家看到大使们在被誉为中国最美的地方—荔波。葡萄牙大使的夫人在短短两个月内第二次去贵州，也是由我们企业邀请，大家很欢快的穿上当地苗族的服装。其实这些都是驻中华国家大使他们在北京，没有通过外交部、外事办自发的在一个地方，但是一呆就是就5—7天。同时他们在乡村里面回到了贵阳，大家可以看到现在的建筑，其实不亚于北京、上海五星级的酒店，因为刚刚在8月28号进入中国并不多的希尔顿酒店选择了在贵阳跟我们设立第一个休闲度假型的希尔吨五星级酒店。这是在我们的国际会议中心进行的一个国际的宴会，非常高规格的国际宴会，让大使们所想象不到，没想到在贵阳这么落后的城市居然可以做到像钓鱼台国宾馆、中国大饭店都做不到的很大规模很高规格的国际宴会。

　　首先第一波从5月1号-5号有20多个国家的大使带着他们的夫人，还有美国商会主席，英国商会主席，欧盟商会主席第一次去。除了大使们在过去两到三个月是“中国向黔看”，本身贵州是自己的传媒大会，是五一的时候是两、三千人在现场的情景，后来在六月份的时候，是“京沪穗深行”学界的同行们。

　　上海人大常委到绿地集团参观考察，看到当地有这么优秀的产品，改变了他们对贵州、贵阳的看法，因为在三天之内马上决定在贵阳拿地投资50亿。一个星期后在上海跟绿地的张总坐在一起，我问他你去贵阳当地受到刺激还是才拿地，还是提早做了预计？他说在我们想象中贵阳不可投资，但是我们去了以后，看到有这么好的项目在那里，因此他们马上决定做投资。

　　我们每个星期都在接待非常大的四川蓝光集团年销售17亿，上海城开集团，北京的贸华集团，包括湖南出版投资控股集团也是中国500强之一，他们年生产是60亿的产值，他们带所有的董事长和总经理在看。究竟在二、三线城市如何发展？

　　在未来五天之后，全球50家海外媒体的社长将会走进“山水黔城”，我想让全中国的行业专家包括海外关注，是因为在贵州我们做了这样一个事情。这是很值得大家分享，无论多大的集团，你做多少项目，无论你在一个县城，一个区域，一个城市，其实你都可以做到成为这个城市的名片，从而让我们企业所做的产品成为城市长清的基业，能给这个城市留下一些东西，是不是百年企业发展是另外一个方向。

　　这是项目实际的情景，我希望它不是一个概念，因为我们可以看到产品的品质从设计规划和大自然的结合，把中国过去20年沿海发展的经验总结了，但是总结了贵州当地的自然的人脉、文脉。我们说世界的眼光要有三个更高。就是刚才黄先生所说的，我们能不能有预见性的眼光看到未来的发展，因此你做出来的东西能给社会、给我们的后代留下来。

　　我们首先认识自己所在的城市，设定这个项目，因为过去上有天堂，下有苏杭，现在多了一句，气侯最佳数贵阳。从长三角到北京发现今年的温度很高，我刚刚从日本回来，遇到日本从未有过的46.1度，全国最低的温度是贵阳的最高的温度，贵阳常年的温度在13—15度左右。我们专注这一点的时候，我们原来来只卖当地，去年是三亿今年是五亿，如何做到呢？我们能有创新的观念，创新的市场实现找到我们的突破点，贵州是一个省会，目前大西北发展当中属于中央的西北的开发，同时也是民族文化的活标本，贵州有49个少数民族，其中原生态有47个，连续三年被评为“历史之都”。同时我们看到钢铁所说的温度，我们说温度的营销在中国推，当我们四大火炉，所有的城市都在高温之下，我们会发现中国的夏宫就在贵阳。今年做到30个亿没问题。因为只要深圳、浙江移过来就百分百，关键是你怎么跟市场沟通，关键是怎么把贵阳向全世界推出去。

　　因此去年我们做了调整，立足本土，放眼世界。贵阳的产品不仅仅应该是属于贵阳，当时推出来我也问自己，凭什么让我放弃北京、上海国际市场，去做贵阳。但是我们发现会发现新的商机，也许我们真的能做到，结合人脉、地脉、文脉，那么我们就可以做到世界所尊敬的产品，大家看到这个产品是2000亩的土地。因为我们做产品都是沿海，但是我们在贵州我们结合当地的文化，我们不是最大的房地产开发商在中国，但是我们将一个省的文化营销出去，包装出去，作为民族文化的地产运营商。如果全中国无数的开发商在你们所在的县城城市，结合当地的人脉、地脉、城脉都做到，那么每个地方都有商机。

