与地产关联的群体应有什么样的责任和地位(图)

　　主持人：感谢陈老师，我想他要表明的就是将来的趋势可能会从一、二线转向二、三线为热点，公司的业务形态会从单一的住宅转向复合的形式，产品上小户型可能确实比较缺，但是过了五六年政策发酵以后，可能小户型就不会稀缺了。下面由文老师谈一下。

　　文林峰：今天是第一次开这个会，我接着陈老师说的小户型来谈。我们到各地方调研有一个特别深的感触，不管是一线城市，像深圳、上海，还是二、三线城市，像烟台、淮南，任何一个项目在销售的时候，都会最先销售出去的是小户型，50、60平方米销售出去了，然后是70、80平方米的，然后是100平米左右的，最后是150、180平方米的。以后，人均住房面积达到30平方米了，你的小户型卖给谁去？，当然现在社会对小户型的需求度还是很高的。政策的延续性、滞后性还没有上市，从市场反响来看还是比较受欢迎的。

　　今天的主题起得很好，我认为是与地产关联的群体，他们在房地产市场上应该有什么样的责任和地位呢？应该做什么呢？我想跟房地产有关的一个是政府，一个是开发企业，一个是我们的中介机构，还有就是消费者。从几年宏观调控下来，我感觉对政府的定位也是越来越明确，一个是法规制度的完善，越来越市场化地规范市场，而不是过去大而全，从微观到宏观管得面面俱到。

　　第二，就是质量安全，这一段以来，不管是桥、洪灾等灾害频繁出现，还有城市管理、建筑安全质量问题也是日益突出，政府在监管质量安全方面也有不可推卸的责任。

　　第三，我们目前的工作重点就是在住房保障方面，国外我们考察了很多的国家，在住房管理方面，一般都是住房处和住房局，完全是靠保障，市场都是靠法律行为来规范的，不需要政府来做很多的事情，政府的资金、人力都是做保障工作。政府有三方面的职能，制度、质量、保障。

　　第二部分，企业家从低层次到高层次，纯粹是挣钱的这种，包括过去的大的房地产企业，没有很好的信用，就是为了盖房子、挣钱，这只是一个生意人，如果照章纳税、盖好房子，这是一个商人，有社会责任感的才能叫做企业家。

　　我们的蓝筹地产评出来的一个是业绩要好，规模要大，同时要在我们的房地产市场上如何给消费者提供好的住房，没有纠纷，有好的安全，为房地产行业的发展做出贡献，这个是非常重要的，我们刚刚填了六项指标，没有权重，都是一视同仁的。业绩是一个方面，总收入也是一个指标，但是我觉得社会责任感应该加大权重。很多的开发企业我们召集他们开会，很多企业都是积极热情地给政府出力献策，有的企业是来都不来，认为企业出政策跟我们没有关系，在捐赠方面都没有体现出社会责任感，它挣的钱再多，我们是不是应该把他们评为蓝筹地产呢。当然有越来越多的企业越来越重视社会责任感，尤其是企业家的责任，这一块应该加大权重。

　　第三部分是我们的中介机构，这一块目前市场上是最混乱的，消费者买房子，通过中介机构或者相关的经纪、代理公司，都不能放心地买房子，不管房价有多高，房子档次有多高，但是我都没有能够找到一个放心的渠道，没有人不受坑蒙拐骗就能买好安心的房子。这个跟我们的市场是密切相关的。

　　第四部分，最密切相关的还有消费者。在这个市场上，消费者能够安心地买房，顺心地住房，消费者什么时候买期房能够经过安心等待，能够顺利入住，这就是我们期待的良好的发展方向，也是我们蓝筹地产评比，慢慢地引导各个企业向这个方向努力。现在专家占了30多分，可不可以拿出十几分做网名的投票，他们在市场上切身的感受，特别是买房人，我们说万科的品牌特别好，个别的城市可能会有一些问题，大的发展商在微观处理上是不是到位，这需要消费者来进行评选。

　　从这一两年市场变化来说，我认为有三大变化。从过去的市场转向保障，从中央到地方的政策到资金导向、舆论导向，越来越趋向于保障工作。

　　第二，我们过去比较关注数量的变化，现在更关注质量了，倡导节能、环保、省地的住宅，这也是未来住宅产业的发展方向，也需要蓝筹地产、优秀的房地产企业在这方面身先士卒，在评比上我们就看到技术创新这一项很难打分的因素。现在房地产市场每年大量的竣工量，都是重复建设，很少有创新的品牌、户型、质量，除非是像世贸大厦这种可能有创新的含量，但是在普通住宅方面创新含量很少。前一段我去深圳，在40平米的住宅中做到两室一厅，装修特别到位，它是含精装修的，这种创新就非常可贵，值得北方的开发商学习，这种创新的余地还是很大的，但是我们过去还不是很重视，在未来的市场中，我们刚才说到90、70越来越趋同的时候，我们就需要创新。

　　第三，我们过去重视短期的调控，很多的税收、土地、金融政策，从目前的政策导向来看，开始注重长远的机制建设，我们要从长远的机制上，制度的完善上，都是从这个方向来引导市场发展的。我们现在增加了个人所得税、营业税，包括提高贷款利率，对我们的市场有多大影响，有没有达到宏观调控的作用，都是值得反思的。

　　最后我再讲一下，我们的主题格局的演变，三个方面。首先，品牌建设越来越重要，我们看到这个企业，有一些本土化，像北方的城建集团南方未必知道，南方的一些品牌北方未必知道。有的企业做了项目，都是统一的品牌，像富力，但是很多的企业都是做一个项目一个名字。

　　第二，就是质量，质量是品牌的保障，这么多年精心维护的品牌，如果出了质量纠纷，我们经常看到投诉，有时到地方处理这些问题，这样一下到地方就会损失非常大。然后就是质量创新的问题，我们未来肯定是要节能、节地、环保，这都是与我们的品牌相关的，如何在这些方面有所突破，应该是房地产企业在未来的发展空间上有所作为的方面。

　　第三，跟品牌有关系的刚才也说到小企业的生存空间问题，其实不光是小企业，我们要反思拿地的资质问题，我们看到江苏的房地产开发企业陈兴瀚，在南京城市土地招拍挂的时候，本地的企业竞争山外企业，我们反思土地招拍挂的制度是否有一定限禁的门槛，鼓励名牌的开发企业能够加一些分，鼓励这些品牌不断发展壮大，行业的产业化只能在原有的水平上不断重复。

经典澳洲单体建筑 组图：德国建筑单体

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