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房企开发商被看成没有品牌的行业的原因(图)http://bj.house.sina.com.cn 2007年08月24日16:35 新浪房产
 点击查看更多房产新闻图片 主持人：我们请国务院发展研究中心的李博士谈谈他的看法？ 李志能：我谈谈自己的想法，我觉得现在房地产企业开发商被看成没有品牌的行业，很多原因除了大家都注意到的企业运作规模相对比较小，产业发展不是很成熟，区域的发展不平衡，除了这些以外，很重要的因素是房地产行业很大程度上，到现在为止还是一个卖方市场。这个影响是非常大的，房子在卖方市场里面很多人抢着买，卖方市场的市场结构情况下，再加上现在很多房地产企业通过推迟销售，通过控制供应挤压市场，形成一个价格上涨的局面。作为卖方市场很大时候有人为的因素在里面，再加上本身具有暴利标签的话，使得这个行业的美誉度是缺乏的，大家一看房地产上涨的过程中，赚钱的房地产企业，房地产企业是游戏里面受益者，你得到最大的利益，还要得到很好的美誉度，这是不现实的。这里面多多少少对买房人的压力非常大，可能要找一个替罪羊也罢，总是找到一个矛头，这个矛头就指向了受益者，受益者又是谁？ 另外从品牌来说有一个担保因素在里面，竞争很激烈，有一个差异化的因素，某种意义上提供了担保，就说我的产品确实比别人好，很多人送礼的时候愿意送名牌，就是认为名牌是有保障的，不是最讨巧的东西，但是价值都很认可。 目前的卖方市场决定了品牌，也许不需要品牌就可以赚很多钱，这是市场竞争机制的结构决定的。另外我想谈一下房地产行业垄断的问题，房地产行业确实像大家刚才提到的，有一个垄断程度的评价问题，怎么样算怎么样，怎么样不算，这个绝对指标相对比较难，但是有一个趋势指标，不管怎么样都是有一定的指标，虽然没有说达到一个行业的60%以上，但是集中度提高是非常客观的。 现在不仅仅中国出现这个情况，美国过去15年里面也出现了这个提高的趋势，在美国的十大地产商里面，92年销售只有93亿美元，到06年达到了988亿美元，另外上市公司占到房地产销售额的比例，92年在美国只有8%，2006年已经提高到27%了，15年里面从8%-27%，销售额从93亿到988亿，像美国消费比较成熟的话，在过去十年里面也出现了这个趋势，所以对于像现在中国地王新的垄断，虽然没有到一个人垄断的趋势。但是一定程度上是规范化起到的结果，本来是混战，谁都可以进入，没有门槛，所以有关系的就可以了，现在各种各样的规矩起来了，跨越一个壁垒相对难一些。 另外我想谈一下现在垄断集中度提高的一个背景。这里面大家一般去谈利益相关者的时候，我是想说垄断出现的背后推手的背景，很大程度和当前的流通过剩关系很大，过去很难生存的企业很难依靠银行贷款，现在很多企业依靠上市公司，土地储备的增值，这个发展越来越大，今后企业上市公司的规模动辄上百亿，现在中国的首富有上千亿。 房地产企业是一个金融行业，中国现在上市企业从依赖银行贷款转向依赖股票市场融资，对今后提高行业的影响会进一步深远。 从国际上来看也是这样，这一点非常明确的可以断定，金融方面的创新也罢，房地产企业的融资方式的变化，都会带来房地产行业里面的集中度变化，在美国过去的十年里面也出现过，2000年以来出现了很多的变化，在2000年以来，由于流通过剩，房地产企业获取资金的渠道比原来多很多，可以从银行，私募、股票蒸发、从银行资金拆借，美国有一个衡量房地产企业的指标，实际上房屋销售由地产商本身提供按揭贷款的比例，过去6年出现了大规模这样的，美国一个最大的建筑商，2000年的比例，他自己造的房子，销售、按揭的比例2000年60%，07年有90%，第三家2000年60%，06年的时候是80%。我想新的融资渠道现在慢慢的对中国的房地产企业的影响已经体现出来了，对中国接下来房地产企业的影响也会越来越大。 也许房地产行业的垄断不会像其他的行业一样，出现三四家企业就控制60%-70%的市场份额的现象，但是大的公司出现会很快的。 另外我说一下怎么样评价好的公司坏的公司，现在评价一个上市公司好坏就是看他的土地储备，土地在什么地方？价值上升多少？但是实际从金融市场的评价来看，这种情况很简单，按照趋势来说，还是显得比较单调一点，所以我觉得今后从住宅地产转向商业地产并举，还有向更大的公司，旅游地产等等怎么样进一步融合，这是房地产公司今后竞争的重要的标准。
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