聂梅生：后调控时期房地产发展的新模式

　　主持人：下面有请全国住宅产业商会聂梅生会长，“新时期 新机遇 新模式”。大家欢迎！

　　聂梅生：各位领导、各位同仁上午好！今天会的主题讲企业在当前形势下，大家怎么考虑自己企业的“基业长青”问题。为什么讲是“新时期、新机遇和新模式”呢？应该是后调控时期，房地产的新模式。

　　最近出台的24号文件，业内不管是在报纸上说还是在底下交流，大家都喘了一口气，终于想明白了，是一件好事儿，谁想明白了，我就不说了，可能大家都想明白了，这个事儿下一步应该怎么做。

　　这是一个非常好的机遇，原来在第一次博鳌论坛上思想很困惑，那时候还没有表态，没有24号文件说的那么清楚，孰轻孰重，孰远孰近，这次都说的很清楚了，那时候还不明确。当时我觉得这个领域面临着四个两难，其实现在也仍然是：

　　1、环境资源的制约和发展之间制动。

　　2、城市化产业化。因为我们现在是劳动密集型的产业，所以要改变产业结构，实际上城市化过程当中，许多农民工还要进城，而且在快速发展时期。如果所有的产业都变成了电子，都变成了IT，那么农民工去哪儿？劳动产业密集的情况能在短时间改变吗？我觉得是两难的。恐怕建筑业、房地产业还是吸纳了农民工在城市化过程中比较大。

　　3、房价上涨，这个大家比较释然了。

　　4、楼市(楼市博客|楼市新闻)、股市、汇市加上CPI消费指数的上升，7月份已经是六点几。这块儿进入的话，认为是消费当中的一部分，有争论的地方。对于楼市、股市、CPI在这个东西在短期解决不了，我们仍然处在争议比较大的境地。

　　这次24号文件提出还是能源，必须要节能省地，要绿色地产。这个政策导向已经非常清楚了，昨天看到建设部、财政部有文，对使用绿色、可再生能源的补贴，这个很好。山东有一个房地产企业来找到我们，他们带来燃然热动这一类，算是新能源的可再生能源，真的从财政部拿到了400万。

　　有一句话确实是对的，“当上帝关上一个门的时候，一定会打开另外一个门”，现在大家看到上帝关的门，提高警惕，在加息，一再的收紧，另外一个门在打开，就是融资的问题。比如对房地产企业上市的问题，对发企业债项目债的问题；关于信托管理办法的规则在放松，这个门在开。

　　突破比较难的一个是保主席讲的土地问题，土地问题分两块儿，一个是保护征地方情况下，招牌挂有没有更好的办法。现在这么土地商家的都没底儿了，这块儿到底还有没有什么办法？是不是就是这么一个办法，不一定。现在有几个城市找到我们商会做了指示，投标当中把节能省地，环保分打的非常高，这样做下来我很愿意和他们一起做这样的事情，用招标的方式。到底怎么弄？我觉得只有举高牌的拿地，有些地方也在变。

　　更重要的是城乡亮底发展，刚才任总给我看了几个非常好的报告，关于地权的问题，统一地权，统一低价，只要是属于农村和城市的集体土地和国有土地，应该统一在一个范围之内说话。这个事情很多人，而且很多各方面高层的经济学家和政府部门都在做。前几听我们也开了内部会，讨论的非常热烈，非常好。这个问题我倒是劝大家注意这个问题，这是另外一块儿，不是商品房这块儿，如果这片改造，我觉得说今后房地产还有15年时代，地和这个事情一定有关系，大家要注意这块儿。不要狭义的弄到小产权上，小产权是表象的引发，更深层的问题是宪法，这一件大事儿，农民致富问题的是大事儿。

　　中国的新民主主义革命或者是改革靠的是什么？我觉得每一次进步和向左向右的变化都是土地论，土地改革是最大的革命。没有这次改革，中华人民共和国没办法成立，对农民的土地承诺的就是打土豪分天地，土地归农民所有，才形成了我们国家的证券。任何一次土地革命是最重要的革命，到后来人民公社往这边走，把农民的地不算了，分的地又收回来，结果不行，人民公社搞不下去。结果又往回走，包产到户等等。