　　山水本身就尊重了自然，也体现了自然山水的和谐，看到了产品就像把建筑轻轻的放到了山水之间。我们看到项目有三公里的河岸环绕，我们把它全部做成开场式的市政公园，在国外我们经常看到，三公里全部是敞开是，项目中有龙山、凤山，麒麟山，我们没有把山劈开，把他环于整个市里，向公众开放。也看到项目中六层高的自然的生态的数目是保留下来的，我们能不能做到让世界尊敬呢？将来推的国际花园社区里面，首先要求的是能不能尊敬环境，能不能让住在那里的人开心、舒服。我们如何结合当地的自然环境、文化进行？

　　现在大家看到的是建好的，开敞式的河岸的公园，河岸的景观有大型的喷泉。贵州缺少阳光，突然雨水一占的时候彩虹非常的美丽。长三角很多人去看了之后很感动，看到了就位的彩虹，看到了蜻蜓。这些项目中除了保护好自然的环境，我们也做了人工的景观。大家也看到结合贵州这种多雨天气，做了很多的家园，你在北京、上海不可能有吃阳光早餐的大花园。

　　现在大家看到的是做好的环境的东西。我们整个建筑跟自然和谐的建筑立面，并不是在贵阳卖四平方就不需要强调，我们可以看到建筑总规划都到结合自然做。

　　我们的广告已经不是概念的广告，在贵阳的城市我们是用理科在跟消费者沟通。除了尊重自然，是尊重文脉，尊重当地的历史，山水黔城体现了文化的互动和发展。我当时看这个建筑物的时候有点儿反感，这个设计在中国好多为什么要重复，为什么不做本地的呢？最后设计专家告诉我，贵州的本身就是移民的城市，所有的汉族都是移民，如果你这样做是不会受欢迎的。我们在把世界最经典的产品和园林结合以后，在室内做了当地文化的东西，一定不要把黑瓦白墙搬到里面。这就是为什么当地人很瘦弱，很现代，很温柔，外地人感受到贵州本土的文化。在整个销售中心有3000多平方，我们有1/3是做销售，另外2/3是做文化，被称为多彩贵州文化之窗。进去有300条鱼和30只鸟，叫“飞跃”的陶瓷，我们看到的雕塑是抽象，到我们那儿可以看到600条鱼组成的大圆球，是世界各地不同的建筑。刚好来了一些大使，在这些鱼的身上画上他们国家的国旗、音符。

　　大家看到是3亿前年到1.2亿年前的鱼龙化石，之前并没有要求人对它展示，但是我们感觉这些3亿年前的龙，如果贵州把它展示给全中国，它的科普性8岁到80岁的人来一遍，贵州根本不用做工业，就可以富。

　　在文化中心二楼做两百平方的铜雕模型，过去大家认识贵州是一瓶酒—茅台、一座房子—遵义，一棵树芒果树，让更多的人利用贵州，来这里发现贵州有49个少数民族，贵州除了茅台酒，还有无数无数。因此我们做了一个贵州地图，让大家认识贵州十次二十次都不够，这些东西吸引了当地的人，也吸引了所有去贵州的人。

　　北京金台艺术馆就设在山水黔城，这个艺术家曾经为150多个国家的领导人画像，这么国际的东西也融入到我们的文化馆里面。当地我们还做了很多点体人，黔城文化。尊重人脉、地脉、城脉，现在的生活我们如何建造？大家现在看到的都是实景的建筑。这是是刚刚前三天希尔顿签约的五星级的会所。今天很多专家探讨究竟把物业转成拥有还是出售出去？我们在南方很多叫会所，3-4万平方的会所很多，现在可能就成为死城，随着休闲生活的改变，城市的扩展，原来3、4万平方的会所没有人关注的时候成了死城。因此，山水城是一个项目，一开始变成不是产权式跟业主拥有的会所分开，开始的时候不是做成会所而是国际俱乐部。我们看到刚才的销售中心是将来所有的商业跟业主分权，业主拥有的社区会所是在自家的楼下的要会所，社区的文化中心，我们也把南方这种配套全部变成企业拥有的。在这个时候我们发现，由于拥有了建筑和实体，五星级的酒店进来，所有的融资，今后企业继续发展的资本就有很多。比如当品牌已经成熟的时候，无数的产品的并购也好、重组也好就会拿着过来，因为你有物业可以做抵押，你有品牌可以做支撑，为企业下一步发展做了非常好的基础。

　　今天保主席所说的，我们能不能在做好产品的同时，做好尊重人、地脉的同时，我们真正能把服务同时跟上。这也是当地的社区，在同样的社区里面，同样配有国际的小学、幼儿园和大型的，甚至拨掉一个组团建立一个社区。

