中房报：选择A股IPO 万达三年资本路再定方向

　　本报记者　张杰(张杰博客|张杰新闻)　北京报道

　　有意无意之间，王健林放出了万达资本战略的风声。

　　8月18日，万达索菲特大酒店开业典礼在北京万达广场举行。而在典礼的一个小时前，万达集团董事长王健林一个人坐在新闻发布会的前台，面对数十位记者谈兴正浓。在回答一位记者关于“万达集团目前是否感觉到资金压力”的问题时，他不经意提及，“我们正在准备登陆A股，该计划已经筹备多时”。

　　这一表态立时引起多方关注。三年前，王健林曾首次“失言”将万达与麦格理的合作，以及该公司的REITs计划非正式地公布于世。一时间，万达几乎成为REITs融资的经典案例。

　　但此次王健林再次“失言”的背后却是另一番景象。当年高调的REITs路径已告破灭，而国内A股指数连翻数倍，万达重新踏上资本征途，选择A股IPO新路显然在情理之中。

　　A股图谋

　　万达总是喜欢大手笔，而这或许将再次体现在其IPO的资产规模中。由于万达方面拒绝透露IPO的其他事宜，因此，尚不清楚万达的IPO资产分布。但业界猜测，其资产很有可能集中在商业物业，住宅注入的可能性不大。

　　目前，万达资产分布主要集中在四块：酒店业务，商业管理，文化产业(电影院线与收藏品)，住宅产业。

　　根据王健林在2007年上半年集团总结会上的内部发言，万达当前在前三块业务中增长飞速，当前有至少五个超五星级酒店将在年内开业。而住宅产业这一块，万达近期开盘了一个位于北京奥运核心地带的豪宅项目。

　　“酒店的目标是五星级酒店达到20个以上(含开业和开工)，物业的总面积在100万平方米，年利润达到10亿元以上；院线的目标是影院60家以上，五星级银幕500块以上，年收入15亿元，占据全国1/3的票房收入，经营利润1.5亿元左右；商业管理的物业总面积1000万平方米左右，租金和物业管理费的收缴率都在98%以上，争取利润1亿元；百货的目标是40家店，经营面积100万平方米以上，销售额80亿元左右，利润1亿元以上。”王健林在上述内部发言中表示。

　　根据这个发言，万达集团去年在哈尔滨收购了一家星级酒店，但不为外界所知晓的是，在三亚海棠湾的星级酒店地段招标中，万达中标了一个七星级酒店地块。此前，张宝全(张宝全博客|张宝全新闻)的今典集团由于“帆船酒店”的中标而一时轰动。

　　而万达集团同样在积极运作旗下的百货品牌万千百货，其希望在五年内，万千百货可以成为该公司旗下又一支柱产业。目前万千百货哈尔滨与成都店正在筹备招商。

　　此外，万达集团力推的万达广场建筑综合体概念，已经开始获得地方政府的青睐。今年年内，万达集团将在北京石景山区的“中央休闲区”推出第二个“万达广场”。而这个项目之所以胜出，在王健林看来，其建筑综合体带动一方经济、文化的效果正是其中关键，万达也因此得到了土地成本相对优惠的好处。

　　显然，这些均构成了万达集团图谋A股的本钱。

　　更好的选择

　　相比此前通过REITs打包商业经营资产、从而登陆港股的路径，万达此次选择A股IPO，被业界视为一个更好的选择，

　　REITs作为一种新近兴起的证券产品，从2004年被内地接受以来，传播率甚高。

　　此前，王健林曾对REITs融资如此评价：“万达可以左手挣项目开发的钱，右手挣资本市场的钱。”当时，王健林认为，IPO路径有其融资规模的限制因素，因而并非万达资本之路的首选。

　　然而，尽管REITs名声响亮，但目前也仅有广州越秀一单REITs成功案例。而事实上，王健林的这一表态与当时国内地产公司主流的融资路径并不符合。

　　从“121文件”起，国家强化对地产公司的信贷控制政策后，地产公司主流的融资路径虽然五花八门，诸如传统的银行信贷、定向增发、与外部资金的股权合作等，但REITs路径始终是难以登堂入室。

　　2006年，外资进入内地地产行业的宏观政策环境发生剧变，以“171文件”为代表的“限外令”，以及国家外汇管理局的相关结汇政策调整，均对境外注册的基金收购数个商业物业的大手笔构成障碍，虽然不一定完全禁止，但是已对万达-麦格理这种合作形成难以逾越的困境。

　　REITs融资路径遇阻后，万达方面曾提出替代方案，由万达与麦格理联合发行1.45亿美元CMBS(商业房地产抵押贷款支持证券)。

　　但这一方案并不为外界了解，在此前本报询问时，王健林曾简短暗示，这个方案不会替代REITs，只是多一条路而已。

　　然而，融资未成，国内A股市场在股权分置改革后却发力启动，一年多间，A股市值已经超越GDP总量，千亿市值企业已经接连出现。

　　与此同时，一批H股地产公司先后宣布了回归A股的计划。对于万达这个不甘错过国内资本市场大好时光的商业地产巨头而言，此番翘首场外，当是另一种心情。

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