　　所以我认为解决农村、城乡两元化问题的实质是土地，这是根本，这个问题不解决，两原化的问题没有办法解决，也不可能解决中央最关心的农民致富的问题。这是比较难的事儿，期待的一定会有变化的，也可能是一年，也可能是几年，要靠大家努力。

　　税收政策也很难，中国的税收已经是GDP的一倍多，世界银行在世界税收最大的国家排第三，结果引起了税务局的强烈反对，一再的吵闹。我们现在房地产这边，是三个税，开发环节收税、持有环节收税、流通环节收税。而且税收没有减税，都是一股脑的加税。加税的结果，宏观调控现在基本上达到共识了。反过去搞的话，当时认为降房价杀手锏就是加税，只要加税，物业的税、土地税，二手房的税，只要加税，立竿见影的降下来。最早一手、二手房价都上来了，所以我觉得税收政策是中国房地产中需要突破的很重要一块儿，不应该加税，应该激励。

　　应该说，“新时期，新机遇，新模式”，我们看到一些危机，比如说刺激带的危机，比如说楼市膨胀确实寨比较复杂的状况。但是危机是危险加机遇，这是外国人经常说中国人危机的理解非常好，国外是不一样的。这次在沃顿商业院全球论坛“环境和商机”，去了300多人，重点看到了三大危险。现在为什么说一个转折？是历史的机遇在转折。

　　新意，一个成功的企业家如果不能不断地生出新意，就别做生意了。现在生出新意在房地产业并购非常的活跃，所以不断的长出一些新意来，我们就应该抓住时机，思考新经济的新模式。

　　在座的都是企业家，大家都非常好关于企业的基业长青，他们要启动这件事儿，先别说人家，先说说咱们商会怎么基业长青？我们从2000年成立，还不到八岁的商会，我们怎么样向他们学习寻求基业长青，我今天在考虑这个问题，能够使它长远。我们以可持续发展为战略，以体制创新、科技创新为重点，因为体制创新很重要，因为国内的协会应该说比较陈旧，在政府主管部门的领导下。所以现在发改委也准备出企业社保法改变企业的关系等等。所以体制创新很重要。而且国内的协会或者商会跟国外的做法不太一致，因为我是两个国外最大的协会的成员，一个是国际企协，同时也是国际助协。商会有一点你是一个服务型的组织，公益性的组织，服务你的开发商。

　　现在集中目标突破在国家大力倡导的绿色建筑商，突破在城乡统筹的范畴。现在已经碰到了城乡结合部，是比较大的范畴，不是一个小区，一个产业，这样一个示范工程。这是我们的对象。手段采取整合现代商会成立以来能够为大家服务的四方面的手段集中起来，设立一个虚拟的舞台。

　　(PPT)比如说这是我们商会的会员，或者是企业、项目，怎么支持？一个是政策支持，包括产业政策，刚才我讲是关于绿色地产的政策，环保的政策，土地政策。如果土地政策方面有一些试点，其实这个事情不一定非要出了法以后再做，中国的事情从来都是在实验区开始做。重庆那个地方就是20%农民自己的地，50%拿了土地入股，开发商进来统一开发房地产。如果是这样的政策，我们就走到那儿做实验，带着资金到那儿去做，整合政策支持对象。这是金融支持。现在有一些政策性的资金，有公益性的基金，积累起来就可以做技术方面的支持。

　　从商会成立以后，后来我们申请了国家奖，申请了精瑞降，搞了示范工程，跟国家环保局搞环境标志。一开始联动的品牌支持和技术支持，这在早几年就启动了。后来由于宏观调控之后，政策非常多，我们的副会长任志强在轮职，我觉得做出了很大的贡献，不断地出台一些政策，促使新的政策出台，推向有关部门。这次24号文件当中，好多和当时研究政策的背景有关系。现在建设部的新任的汪光焘、任建峰等等都对这个非常关注，而且没拿到的非常不高兴，给他不给我。所以，政策支持很重要。促使商会比较快的进入这一块儿，最近特别想把这块儿或好研究一下，促使这块儿能够碰头。所以，这四个方面是商会能够为我们的会员做的支持。