　　把这些附加值增值部分做好的同时，将来这个社区的价值是在节节上升的，大家才就可投资的方向在里面。大家可能不相信，二、三线城市在贵阳有这么的产品，没有买路线，完全达到国际社区的感觉。所以，我们德希尔吨酒店中国里面休闲型的五星级酒店，甚至还有上千套的国际公寓在同时供应。

　　去年的十月份我们做了30万的灯笼，全部跟中国的传统有关系，是在去年的中秋节。也可以看到恐龙占，几十万人到社区，社区里面也有社区文化生活。过去大家认为贵阳是少有音乐的地方，其实不然，我们去的时候会发现，当地有非常好的音乐素养。

　　07年1月1号的新年音乐会就在一个社区里进行，莫扎特乐团在上海几十人的会场都会有手机响，但是没想到，在这样一个600多们的会场当中没有一个手机的响声。这些都需要有一个企业在做的过程中不断地进行培养，不但有好的品质也有一个社区，同时我们在北京请来了亲自的专家做，到今年马上要进来的中秋和国庆我们做什么呢？北京的公关公司来20多个国家的市长，所有高端的论坛。我们说我们不需要。我们需要的是当中国都在向前看的时候，我们的业主只有骄傲。因此今年我们做的更多是关于社区里面大家可以看到的，全国青少年英语大赛，最好的艺术馆在我们那儿，全国的动漫，所有的发展都跟这个基地有关系。8月8号侯耀华 一些专家领导在贵州人民，跟社区人做奥运的倒数。

　　一个亚洲时尚盛典在贵阳这个地方产生，也就是刚才我所说到，我们如何把20、30年前，600年前一个有国际背景，有世界眼光的城市恢复跟亚洲的多彩是联系。我们在五一的时候请了30多个中国得冠军模特，在我们的现场可以看到这样文化的展示。来自日本、韩国最顶尖的服装模特，包括日本的首席设计师，还有姜刚先生是2008年奥运会开幕式的主持人，张艺谋的助手。

　　大家会发现以往我要专门买机票到巴黎、纽约，原来在贵州也可以。通过亚洲盛典让中国重新认识贵州，其实是一个时尚的，有活力的，魅力的贵州。

　　这场演出最后的结束不但有韩国、中国的明星在这里，还有感动中国2006人物李春燕，还有韦老师，在去年洪水中救了30多个学生。我们是时尚晚会，最后得出一个结论，越民族越是时尚，什么是时尚？风尚就是时尚。

　　项目定位——我们希望能搭建综合产业的开发模式，开发贵州民族的文化，搭建西部的国际舞台。现在大家都在说二、三线如何做，大企业如何做，我们就在贵州这么一个小舞台，我们看到贵州发展的机遇，等于20年前的珠三角，10年前的长三角。啊只要贵州问自己不低估自己，世界文明就不会低估你。也许我们企业不能做百年是不是投入大小的是我们眼光能不能占在高度，无论大与小的产品都可以做到所在城市，所在区域，所在的县城里面，哪怕就是一栋楼里面都可以做到人和自然，跟都市之间是彼此关注，文化可以彼此长流。

　　在山水黔城贵州文明文化与世界文化共融城市名片，荣耀城邦，这里同时是交易场，承载着城市的未来。中国有句古话，出门遇贵人，在三万人里面我们尊重地脉、人脉城成为城市的景观，同样可以做到让世界尊敬，让后代尊敬的。贵州就是有这么多的文化和自然的东西，在这里跟大家分享。欢迎大家有机会带您的家人和朋友到贵州作客。谢谢！

　　主持人：谢谢梁总非常精彩的发言，会议的最后一项，我讲一点感谢，作为这次会议的总结

　　首先，保会长提出来现在房地产发展是不是拐点的问题？处在什么样的拐点？会议主办方也提出了拐点问题。我认为这次会议给我们提出一个思考，是拐点吗？如果是拐点，用什么来表达？但是，保会长他说的话引起我们注意，“如何贯彻科学发展观，如何提高质量，如何提高服务”这是他的核心。

　　聂会长从商会的角度、为大家服务的角度，提出“新时期、新机遇、新模式”的问题。她是想用这种服务来给在座的一些，包括广大的房地产业走向基业长青做一个服务。我的感触就是“新机遇”我们都处在新时期，在中央政治局决定召开十七大的时候说，我们现在的时期是改革发展的关键时期，我们都处在这个时期。这个时期有许多机遇，但是这个机遇不是对每一个人都能抓住，不是每个企业都能抓住。她的发言告诉我们，你要抓住机遇，一定要创作新的模式。