　　方向都是投向有上市潜力的房地产企业；有信托需求的房地产项目公司的，长期持有出租的这些。我们投资于符合中国规定的节能节水节电，节地的环保项目，房地产企业，不一定项目，比如你原来一直做这个，比如招商、花园等等，一直都是做推荐的企业。同时为金融支持提供服务。现在有首批发起了金融企业和单位，华远、中兴、SOHO、俊逸、宝丽等等投资要加入。

　　第二，公益型基金，它主要是公益型的基金，它资助的项目今年正在紧锣密鼓的做工作。它资助了我们的科研活动，基金做大是应该支持研究的，现在是支持技术性的，比如水、节能。

　　我们有一个全国示范住宅项目，做了31个，建了860万平方米，应该说比较多，引起了国家各个政府部门的重视。31个示范工程平均节能达到860平米，坯布全国各地，节能58.1%，增加建设成本7.7%，水水率达到21.6%，增加建安成本1.2%，节水共计增加建安成本8.9%。

　　在绿皮书上，中国环境标志生态住宅认证开始起来，马上要按照国家环保 的要求，和环境局的标志连在一起，住宅产业唯一的国家授权就是中国环境标志认证。我们的标志跟环境局、清华大学研究了好久，最后终于出来了。

　　中国环境标志开发商、国家环境局授权，总计消费者，全国工商联房地产商会是技术支持和认证权。

　　现在已经有一两个企业在认证。

　　国际花园城市，这个一开始是在中国起，联合国有一个全球最适居住的城市社区，在中国有一批得到了，但是竞赛活动是全球工人的绿色奥斯卡大赛，是目前世界城市建设和社区管理的最高荣誉之一。

　　竞赛活动是由联合国家环境规划署协会来做。还有原来的敌稗将，2005年有一次及06恩年申报的时候我们商会把绿皮书的标志申报到联合国，因为这个标准做了

　　我们有国内不知道的精瑞品牌，这是第一个奖项，是国家奖励办批准的。 我们已经连办了三届，一共收到757万，颁发的奖金60万。

　　有什么样的技术支持？一个是MIT和麻省理工大学，他们有一个水晶换气所，正好用在城乡统筹发展中，或者是附近的小区，大家可以看一下。

　　(PPT)加了混凝剂的水，是用磁悬浮的人法发明出来的，是磁分离技术，肯一下沉降素，在实际的沉淀过程中就这么快。这边是我们通常讲的混凝剂加在里面。换句话说，是十几秒就加进去了。把原理搞清楚，再做就知道了。因为是磁分离，把磁放进去就吸走了，因为磁力线可以穿过玻璃杯，可以把沉淀下来的东西通过磁场吸到里面，然后可以通过关掉吸走，主要可以车载，跟中坤的黄总谈过这个事儿。这个可以车载，现在正在清河，奥运工程上什么都来不及了，上这个还有戏。小区都是几千吨的工程，到不了万吨。现在这个车到处跑，这台车在大庆。现在有一些属于流动性的。

　　还有一个小城镇的活力发电，35%发电，65%烧掉了，用这套燃料油90%提供热能，是热电源，10%的效应，这个能源可以用麦秸杆、谷壳、木屑就可以，比较适合于绿色的能源，而这部分能源国家在上网定价，国家发改委出来了，属于绿色能源。这个东西不仅允许你上网还补给两毛钱。

　　小型的，马来西亚稻米磨坊，搞房地产都知道，每小时450千瓦是非常小的了。

　　泰国是稻米磨坊也是特别大的规模，是每小时2500千瓦。

　　大型的美国明尼苏达州圣保罗市，大型像诚实的就是30000千瓦、60000千瓦，这个做法是中美合作发展的项目。是BOT，不要出钱他出钱。到一定时候他还给我们。所以减轻了很多对能源，因为是双供电，双供热。可以对遥远的比较偏僻的地方。

　　隔热保温涂料应用技术

　　最后一个结构连主线是70米，外挂的聚苯板的年限有的是五年，有的是豆腐渣工程，很多开发商不同意这个事，甚至坚决不用。在这种情况之下，美国住房部有一个很强的技术机构，他们提出来可以用隔热涂料。原来这不是涂料，就是放到涂料里头，任何一种涂料把它胶合进去，原来是用在航天飞机上的，因为行航天飞机必须要保温。Insudadd是一种向面粉一样的东西，或者像细沙，是一种特别极配了的中空陶瓷微粒，将这些陶瓷微粒加入普通涂料。

　　对红外鹤怨红外都有很好的作用。

　　美国的结果节电23%，砖混的话20%，我们对它进行一些测试和研究，根据我们跟中国空调节电50%左右。也做了测算，我不干你涂料的价钱把参加料加进去我给你增加5块钱。

　　由于时间的关系，我们把商会怎么能基业长青，怎么能把四方资源整合到一个平台，让广大的会员有所了解。谢谢！

　　主持人：谢谢聂会长精彩的发言，下面有请中国铁路工程集团有限公司副总裁，中铁置业集团公司董事长段秀斌，他演讲的题目是“铁老并济”转型求发展。

　　段秀斌：各位领导、各位来宾大家上午好！很感谢有幸参加“中国不动产企业基业长青高”峰论坛，我代表中国中铁感谢全国工商联房地产商会的信任，对我们工作最大的支持。毋庸置疑，中国中铁也想做基业长青的企业，中国铁路工程总公司，既勘测实地，施工安装，资本经营、矿产资源、外经外贸于一体多功能特大型企业集团。2006年我们以中国建筑业第一的身份，授予世界企业500强和世品牌500强。在今年500强排名中位居第432位，在美国新闻记录公布的2006年全国最大商品最新排名第三位；2006年总承包中排名第67位，我们有44个成员企业和所属单位分布在全国各地，有在职职工28.3万人。

　　成立50多年来，我们先后参加了包括青藏铁路等百余条条的建设，新建、改建、扩建、5.5万公里，占中国铁路运营的2/3以上。在国家重点工程的建设中，创出了一大批名牌工程，国家优质工程60奖。2006年以来，企业营业额连续四年位居中国建筑业第一。

　　此外我们还在68个地方公路、铁路等建设500多项。“基业长青”是中国中铁永追求，为了追求“基业长青”，我们不断追求创新，开创更高的目标。经过五年左右时间的努力，推动国有企业向现代老企业转变，由中国国有企业向具有国国际竞争力的大公司转变。

　　实现做大做强企业的目标，职工收入水平明显提高，企业子资产翻一番，企业利润翻一番，职工年平均收入翻一番，科技投入，装置投入，国家级科技进步奖，国家级专利，增长15%以上，高级专业技术人员，生物技术专家，比“十五”增加15%以上。

　　国际品牌知名，到十一五，企业营业额突破2500亿，继续保持国内建筑业，实行企业努力把这家公司建设成为结构优良，主业突出，理念先进，管理科学，适应经济全球化国际性企业集团，科技领先，拥有自主知识产权核心竞争力突出的创新型企业集团积。诚信经营、协调发展、团结奋进的和谐性企业集团。

　　我们有信心在社会各界的大力支持下，在28万中铁员工的共同努力下，实现宏伟的发展目标，求得更好的发展。

　　中铁置业成立，为保证中国中铁“基业长青”创造了新的平台。我们中铁为拓宽经营进一步做大做强企业，我们在做好施工领域的基础上不断扩大主业范围，去年国资委提出了包括中国中铁在内的14家大型企业，把房地产开发作为主业进入房地产市场。我们抓住时期，于今年2月份成立了中国中铁位业集团，并明确提出中国置业是代表中国中铁创造和谐企业。为有效整合系统内房地产资源，打造房地产旗舰，进一步加快了房地产企业的发展。中国中铁第一次提出大力发展说也业务，做大做强房地产业务。具体将中国中铁置业集团成立于北京主要有以下四个方面：