　　中铁置业老总的发言给很多公司震撼，他一个大型的国有企业，在这么多排名里都有位置，他提出了他的战略，讲了他的使命，讲了他的目标，讲了他的两个转变，讲了未来的雄心壮志。我想，这些东西都值得我们参考，都会激发我们的创新，激发我们的斗志。我想对他说国有企业在发展中一定要注意规避、挣脱国有企业固有的内在的桎梏。

　　我听了任总所讲的房地产产业非常丰富的走向基业长青的发言，他举了很多外科的例子，其实华远集团本身有很多创造，也需要他在有机会的时候做一个介绍。他告诉我们企业如何有远见才能基业长青，如果创造基业新的模式，如何跟资本市场结合，如何将生产向服务转化，这样一些崭新的课题，而且从许多生动的实例，国外内发展的状况，以及对房地产发展的预测来说明这些课题。这些是难能可贵的，值得我们重视的。

　　我们听了中坤集团董事长这样一个富有创意的发言，从我作为战略研究的角度来看，他说了四点。一是创新基业长青是基业长青的基本要素，无疑是非常正确的。创新要有自己特色的战略，我觉得他抓到了基业创新的最基本点，一个企业如果能够持续发展，往往不是一件事件，而是一个战略，当然，这个战略也会是动态上。

　　在这里让我联想一个企业，世界上最著名的工业物流地产普罗斯公司，他自己没有投资，他的投资来源于19个基金，他为物流企业提供设备，让物流企业用不着从固定资产投资或者基础投资上花钱。他的收益85%来自于租金而不是买卖房屋。因此，我们可以看到中坤的创造，也看到世界顶级物流企业的做法也是有联络。第二，是用产品创新，减少市场的竞争。在战略研究里大概归结为三种战略：一种是企业求生存和发展，二是企业要超越竞争对手；三是企业排除竞争对手。其实我认为，中坤提出的战略，想排除竞争对手，世界上有这样的企业取得成功的，我作为战略研究，也看到500强中，哪些企业在做这样的事儿，哪些企业目前不在500强，但是他要进入500强。他还说，创新领域中他要塑造生态链，他告诉我们如何找到企业自身的市场定位。我们可以看到由于他有这样的核心能力，他敢于走出国门，实行国家走出去的战略，而且在美国取得了初步得成功，而且我注意到，他想把这个成功的所得用于我们祖国房地产业和其他产业的发展。这是一个很好的抱负。我需要说明的是美国这样发达的市场经济的国家，有非常深的城府，我们这次胜利了、成功了，并不以为着未来就没有新的问题。我们应该看世界上《巴塞尔新资本协议》里面特别提出关于风险管理，风险防范。在成功的时候，我们看到生产的管理如何永远竞争取胜，创造新的业绩。

　　最后，梁总用生动的令人向往的发言，实际上把我们在座的都动员起来，甚至要奔向做房地产开发的地区。您所说的民族的品牌，民族的文化，而且想是发展房地产又基于房地产，最后又胜于房地产。引起了大家的关注，我们从讲法里听出了很多的想法。在如何创造财富，创造价值许多一系列的环节上充满了许多的要学习的一些疑问。她说“现在的一些做法不仅是概念，而且是战略，而且是执行，是效果”。我想她所做的一切都告诉我们，一个欠发达的地区，国家要发展和谐的社会，靠谁呢？我们企业这个主体、房地产这个主体是可能若干个结合起来，可以改变这个地区的面貌。

　　我是原来是做国家发展战略研究的，近十年也做企业发展战略的研究，跟大家说我们做的战略都是成功的。有些企业成功不了，我一般也不给他做，但是我跟他们说世界上是存在着所谓基业长青的企业，但是这个基业不是一成不变的，是不断创新的。大家是否注意，美国GE公司，他已经超过百年，他的基业已经发生变化，他们仍然立足于世界500强的前茅，可是世界上许多500强的企业年年在更新。“基业长青”对我们来讲，是追求的永恒主题，但是不是每个企业都会基业长青。

　　我记得有的企业让我做一个战略。带了20多人去调查，他居然提出他想做别人连想都不敢想的事儿，他想做他从来没有做过的事儿，用崭新的思想办大事儿，而且他拿出来一大堆想法，他的盈利，他的体现。这样的战略怎么让我做？我几乎一夜没有睡觉，最后我想出一个办法，用未来要求现在，用战略构筑能力，用现在要求努力。如果你要做到那样，执行这样的战略，你会有什么样的能力体系呢？说到底，一个企业如果要能够基业长青，要有一个核心能力，这个核心能力就是别人可以学习，但是难以掌握的甚至是学不到的，但是用核心能力形成竞争力，这个基业长青有可能是持久的。

　　最后，祝愿大家基业长青，再创辉煌。谢谢！

　　主持人：

　　谢谢李局长精彩的点评，上午的会议就结束了，谢谢！

[上一页]　[1]　[2]　[3]