　　一，建立中铁置业是规范房地产业的发展，是持续市场进一步规范。针对这些规定，政府采取了多次宏观措施，特别是去年国资委包括中铁置业内40多家房地产企业进入房产界规范房地产市场，国家出台的调控政策与按揭贷款进行衔接，使房地产门槛提高。竞争力小的中小企业将会被淘汰。这些大型企业以资本为杠杆，以合作为中心，纷纷展开了在全国的竞争。行业正面临着新一轮的冲击，大型房地产企业面临难得的发展机遇，在这种情况下，成立中铁位业恰逢时机，机遇难得。中国追铁第一次党代会指出进一步深化产业的改革，经过三年左右的时间，努力使房地产产业、海外业务占全总公司企业营业额的50%以上，利润额到老全部公司利润额的70%以上，要在短短三年左右的时间实现这个目标。这个重任已经落在了中国中铁的中铁置业的身上，本来中国中铁实现资源优势、矿产资源的开发；

　　三，中建中铁置业做大做强放开业务，长期以来中铁置业从事房地产开发规划，企业力量分散，发展不平衡。据我们统计，在中铁企业之前，下属二级公司，房地产企业接近70家，中铁置业作为中国中铁的核心子公司，并且充分发挥整合房地产资源，市场经营、资本运作等方面的作用。

　　牢固树立中国中铁品牌的地位，力争在30年内把中铁置业建设成为国有房地产企业有较强竞争力的大型国有企业集团，进一步提升中国中铁的核心竞争力，使中国中铁建设国际性企业集团的需要。中国中铁致力于理念先进，管理科学，适应经济全球化向国际企业集团迈进，继续加强战略管理、资产管理、资本运作等方面能力建设。中铁置业是严格按照公司法和企业制度建立并运行的，将使公司企业管理的运行，科学有效地管理，资本运作资产等方面展开有益的探索，势必为促进集团公司的国际化建设。中铁置业集团虽然成立较晚，但我们个头大，有优势。中国中铁是中国置业发展的坚实部队。

　　中铁置业具备强大的融资能力，中国中铁的品牌优势，将提升中国中铁集团的发展速度，中铁布业高强的市场战略部署，中国中铁房地产公司在所在区域拥有丰富的社会资源。中铁置业拥有基业长青的发展战略，作为中国中铁房地产企业，制定了中国房地产企业战略发展目标。共同建设，即共同建设和紧紧维护中国置业品牌；调动两个积极性，即中铁置业要充分发挥积极作用，迅速完成资本的原始积累，并加速整合系统内资源，中国中各单位及其房地产公司也要大力强化项目开发，共同做强做大中国中铁房地产业。

　　推进四化建设，就是要资源市场化，业务专业化，运作规范化，产品标准化。实现五大目标，做专做精、做优做强做大的目标。中铁置业，面临着极好的发展机遇，具有做强做大房地产业的能力和挑战，对此我们信心十足。同时中国中铁作为在国内外有着极高市场知名度的国际化品牌，国资委下属的特大型中小企业我们也肩负着在特殊地下下匹配的社会责任，为构筑企业科学持续发展的健康平台，打造基业长青国际化企业集团我们重点做好五项工作。

　　1、加速资源整合，理顺管理关系，构建科学、规范、有效地房地产运转体系；

　　2、树立品牌意识，强化品牌建设，打造中国中铁房地产中铁置业统一品牌；

　　3、采取有效措施，迅速提升中国中铁房地产业的核心能力。当前和今后一个时期我们将要在土地获取，策划设计项目管理成本控制产品品质、控制客户服务技术创新等七个方面加强核心能力的打造。

　　4、提高资金运营效率，努力增加积累，提高企业发展质量。

　　5、守法经营，规范运作，切实履行国有企业的社会责任。作为国资委批准的为数不多以房地产为主业的企业，国家对大型国有房地产企业赋予极高的希望，我们将以国家的一系列宏观调控政策为导向，转变观念加快发展。在实现国有资产保值增值的同时，积极履行国有企业的社会责任，主动参与市场竞争，守法经营，诚信为本。为国有大型房地产企业在稳定房价，推进社会和谐发展方面做出我们应有的贡献。

　　最后，作为房地产业的一员，我们中国中铁以广阔的心胸和包容的精神面向未来，真诚的希望同中国工商联，房地产商会，各机构和在座的东西们在各领域、各地区展开广泛深入的联系和合作，实现互补共赢，真正将我们的企业打造成为基业长青的新型企业。谢谢大家！

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